Большой взнос
Что же мешает людям воспользоваться ипотечным кредитом? Если речь идет о платежеспособном спросе, то это, главным образом, большой первоначальный взнос. По мнению вице-президета по ипотеке банка "Московский Капитал" Алексея Коекина, большую часть потенциальных заемщиков останавливает именно его размер. "Среднерыночный первоначальный взнос в ипотеке на сегодня составляет 30% от стоимости жилья. Если его снизить до 15%, то объем ипотечного кредитования многократно возрастет, - утверждает он. - Дело в том, что основная часть платежеспособного населения начала получать устойчивые доходы только в последние 2-3 года, поэтому достаточный объем средств просто не накоплен. По мере роста благосостояния населения первичный взнос по ипотеке можно увеличить, хотя на Западе, например, размер первоначального взноса находится в пределах 5% от стоимости приобретаемого жилья".
"Неподъемные" ставки
"Неподъемные" процентные ставки тоже отпугивают потенциальных клиентов. Алексей Коекин считает, что надо бы их пересматривать в процессе выплаты кредита по мере изменения ставки рефинансирования ЦБ: "Банки должны распределить процентные риски между собой и заемщиками. На сегодняшний день получается, что те, кто брал кредит 2 года назад, скажем, под 18%, вынуждены и сегодня выплачивать кредит по этой ставке, тогда как текущие ставки имеют тенденцию к снижению".
Начальник отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Мария Горсюкова видит возможность уменьшения стоимости ипотечных кредитов в снижении операционных расходов банка, а именно в оптимизации технологий, использующихся при выдаче и обслуживании кредитов.
А Наталья Шелковая, начальник управления кредитования физических лиц "Банка Жилищного Финансирования", считает, что одним из способов достижения доступности ипотеки со стороны банка является расширение спектра программ кредитования для удовлетворения потребностей наибольшего числа потенциальных клиентов и максимально гибкий подход к требованиям каждого клиента.
Высокий риск
Сейчас процентная ставка в рублях составляет в среднем 18%. Из них 4-5% - "плата за риск". Клиент, взявший ипотечный кредит, платит за риск, который несет выдавший его банк. Недавно принятый пакет законов о жилье обещает снизить риски кредиторов, а значит, и процентную ставку, как раз на эти 4-5%. Каким образом, рассказывает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева: "В первую очередь, банки закладывают в процентную ставку риск того, что заемщик не сможет вернуть кредит, а банк не сможет обратить взыскание на заложенную квартиру, продать ее и компенсировать свои расходы. До принятия пакета законов о жилье этот риск был очень высок, поскольку обращать взыскание на единственное жилье было нельзя вообще, а при продаже заложенной квартиры выселить членов семьи залогодателя было невозможно. Кроме того, нельзя было зарегистрировать сделку с квартирой, где проживают несовершеннолетние, без согласия органов опеки и попечительства. Новое законодательство исключило эти риски, тем самым повысив ликвидность заложенной недвижимости".
Жесткие требования
Правда, еще одну причину, которая мешает людям получить ипотечный кредит, а именно непрозрачность их доходов, "жилищный" пакет не устранил. И все же воспользоваться кредитом могут и те, кто получает "серую" зарплату - банки стали либеральнее подходить к оценке платежеспособности клиентов.
- Жестких требований к заемщику не так уж и много, многие требования могут быть смягчены при наличии, например, каких-либо положительных дополнительных факторов, которые учитываются при принятии решения о предоставлении кредита, - отмечает Наталья Шелковая. - Возможные способы подтверждения доходов каждый банк устанавливает самостоятельно, также это касается и видов доходов. Однако анализ платежеспособности всегда носит индивидуальный характер.
Газпромбанк, например, предоставляет кредиты гражданам РФ, достигшим 18 лет. А кредиты выдает на срок до 10 лет по программам банка и до 20 лет по программе АИЖК, при условии, что срок возврата кредита наступит до вступления заемщика в пенсионный возраст (60 лет для мужчин и 55 лет для женщин). При этом стаж работы заемщика на последнем месте работы должен быть не меньше 6 месяцев. Банк рассматривает все виды доходов заемщика, которые могут быть подтверждены.
Росбанк, по словам начальника управления ипотечного кредитования этого банка Яниса Канестри, рассматривает все виды доходов, которые могут быть продемонстрированы заемщиком и адекватно оценены банком. При этом ежемесячный доход должен быть соизмерим с ценой квадратного метра приобретаемого жилья. Примерно такие требования к заемщику выдвигают и другие банки.
- Все эти требования являются основополагающими при оценке банком кредитного риска по конкретному заемщику - физическому лицу по любому виду кредитования, - объясняет начальник отдела кредитования Московского филиала "Инвестиционного Городского Банка" Аркадий Заболев, - Смягчение требований по любому из этих параметров в принципе ведет к росту риска дефолта по кредиту для банка. Повышение комфортности для заемщика здесь может идти в первую очередь в направлении облегчения процедуры подтверждения оценочных параметров. Например, переход от "серой" зарплаты к "белой" существенно облегчает процедуру подтверждения доходов.
Рост цен
Как бы широко не шагали банки по пути снижения ставок, увеличения сроков кредитования и уменьшения первоначального взноса, рост цен на недвижимость им не сдержать, а объемов строительства жилья не увеличить. А значит, не решить главную проблему доступности ипотеки.
- Проблема, в первую очередь, лежит в плоскости соотношения цены на недвижимость и доходов большей части населения, - говорит начальник управления розничного бизнеса Собинбанка Ольга Манукняц. - Стремительный рост цен делает для большинства покупку квартиры просто невозможной, даже с помощью ипотеки. Именно поэтому, на наш взгляд, ипотека - продукт массово невостребованный.
А Мария Серова, начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка, справедливо считает одним из важнейших факторов, препятствующих использованию ипотеки как основного инструмента решения жилищного вопроса, низкий уровень платежеспособности граждан, а также непрозрачность их доходов. "Масштабное развитие ипотеки невозможно без реализации целого комплекса долгосрочных мер, направленных на повышение уровня доходов населения", - говорит она.