Через пять-семь лет россияне должны получать ежегодно миллион ипотечных кредитов - такую задачу в области создания рынка доступного жилья на недавнем заседании президиума Госсовета поставил Владимир Путин. И хотя для этого в последнее время принят целый пакет законов, нерешенных проблем тут по-прежнему немерено (одна инфляция чего стоит!), о чем тоже говорилось на президиуме Госсовета. Решать их, конечно, надо. Но одновременно не стоит сбрасывать со счетов то, что наработано на местном уровне. Например, работникам бюджетной сферы Белгородской области и молодежи до 30 лет предоставляется возможность самим строить себе жилье - в кредит, причем всего-навсего под 1 процент годовых. Для этого здесь создан кредитный потребительский кооператив.
Удовольствие для немногих
Зачем, однако, нужно было придумывать что-то новое, если уже существует система ипотечного кредитования? Да, существует, причем как раз в Белгородской области развивается она даже успешнее, чем где-либо. Руководитель областной ипотечной корпорации Станислав Литвинов (он же председатель кредитного кооператива) утверждает, что в последнее время наблюдается более интенсивный прирост числа заключенных договоров.
Считает, что это результат комплекса мер, предпринятых с целью повышения доступности ипотечного кредита. Предприятия, например, помогают своим работникам платить проценты по ипотечному кредиту, если речь идет о покупке квартиры, а своих застройщиков обеспечивают более дешевыми строительными материалами, предоставляют дополнительные отпуска в летнее время и т.д.
И все же ипотека остается "удовольствием для немногих". Во-первых, 30 процентов стоимости приобретаемого жилья нужно уплачивать сразу. Кроме того, при оценке "дееспособности" клиента применяются такие критерии, как возраст, уровень доходов и т.п. Реально, считает Литвинов, ипотечное кредитование подходит для тех, у кого в семье доходы составляют не менее 15 тысяч рублей на человека.
Таких семей, увы, совсем немного, а уж в бюджетной сфере и вовсе нечего искать. А вот кредитный кооператив дает и этой категории населения реальный шанс обзавестись собственным жильем. Заместитель председателя кооператива Сергей Кулабухов рассказал мне, как организована новая форма кредитования жилищного строительства.
Установлено, например, что минимальным накопительным взносом для каждого отдельного члена кооператива является 50 тысяч рублей, а максимальным - 300 тысяч. Кредит выдается в размере удвоенной суммы взноса, то есть к своим 50 тысячам можно получить еще 100 тысяч заемных средств, а к 300 - еще 600 тысяч кредита. Плата за пользование кредитом - 1 процент годовых - такого дешевого займа, конечно же, ни один банк не предложит. Срок погашения - 7 лет.
Заемные деньги выдаются застройщикам не сразу, а в несколько приемов - на каждый очередной этап строительства. Так, во-первых, достигается 100-процентная гарантия того, что деньги используются заемщиком строго по назначению. Да и возвращать кредит, выданный поэтапно, все-таки людям легче.
Как защитились от инфляции
Существенная деталь: кооператив стимулирует только новое строительство жилья, но никак не вторичный рынок. Иными словами, заемных денег, например, на покупку квартиры здесь не дадут - кредит можно получить либо на строительство дома с "нуля", либо на завершение ранее начатого строительства.
Сразу же был придуман механизм, как защитить средства людей, переданные кооперативу в виде индивидуального накопительного взноса. Допустим, человек вступает в кооператив сегодня, но строиться он пока не готов - работу начнет через год, через три года. Так вот, на его накопительный взнос начисляется премия: за первый год - в размере показателя инфляции, за второй - показатель инфляции плюс 5 процентов, за третий - плюс 10 процентов. Получается, хранить деньги в кооперативе выгоднее, чем в банке. Так не получится ли, что белгородцы понесут сюда свои сбережения не с целью строиться, а просто как в банк?- спрашиваю я. Нет, уверяет Кулабухов, не получится. Премия начисляется только в первые три года, но на том ставится точка. В дальнейшем уже не начисляется ни копейки, да и вообще определено, что пять лет - это максимальный срок для формирования накопительного взноса. То есть "здесь вам не банк" - забирайте свои деньги, берите еще и кредит и, пожалуйста, стройтесь.
Как и во многих других своих делах, белгородская власть вновь наглядно демонстрирует, что каждое ее начинание не является "работой с чистого листа" - новое непременно прорастает на основе каких-то уже действующих моделей. Интересно, например, даже то, что кооператив возглавляют руководители других организаций - уже давно действующих, имеющих свои наработки, свою инфраструктуру, своих специалистов. Председателем кооператива, повторюсь, является руководитель Белгородской ипотечной корпорации и, одновременно, фонда имущества области Станислав Литвинов, а директором - опять же, генеральный директор областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства Анатолий Попков. Ну, а Сергей Кулабухов является, так сказать, фигурой "буферной": в кооперативе он - заместитель у Литвинова, а в фонде поддержки ИЖС - заместитель у Попкова... Даже по этому видно, что новая структура базируется на двух старых, в своем становлении использует их потенциал, а в чем-то развивает его, идет дальше.
