В итоге, по оценке участников строительного рынка, собравшихся накануне в Петербурге, в ближайшие два-три года нас ждет тридцатипроцентное снижение объемов жилищного строительства и примерно такой же рост стоимости жилья.
Впрочем, как считает вице-президент Российской гильдии риелторов Виталий Воталевский, строители, безусловно, найдут пути обхода некоторых нововведений. К примеру, будут заявлять сроки окончания строительства в 1,5-2 раза выше действительных, чтобы не попасть под штрафы за задержку со сдачей дома. И создавать под каждый строящийся объект отдельное юридическое лицо, дабы все возможные проблемы с дольщиками не затрагивали основную фирму. Но все это повлечет дополнительные хлопоты и расходы. Что неизбежно отразится на ценах.
Одновременно с этим, по оценке управляющего местным банковским филиалом Владимира Желиостова, усложнится ситуация с кредитованием строительства банками. Во-первых, произойдет удлинение цикла работ. Сегодня строители зачастую параллельно занимаются, к примеру, сбором денег, проектированием и получением разрешения на строительство.
После вступления в силу нового закона так делать будет нельзя. Стало быть, и заемные средства строителям нужны будут на более длительное время. Но чем длиннее кредит, тем выше проценты. К тому же, по мнению Желиостова, новый закон сделает невозможными те схемы псевдоипотеки (выдачи кредитов на первом этапе гражданину на новое строительство под залог права собственности, с последующим переоформлением договора в ипотечный), которые некоторые банки успешно внедряли последнее время. А ведь по таким схемам сейчас продается около двух процентов квартир, треть всей ипотеки.
Для местных бюджетов новые законы тоже создают свои проблемы. Так, по словам председателя комитета по управлению имуществом Санкт-Петербурга Игоря Метельского, в законе о долевом строительстве не прописаны права субъекта Федерации. Между тем в городе на Неве, к примеру, сложилась практика, когда застройщики подписывали с городскими властями договоры о передаче городу части квартир в новом доме в качестве платы за предоставляемую инфраструктуру. Теперь, как объявил глава КУГИ, расплата "натурой" становится невозможной и город будет вынужден брать этот платеж деньгами, непосредственно в момент предоставления участка под строительство. Что, безусловно, также увеличит расходы застройщика.
Вообще-то встреча в Петербурге была задумана как продолжение диалога между участниками рынка строительства жилья и разработчиками пакета законопроектов, призванных регулировать этот рынок. Рабочая группа по разработке законов, после переговоров со строителями, подготовила таблицу поправок ("Российская бизнес-газета", 15 марта 2005 года "Застройщики отбились от дольщиков"). И внесла их в Государственную Думу. Однако, по словам руководителя группы, президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, у правового управления президента возникли замечания, суть которых сводится к двум моментам. Первый: не надо исправлять закон, не посмотрев сперва, как он работает. И второй: поправки ухудшают положение дольщиков. А ведь по идеологии нового закона его и принимали для того, чтобы защитить права граждан. То же, между прочим, касается и закона о накопительных жилищных кооперативах.
Вот вокруг вопроса, а надо ли так уж защищать граждан, и схлестнулись участники совещания. Лишь менее одного процента договоров долевого участия было расторгнуто за годы существования такой схемы строительства. А в суд передано менее одной трети процента. Причем в трех четвертях случаев решение принималось в пользу дольщика, а не застройщика. По жилищно-строительным кооперативам же всего 0,03 процента пайщиков было исключено за неуплату. Такие данные привел первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин. Про его мнению, все это свидетельствует, что системы долевого участия и жилищной кооперации и до принятия законов действовали эффективно и гарантировали права граждан. Теперь же речь идет, скорее, о намеренной ликвидации любых схем участия граждан в приобретении нового жилья, кроме ипотечного кредитования. Притом, что, по оценке Казейкина, объемы последнего будут к 2010 году покрывать лишь 30 процентов потребностей рынка жилья. Откуда же возьмутся остальные средства если не из той же "долевки" да не из взносов пайщиков ЖНК? Введение в действие двух упомянутых законов не сделает жилье более доступным. Как раз наоборот. Строительные компании начнут изобретать новые схемы (к примеру, уже начали рекламировать себя жилищные ПИФы), что, с одной стороны, приведет к удорожанию жилья, а с другой - повысит риск участия в инвестировании строительства гражданами.
