Поделиться
Заплатить за будущую квартиру еще на стадии котлована, а то и просто огороженной забором будущей стройплощадки - это чисто русское изобретение. Этакая русская "строительная" рулетка. Цивилизованный мир предпочитает более вменяемый способ: покупать уже готовое жилье в кредит. Но в России ипотека только-только становится на ноги и все еще остается весьма дорогим удовольствием. А потому большинство жаждущих отпраздновать новоселье вынуждены на свой страх и риск заключать договор со строительной компанией о совместном долевом участии в строительстве жилья.
Хорошо, если компания оказалась порядочной. Тогда игра стоила свеч - и счастливый соинвестор въезжал в новую квартиру, заплатив за нее существенно меньше, чем если бы покупал уже готовой.
Но хеппи-энд наступал далеко не всегда. Затягивание сроков сдачи дома, требование доплатить сверх оговоренной первоначальным контрактом суммы, плохое качество жилья - все это стандартные и не самые большие осложнения, грозившие дольщикам. Широко известны истории, когда одна и та же квартира оказывалась проданной несколько раз или когда стройка замораживалась, а стройфирма просто испарялась. А в результате люди оставались и без жилья, и без денег. И тем не менее люди сознательно шли на риск, потому что другого доступного способа приобрести жилье просто не имели.
Авторы закона всеми силами старались защитить права и интересы дольщиков. Один из ключевых моментов - обязательная государственная регистрация договоров долевого участия. Таким образом, еще не построенная конкретная квартира "закрепляется" за будущим владельцем, и ее перепродажа становится невозможной. Хотя скептики и отмечают, что в нашей стране нельзя исключить "двойной" и "тройной" регистрации, но закон предусматривает и этот вариант: он вводит ответственность регистрирующих органов.
Кроме того, заключить договор с инвесторами застройщик в соответствии с законом сможет только после того, как получит разрешение на строительство, оформит права на земельный участок и обнародует проектную декларацию. Законодатели стремились добиться максимальной прозрачности строительного бизнеса, обязав компании представлять для ознакомления "любому обратившемуся лицу" учредительные документы, финансовую отчетность, результаты аудиторских проверок. Но оказалось, что "обнажиться" российский стройбизнес не готов: финансовым состоянием фирмы могут заинтересоваться не только партнеры-дольщики, но и недобросовестные конкуренты. При этом представитель одной из крупнейших и хорошо зарекомендовавших себя на российском рынке стройкомпаний признался корреспонденту "РГ", что в принципе такое требование - "карты на стол" - его фирме только на руку, поскольку потребители увидят, что финансовое положение компании вполне устойчивое, и это привлечет больше дольщиков. Но для средних и малых компаний это опасно, как и для рынка в целом, поскольку усилятся монополизм и ценовой диктат.
Еще один острый момент - требование к строителям строго выполнять условия договора. Раньше, как правило, сроки сдачи объекта могли сдвигаться и никакой компенсации дольщик при этом не получал. Менялись нередко и другие условия, например, этаж или расположение квартиры. Теперь за такую самодеятельность предусмотрены очень жесткие санкции.
Застройщики в принципе не возражают, но штрафные санкции считают завышенными. Расторгнув договор в одностороннем порядке, инвестор, кроме внесенной за квартиру суммы, получит еще такие проценты и пени, что это даст ему до 30-40 процентов "чистой" прибыли. "Одностороннее расторжение договоров под надуманными предлогами может стать настоящим бизнесом", - считают застройщики. Кроме того, дольщик, по сегодняшней редакции закона, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Если же он, к примеру, не вносит свою долю платежей в установленные договором сроки, стройфирма может расстаться с неплательщиком только через суд.
Серьезное возражение вызвало со стороны строителей и требование закона ввести двойную ответственность перед дольщиками не только их партнера-застройщика, но и кредитующей строительство организации. Дело в том, что на первом этапе, пока объект (жилой комплекс или конкретный дом) не раскручен и будущие потенциальные жильцы о нем ничего не знают, строительные компании, естественно, берут банковские кредиты. Ведь и землеотвод, и проектирование стоят немало. По новому закону, если застройщик не сможет выполнить своих обязательств перед дольщиками, банк должен выступить соответчиком по его обязательствам. Понятно, что теперь, прежде чем принять участие в проекте, банк сто раз перепроверит финансовую устойчивость стройфирмы. Так посчитали законодатели. А у строителей мнение иное: "Нас просто перестанут кредитовать, и стройки встанут".
Высказав публично свои претензии, застройщики дружно дали прогноз о новом серьезном витке роста цен на рынке недвижимости: как минимум, на 1,5-2 процента в месяц.
Вряд ли подобные угрозы нужно однозначно принимать за чистую монету: на цены влияют не только строители, но и покупатели, не желающие приобретать жилье в России по европейским ценам. Но слишком усердствовать, обнося стройбизнес "красными флажками", тоже не стоит. Нужно соблюдать баланс интересов.
Законодатели обеих палат парламента, чиновники Госстроя, ФСФР, аппарата президента к этим аргументам прислушались. В начале года была создана совместная рабочая группа и подготовлено несколько поправок в новый закон. Предполагается, в частности, смягчить штрафные санкции (они будут практически равными для дольщиков и строителей), разрешить не публиковать проектную декларацию, если строительная компания не осуществляет рекламу, еще раз посмотреть, какую финансовую информацию считать "коммерческой тайной". Что касается банковской темы, здесь пока никаких изменений не предполагается.