Как защищает жилищный закон нанимателя? К примеру, может ли муниципалитет прервать договор социального найма, и что тогда будет с семьей - она отправится на улицу? Вопросов в рубрику поступает по-прежнему очень много, и сегодня мы продолжаем обсуждать тему социального жилья.
Российская газета | В каком документе можно найти форму договора социального найма жилья? На что нужно обратить внимание жильцу, подписывая такой договор? Могут ли быть в нем какие-нибудь "подводные камни?"
Павел Крашенинников | Насколько я знаю, форма такого договора разработана в министерстве регионального развития.
Регионы вправе вносить в этот договор свои дополнения, изменения. Но нужно учесть, что существенные условия договора указаны в Жилищном кодексе. Соответственно они должны быть отражены и в договоре. Например, такими существенными условиями являются бессрочность договора, вопросы, связанные с предоставлением услуг, с осуществлением капитального ремонта наимодателем. Это правовые обязанности, которые указаны в Жилищном кодексе по отношению к нанимателю и к наймодателю. Все эти условия обязательно отражаются в договоре, и меняться они не могут.
РГ | Давайте уточним: договор социального найма устанавливается бессрочно, то есть семья, выполняющая все условия договора, не может лишиться квартиры?
Крашенинников | Да, по-моему, это очень важно.
РГ | Еще когда обсуждался проект нового ЖК, законодатели не раз говорили, что в дальнейшем предполагается дифференцировать оплату за жилье по договору социального найма в зависимости от доходов семьи. Поэтому люди, которые сегодня еще раздумывают - приватизировать квартиру или нет, - колеблются. Они боятся, что если откажутся от приватизации и останутся нанимателями, а при этом семья вполне обеспеченная, плата за квартиру может возрасти так, что это ударит по бюджету семьи. Такая угроза действительно существует?
Крашенинников | Не думаю. Жилищно-коммунальные тарифы устанавливаются региональными властями, они одинаковы для всех жильцов. Почему платит меньше малоимущий? Потому что федеральный закон освобождает его от платы за найм. Кроме того, наниматели в отличие от собственников не платят за капитальный ремонт. Но ведь эти платежи - не основная строка расходов в квартплате. Дороже всего обходятся тепло, горячая вода, а их, как и другие коммунальные услуги, необходимо оплачивать вне зависимости от уровня доходов. Другое дело, что малообеспеченным государство по-прежнему гарантирует субсидии по оплате этих услуг, но эти субсидии положены как нанимателям, так и собственникам жилья.
Еще раз хочу подчеркнуть: Жилищный кодекс не устанавливает тарифную политику по оплате за жилье и коммунальные услуги. И когда некоторые недобросовестные политики в своих выступлениях говорят, что вот, мол, из-за нового ЖК резко возрастут тарифы, они, мягко говоря, лукавят.
РГ | То есть вы считаете, что большой дифференциации по платежам быть не должно?
Крашенинников | Поймите, это невыгодно делать. Если местные власти начнут такую политику, то обеспеченные просто будут покидать скромное социальное жилье и переезжать в другое, лучшее, например, заключая договоры коммерческого найма. Поэтому такая политика - это путь к тому, чтобы одни кварталы превращались в трущобы, а другие - процветали. Кстати, такое расслоение по уровню доходов жильцов пережили многие страны. Было это в Европе, в какой-то мере остается в Америке. И сейчас существуют специальные разработки по тому, чтобы сглаживать эту разницу, чтобы более-менее состоятельные люди жили рядом с нанимателями социального жилья. Чтобы не возникали гетто.
РГ | "Объясните, пожалуйста, действие статьи 53-й ЖК "Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий". Я купил однокомнатную квартиру шесть месяцев назад, потом прописал жену и сына, вследствие чего мы стали обеспечены общей площадью на одного члена семьи менее учетной нормы. Значит ли это, что мы намеренно ухудшили свои жилищные условия или нет? До этого каждый был прописан у своих родителей в других городах".
Крашенинников | В данном случае если другого жилья нет и семья собралась наконец-таки вместе, то здесь намерения ухудшить жилищные условия я не вижу. И уж, безусловно, не является таким намерением, если родился ребенок, если поселили своих престарелых родителей. Намеренное ухудшение - это когда, например, была трехкомнатная квартира. Семья обменяла на однокомнатную с доплатой, деньги разошлись, а потом семья начинает требовать социальное жилье.
РГ | "У меня служебная квартира. Отработала в жилищно-коммунальном хозяйстве 12 лет. Сейчас уже несколько лет на пенсии, но продолжаю работать. Администрация города отказывает в снятии статуса служебного жилья и в оформлении квартиры по договору социального найма. Останется ли квартира за мной, если я прекращу работать?"
Крашенинников | В Жилищном кодексе есть прямой ответ. Если человек является пенсионером, то его выселить не могут без предоставления другого жилого помещения. Это статья 103-я ЖК.
РГ | "Могут ли муниципалитеты или органы государственной власти предоставлять жилье гражданам по договору коммерческого найма? Если да, то в каких случаях, кому?"
Крашенинников | В Жилищном кодексе об этом нет ни слова. Этот вопрос регулируется 35-й главой Гражданского кодекса. Мое представление такое, что не могут. Потому что органы местного самоуправления не должны заниматься коммерческой деятельностью. Соответственно, как мне представляется, использование муниципального жилого фонда для коммерческого найма незаконно. Это будет противоречить законодательству о местном самоуправлении.
РГ | Тогда что такое коммерческий найм? В Москве уже построено несколько так называемых "доходных" домов.
Крашенинников | Я знаю, что такие доходные дома есть, их по телевизору показывают, рекламируют, и так далее. Но я не думаю, что мэрия сама заключает договоры коммерческого найма. Эти дома должны принадлежать коммерческой структуре, инвестору, оплатившему их строительство. Из муниципального фонда, повторяю, устраивать "доходные" дома нельзя.
РГ | "Учитывается ли право собственника или нанимателя на дополнительную площадь при предоставлении по договору купли-продажи освободившейся комнаты в коммунальной квартире?"
Крашенинников | Нет. Право на дополнительную площадь в Жилищном кодексе отсутствует.
РГ | "Живем вместе с взрослой дочерью, ее мужем и сыном, нашим внуком, в двухкомнатной квартире. Норма постановки на учет - 10 квадратных метров, у нас - 11. Раньше могли хотя бы разделить лицевой счет, и тогда дочь могла бы встать в очередь. Не захотели судиться с дочерью, как-то глупо казалось. А теперь, как нам сказали, лицевой счет поделить уже невозможно - это запрещено. Получается, что у нас вообще безвыходная ситуация..."
Крашенинников | Да, по новому ЖК раздел жилья по договору социального найма уже невозможен.
Какие могут быть варианты?
Может быть, вам стоит приватизировать квартиру? Имея жилье в собственности, можно использовать его как стартовую площадку для улучшения жилищных условий. В Москве, например, хорошо "работает" разница в стоимости квадратного метра в центре и на окраинах, в черте города и в ближнем Подмосковье. Люди сдают свои квартиры в престижных районах и снимают в менее престижных, а на разницу еще и неплохо живут. Я знаю людей, которые, продав однокомнатную московскую квартиру, переехали в подмосковные города. Ездят на работу на электричке. Зато живут на свежем воздухе и в просторных квартирах. Здесь, конечно, вариантов очень много. Надо просто думать, смотреть, искать. Надо понять, наконец, что времена "собеса" давно кончились. Задача законодательства - создать людям условия эти возможности реализовать. Но реализовывать-то все равно самим людям...