Разработчики законов с такой позицией категорически не согласны. Настолько, что заместитель председателя комитета Госдумы по законодательству, один из активных участников рабочей группы Петр Шелищ заявил: если произойдет обещанное строителями повышение цен, то властям нужно серьезно поинтересоваться, не воспользовались ли компании законами, как поводом для искусственного удорожания своих услуг. Поскольку, по его мнению, никаких экономических оснований для этого нет. Просто привыкшие бесконтрольно пользоваться деньгами дольщиков строители не хотят отказываться от своих прибылей. "Было бы слишком удобно снизить объемы строительства, поднять цены и получать по-прежнему те же доходы с меньшими затратами", - заявил он.
Правда, все это касается долевого участия. Относительно закона о жилищных накопительных кооперативах даже разработчики согласны с тем, что в него нужно вносить существенные изменения. При подготовке законопроектов эту форму участия граждан в улучшении собственных жилищных условий явно недооценили. Надежда Косарева признала: сперва речь шла вообще о том, чтобы кооперативную схему ликвидировать. Потом решили ее все же оставить. По оценке разработчиков, доля ЖНК на рынке жилья может составить 5 -10 процентов (в настоящее время - 2,3 процента). Петр Шелищ считает, что поправки, предложенные Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования и Ассоциацией риэлтеров Санкт-Петербурга, разумны и должны быть учтены при доработке закона о ЖНК. В основном они касаются прав кооперативов распоряжаться взносами пайщиков как собственным имуществом, а не накоплениями граждан. К примеру, сейчас получается, что жилищные накопительные кооперативы даже к ипотечному кредиту прибегнуть не могут. Недовольны представители кооперативов также необходимостью вносить каждого пайщика в единый государственный реестр юридических лиц. Как отметил президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Павел Штепан, это замедляет и удорожает работу ЖНК.
В общем, на отсрочку вступления в силу законов никто из участников конференции всерьез и не надеялся. Волновало другое: чтобы даже такие законы заработали, к 1 апреля необходимо было принять еще ряд нормативных актов. Валерий Казейкин перечислил по крайней мере восемь, по четыре на каждый из обсуждаемых законов. На деле же, по его словам, до сих пор не сформирован даже федеральный орган исполнительной власти по контролю и надзору за долевым строительством. Получается, что после 1 апреля работа застройщиков и жилищных кооперативов должна, по большому счету, прекратиться. Чего, безусловно, не произойдет. И хаос в строительной отрасли только усилится.
Между прочим, выяснился такой любопытный момент: даже в среде самих разработчиков нет единого понимания отдельных положений новых законов. К примеру, Надежда Косарева свято уверена в том, что закон о долевом участии позволяет расходовать деньги, собранные на один дом, на строительство других. А Петр Шелищ считает: этого делать нельзя. Между тем этот вопрос относится к особо больным для строителей. Ведь если деньги, собранные с будущих жильцов конкретного дома, можно только на него и тратить, то вся идея поточного строительства рушится. А следовательно, цена квартир взлетит на недосягаемую высоту.
Ну и, наконец: а о чем мы, собственно говоря, вообще спорим? По данным рабочей группы, приведенным Надеждой Косаревой, в улучшении жилищных условий в России нуждается 61 процент граждан. При этом приобрести его, даже с использованием ипотечных кредитов, способно только 12 процентов. От того, что внутри этих 12 процентов произойдет перераспределение долей различных схем вложения денег в строительство, доступность жилья не изменится. Нужен рост доходов населения. К тому же он должен быть больше, чем рост цен на жилье. Иначе даже ожидаемое разработчиками жилищно-строительных законов снижение ставок по ипотеке до 5-7 процентов (непонятно, правда, откуда оно возьмется, если инфляция по большинству прогнозов ожидается на том же уровне) мало чем поможет.