Поделиться
А пока правительство одобрило Концепцию развития системы рефинансирования ипотечных кредитов. Документ ставит точку в споре между Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и минфином.
Идеологически позиции минфина и АИЖК расходились диаметрально: агентство стремилось создать условия для действительно массовой ипотеки и запрашивало 236 миллионов рублей из бюджета, а ведомство Алексея Кудрина считало достаточным - что она уже доступна хорошо обеспеченным россиянам. Помимо соображения о том, что рынок уже "раскрутился", у минфина были и другие аргументы. Так, в проекте долговой стратегии на 2006-2008 годы, который в апреле рассматривало правительство, предлагалось отказаться от предоставления гарантий АИЖК в связи с угрозой монополизации ипотечного рынка (на нее, по словам самого Алексея Кудрина, указывают участники рынка ипотечного кредитования) и риска негативных последствий для бюджета. Негативные последствия, по мнению чиновников минфина, могут быть, если АИЖК не исполнит свои обязательства (тогда бюджет должен будет исполнять гарантии). Чиновников минфина смущает и эффект, который возникает для текущего бюджетного процесса при гарантировании ипотеки (концепция минэкономразвития предлагает заложить на период до 2010 года 263 миллиарда рублей в форме гарантий). Согласно Бюджетному кодексу предоставление гарантий требует резервирования средств. Для минфина неудобно как само создание резервов, так и их высвобождение в конце года.
В ответ АИЖК предлагало не "выплескивать ребенка вместе с водой", а изменить нормы законодательства и предусмотреть субсидиарную ответственность государства по обязательствам агентства, как это сделано в отношении Пенсионного фонда.
Мотивируя обоснованность позиции агентства, вице-премьер Александр Жуков сказал: "На сегодня, к сожалению, пока доходы наших граждан таковы, что реально воспользоваться ипотечными кредитами могут очень немногие, а ведь это главный механизм, который во всем мире действует для того, чтобы развивать жилищное строительство". По его мнению, цель - миллион ипотечных кредитов в 2010 году достижима, но главным препятствием является "дисбаланс между спросом на длинные дешевые кредиты и предложением банков коротких, по сути, и дорогих кредитов".
В концепции, одобренной правительством, минэкономразвития предлагает компромиссный вариант: оставить господдержку, но сократить ее на 40 процентов.
Сегодня по программе АИЖК работает 80 субъектов Федерации. Банки выдают кредиты гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия. Гарантии, которые ежегодно предоставляются федеральным бюджетом, позволяют агентству на выгодных условиях привлекать средства на финансовом рынке и за счет этого выкупать у банков закладные по ипотечным кредитам. Таким образом, АИЖК принимает на себя часть рисков непосредственно работающего с ипотекой коммерческого банка, что позволяет удешевить кредиты для граждан. Агентство, в свою очередь, выкупает закладные и затем перепродает их инвесторам. Тем не менее ипотека развивается довольно вяло: в прошлом году было выдано менее 40 тысяч ипотечных кредитов.
Позволит ли компромисс, предлагаемый минэкономразвития, решить проблему ипотеки и дать ей новый импульс? Большинство экспертов высказывают сомнения по этому поводу.
Дело в том, что даже "дешевые" кредиты по стандартам АИЖК (15 процентов годовых) могут позволить себе только те, у кого семейный ежемесячный доход не ниже 32 тысяч рублей. А это очень большие деньги для рядовых россиян. По оценкам Росстроя, не более 6 процентов россиян могут позволить себе купить жилье с помощью ипотечного кредита
Во многих регионах существует также проблема нехватки квадратных метров. В России строится около 40 миллионов квадратных метров жилья в год. При этом как минимум половина приходится на долю частного строительства. В условиях дефицита квартир дешевая ипотека только подхлестнет рост цен, которые и так сильно завышены. Дефицит жилья выгоден как застройщикам, так и риелторам.
Один из главных врагов ипотеки - инфляция. Эксперты считают, что при инфляции на уровне уже 10 процентов ипотека в принципе работать не может. Чтобы ипотека нормально заработала, цены не должны расти быстрее, чем на 2-3 процента в год.
На Западе ипотечные кредиты выдаются под 5-8 процентов годовых. Чаще кредит выдают на 10-12 лет. По подсчетам, выплаты по процентам в конце срока договора набегают такие же, как и начальная стоимость недвижимости. В США средний процент годовых - от 10 до 20 процентов в зависимости и от вида закладной, и от типа недвижимости. Но при использовании закладной большая часть средств временно остается в распоряжении клиента. Он может тем или иным способом пустить эти деньги в оборот, причем при умном и смелом подходе доход от них может превышать и 10-12 процентов годовых (что порой может быть больше процентной ставки). В результате средства, освобожденные за счет получения ипотечного кредита, будут не только финансировать выплату этого кредита, но и постоянно оставлять в распоряжении какие-то суммы, которые, возможно, могут пойти на какие-то другие цели и нужды.
Российские граждане тоже могут воспользоваться ипотечным кредитом в ряде европейских стран. Схема этого довольно проста. Покупатель жилья в кредит должен открыть счет в банке-кредиторе, перевести на него сумму первоначального взноса, потом все суммы, поступающие и снимающиеся (только продавец может получить с этого счета деньги) контролируются банком-кредитором. Банк всегда может ответить на вопрос: располагает ли клиент средствами, достаточными для погашения кредита в срок, установленный ипотечным договором. Таким образом, требуя, чтобы получатель ипотечного кредита открывал счет именно в их банке, банк тем самым оберегает себя от ряда неожиданностей. Открыть такой счет, пользоваться им для взятия и погашения ипотечного кредита можно практически в любом западном банке.