Успешное развитие строительства коттеджей, повторяют для корреспондента азбучные белгородские истины Литвинов и Кулабухов, зависит от наличия трех основных факторов: земля, инженерные сети и кредитование. Земля есть, тысячи гектаров являются собственностью области и муниципальных образований в уставном капитале ипотечной корпорации. И, кстати, опять-таки найден белгородский вариант, как сделать так, чтобы приобретение земельного участка под застройку было, с одной стороны, доступным для небогатых людей, а с другой - чтобы эти участки не превратились в предмет спекуляции. Белгородская ипотечная корпорация является открытым акционерным обществом, то есть частным предприятием, которое не обязано по закону выставлять земельные участки на аукцион, - в этом, оказывается, и заложена гарантия социально низкой цены. Ну, а чтобы землю не брали с целью перепродажи, ее передают людям в собственность, но, так сказать, с обременением: хочешь перепродать - уплати корпорации разницу между внесенными тобой "за землю" 10 тысячами рублей (о них чуть позже) и рыночной стоимостью участка, составляющей сотни тысяч.
Не в чистом поле
Вступая в кооператив, белгородский бюджетник обязан либо уже иметь в собственности участок под застройку, либо приобрести его за время накопления всей суммы своего взноса. На практике дело выглядит так. "Безземельный" человек пишет заявление с просьбой принять его в кооператив, и его тут же направляют в ипотечную корпорацию. В корпорации предлагают на выбор земельный участок (15 соток) в том или ином массиве. Все изыскательские работы (геодезические и так далее) по этому участку уже корпорацией проведены, так что человек должен только заплатить ей 10 тысяч рублей и получить вместе с землей готовое землеустроительное дело.
Этой же корпорации (ипотечной) будущий застройщик должен платить и за обустройство инженерных сетей. Суммарно - 60 тысяч (замечу, что фактическая стоимость сетей более чем в 3 раза выше, об удешевлении платы опять-таки позаботилась областная власть, в том числе за счет перераспределения нагрузки на бюджет, но это отдельная тема). Сразу, однако, "за инженерные сети" приходится платить только 10 тысяч. Потом три года (предполагаемое время на стройку) - ничего, а потом уж в течение пяти лет снова по 10 тысяч в год.
То есть в данном случае ипотечная корпорация участвует в реализации жилищной программы белгородских властей еще и тем, что четко решает вопросы, во-первых, по земельным участкам под застройку и, во-вторых, по инженерным сетям - к любому новому жилому массиву подведет их не позднее чем за три года.
Что касается роли областного фонда поддержки ИЖС как еще одной несущей конструкции кооператива, то здесь тоже все логично. Опираясь на сеть филиалов фонда в сельских районах, кооператив сразу получил возможность работать с клиентами непосредственно на местах. Разумеется, используется и такой готовый потенциал фонда, как отработанные механизмы выдачи кредитов, их отоваривания строительными материалами и так далее.
Кто-то теряет, а кто-то находит
Таким образом, на двух действующих опорах (ипотечная корпорация и фонд поддержки ИЖС) создана третья конструкция, позволяющая более успешно решать важнейшую социальную задачу - помогать работникам бюджетной сферы и вступающей в жизнь молодежи обзаводиться собственным комфортным жильем. Поскольку речь идет о бюджетниках, то и кредитные ресурсы формирует (по крайней мере, на раннем этапе) областной бюджет. В этом году кооперативу выделено около 100 миллионов рублей. Кулабухов считает, что это мало и что, конечно же, потребуется "добавка".
Это уж точно - потребуется... Кредитный потребительский кооператив, о котором рассказ, был зарегистрирован только 13 января текущего года. Он, можно сказать, еще "в пеленках", но, по свидетельству Кулабухова, к началу апреля поступило уже около 20 миллионов рублей паевых взносов. Бюджетные отрасли (например, управления образования, здравоохранения) передали в кооператив списки работников, нуждающихся в жилье, то есть потенциальных участников программы - суммарно уже более чем на 1200 человек. Сотни людей из этих списков пришли и написали заявления о вступлении, а 270 человек к апрелю уже и паевые взносы внесли.
В общем, популярность у кооператива с самого момента его рождения высока. Конечно же, всех проблем он не решит. Но все-таки серьезные дополнительные возможности открываются.
И еще один момент. Естественно, при таком кредитовании "кто-то находит" (бюджетники и молодые семьи), "а кто-то теряет". И, разумеется, теряет бюджет, из средств которого формируются кредитные ресурсы кооператива, чтобы выдавать людям займы под 1 процент годовых. Во всяком случае, этот 1 процент совершенно не защищает бюджетные деньги от "усыхания" из-за инфляции.
Но это как раз вполне нормальные, социально оправданные потери. Бюджетные деньги через кооператив используются именно на решение жилищных проблем врачей, педагогов, чиновников. Что бы там ни говорили о прекращении строительства бесплатного жилья, бюджет все равно бы так или иначе тратился на бюджетников.
Фонд поддержки ИЖС
Белгород, ул. Князя Трубецкого, 28. Телефон (4722) 27-37-90. Время работы с 9-00 до 18-00. Перерыв с 13-00 до 14-00.