Первичный рынок жилья гораздо более рискован и для продавцов, и для покупателей, чем вторичный. Именно потому, когда цены нежданно застыли, это было воспринято как сигнал тревоги.
Еще в начале прошлого года все факторы здесь работали на повышение цен. В самом деле, деньги имеют разную стоимость во времени, и рубль, вложенный в недвижимость годом раньше, более "весом", чем инвестированный сейчас. Именно потому ожидалось, что недвижимость продолжит дорожать. Однако, как оказалось, за последние два года рост составил почти 100 процентов, и цены вышли на объективно предельный уровень. И лимит роста оказался "выбранным".
В ожидании "своего клиента"
Строительные компании, обеспокоенные признаками стагнации, в декабре прошлого и январе этого года безуспешно пытались стимулировать продажи. Тем не менее предложение на первичном рынке, как уверяют наблюдатели, начало превышать спрос. По оценкам, в таких условиях от резкого падения цен рынок удерживают только "инвесторы": покупатели, приобретшие недвижимость с целью вложения средств или извлечения выгоды. Пока они воздерживаются от продажи, ожидая "своего" клиента. Доля таких "инвестиционных" квартир, по оценкам ряда экспертов, уже приближается к 10 процентам.
Что может дать еще один толчок вниз, предостерегают другие наблюдатели, так это мощная "фьючеризация" рынка нового жилья. Если раньше квартиры в основном продавались в готовых или почти готовых домах, то сейчас люди в большинстве покупают квартиры в домах, под которые даже не вырыт котлован. Согласно январскому исследованию аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", сейчас более 20 процентов "домов", выставленных на продажу, представляют собой объекты, не имеющие даже площадку для строительства.
Кстати, многие застройщики "столбили" за собой большое количество площадок, надеясь на банковские кредиты. Но после прошлогоднего летнего кризиса банки стали очень осторожны. А активность покупателей уже не может быть источником достаточных средств. Случись банкротство какой-нибудь заметной строительной компании - и эхо скандала подорвет интерес к покупке квартир в новостройках. Такие сценарии открыто обсуждаются среди участников этого бизнеса.
Говорить же о четко обозначившейся ценовой тенденции пока рано. Так, в начале зимы произошло некоторое снижение цен, а в январе индекс стоимости жилья в столице подрос на 0,2 процента. Можно отметить лишь два момента - уровень цен на квартиры в новостройках остается примерно постоянным, с поправками на незначительные колебания. Неопределенность рынка продолжает сохраняться.
Вторичные метры дешевеют быстрее доллара
Если обратить внимание на вторичный рынок, то он в начале февраля также ознаменовался некоторым ростом активности покупателей. И это может стать доводом в пользу того, что отмеченное падение цен на 3-5 процентов в последние два месяца может быть лишь кратким эпизодом.
А пока бросается в глаза, что если пару месяцев назад однокомнатная квартира стоила порядка 60 тысяч долларов, то сейчас ее можно купить на 5 тысяч дешевле. Впрочем, пессимисты пророчат, что это лишь начало понижающей тенденции, и величина ценового спада может достигнуть 25 - 30 процентов. Добавим, что и при неизменных долларовых "ценниках" квартиры все равно дешевеют: известно, что американская валюта в последние месяцы 2004 года потеряла 5 процентов стоимости по отношению к рублю.
Проблемы для столичного рынка вторичного жилья, и в этом сходятся все специалисты, начались летом прошлого года. Банковский кризис спровоцировал панику: потенциальные покупатели решили подождать, резко сократилось число сделок. Напротив, владельцы квартир решили как можно быстрее их "скинуть", пока цены не упали. Эти факторы в связке и затормозили рост цен. К началу зимы цены не смогли возобновить рост.
Объяснять его, впрочем, аналитики пока склонны психологическими причинами. Население стало, по их мнению, более разборчивым и придирчиво отбирает предложения. Это, впрочем, прежде всего касается квартир среднего ценового сегмента (1000 - 1500 долларов за квадратный метр).
Такое положение позволяет сделать и другой вывод - вторичный рынок жилья мозаичен, и тенденция в одном секторе может совершенно не совпадать с ситуацией в другом. Так, дешевое жилье по-прежнему пользуется ажиотажным спросом, и других тенденций здесь даже не просматривается. А на рынке элитного жилья благодаря высокому спросу цены подросли на 1,5 процента.
Цены на вторичном рынке жилья в столице
Округ Средняя
стоимость 1 кв. м, $
Западный 2 290
Северо-Западный 2 196
Юго-Западный 2 064
Северный 1 737
Восточный 1 719
Северо-Восточный 1 617
Южный 1 475
Юго-Восточный 1 360
Регионы идут своим путем
Различные регионы России в последние два месяца демонстрируют разные ценовые тенденции. В Санкт-Петербурге цены на первичном рынке в декабре показали 1,5-процентный рост. В Екатеринбурге сохранился 2-процентный рост, средняя цена квадратного метра перевалила в январе за 900 долларов. Но эксперты прогнозируют скорое насыщение рынка и прекращение его подорожания. В Тюменской области власти ожидают, что цены в новостройках поднимутся, так как выделение земельных участков застройщикам пойдет через аукционы, и они, скорее всего, подорожают. В Курганской области цены прекратили рост, но этому предшествовал их "большой скачок" (59 процентов) в 2004 году. А Иркутская область в январе 2005 года выбилась в лидеры - жилье подорожало почти на 6 процентов.