До внесения изменений Федеральным законом от 20.08.2004 N 112-ФЗ в статью 220 Налогового кодекса РФ указанный имущественный налоговый вычет предоставлялся налогоплательщику только на основании документа, подтверждающего право собственности на приобретенную квартиру.
Теперь в статье 220 НК РФ приведен перечень документов, представляемых для подтверждения права на такой вычет при приобретении квартиры. Свидетельство о праве собственности на квартиру не является единственным документом, обеспечивающим реализацию права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет.
Обратимся непосредственно к норме ст. 220 НК РФ.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.
Конструкция данной нормы не имеет однозначного прочтения, а согласно пункту 7 статьи 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности налогового законодательства трактуются в пользу налогоплательщика.
Например, указанные документы для подтверждения права на имущественный налоговый вычет можно рассматривать как перечень документов, при предоставлении одного из которых, налогоплательщик может получить вычет. Следовательно, таким документом может быть:
- договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме;
- акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.
В этом случае налогоплательщик имеет право обратиться в налоговый орган за вычетом или подтверждением права на имущественный вычет у налогового агента уже на этапе заключения договора о приобретении прав на квартиру в строящемся доме и уплаты стоимости будущей квартиры, независимо от степени ее готовности.
Вместе с тем Федеральная налоговая служба России и ее региональные управления применение указанной нормы разъясняют следующим образом. При приобретении прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет на основании договора о приобретении прав на квартиру в строящемся доме и акта о передаче квартиры.
Иными словами, налогоплательщик вправе заявить вычет только после того, как квартира построена и передана налогоплательщику, хотя право собственности на нее еще не оформлено.
Безусловно, Налоговый кодекс РФ является документом прямого действия. Поэтому любые толкования со стороны ФНС России и ее региональных подразделений не носят нормативного характера. Вместе с тем разъяснения ФНС, как правило, обязательны для исполнения на местах, что и создает проблемы для налогоплательщиков.
Конечно, можно пытаться оспорить позицию налоговых органов в судебном порядке.
Но давайте разберемся в правомерности такого подхода.
Например, налогоплательщик по договору о приобретении прав на квартиру внес деньги в надежде, что дом, в котором он "зарезервировал" себе квартиру, будет построен. Но если дом не будет построен, то налогоплательщик имеет право требовать (в том числе и в судебном порядке) возврата уплаченных по договору денег.
С начала апреля 2005 года вступил в действие Федеральный закон от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Статьей 9 указанного Закона установлены случаи одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия, в результате чего гражданин не получит квартиры.
Во всех перечисленных случаях, если бы налогоплательщик уже воспользовался правом на имущественный налоговый вычет, то он получил бы "подарок" от государства в размере до 130 000 рублей (13 процентов от предельной суммы имущественного налогового вычета 1 миллион рублей).
Только после передачи квартиры по акту можно утверждать, что рано или поздно налогоплательщик станет собственником этой квартиры.
Но главным аргументом в поддержку позиции налоговых органов является то, что согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме израсходованной на приобретение квартиры или доли (долей) в ней.
Квартирой согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
При этом законодатель в этой части ст. 220 НК РФ даже не упомянул о праве на имущественный вычет при приобретении права на квартиру в строящемся доме.
Вместе с тем предоставление имущественного налогового вычета после окончания строительства дома существенно улучшает положение налогоплательщика.
Например, для Москвы на сегодняшний день характерна ситуация, когда дом построен и люди уже живут в нем, но годами оформляют право собственности на квартиру. Именно на такую категорию налогоплательщиков, по всей видимости, нацелены изменения в ст. 220 НК РФ.
Кроме того, срок получения имущественного налогового вычета в отношении расходов на приобретение квартиры также сокращен за счет возможности его получения не по итогам налогового периода в налоговом органе, а непосредственно у работодателя после возникновения права.
Итак, у налогоплательщиков, не оформивших право собственности на квартиру, не возникнет разногласий с налоговыми органами при получении имущественного налогового вычета, если будут предоставлены следующие документы:
- письменное заявление на предоставление имущественного налогового вычета;
- декларация по налогу на доходы физических лиц (при получении вычета в налоговом органе по итогам налогового периода);
- договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме;
- акт о передаче квартиры;
- платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты налогоплательщиком денежных средств по произведенным расходам.
Вместе с тем следует обратить, что указание законодателем в Налоговом кодексе РФ закрытого перечня документов нарушает конституционные права налогоплательщика, на что неоднократно обращали внимание суды. Поэтому налогоплательщик может подтвердить приобретение квартиры иными документами, но это обстоятельство может повлечь за собой судебное разбирательство.