Однако, судя по статистике, никто особенно не торопится: с 2001 года, когда требование было облечено в форму закона, площадь таких земель в сельхозорганизациях сократилась менее чем на 2 процента. И не вся она к тому же была переоформлена - от части ее организации просто отказались. Почему? Чиновники, в силу своих должностных обязанностей вовлеченные в этот процесс, пожимают плечами - "их проблемы", говорят о том, что дело в цене выкупа. Но только ли в этом?
Очень сомнительно, что за считанные месяцы ситуация кардинально изменится. Конечно, можно опять под Новый год спешно вносить поправки в законодательство - продлевать срок переоформления. Только это мало что даст. Назначать "последний срок" придется до тех пор, пока государственные люди не поймут: это их прямое дело - создать все условия, чтобы требование закона можно было выполнить! А пока... Пока расскажем, с чем приходится сталкиваться обычному сельскохозяйственному акционерному обществу, решившему быть дисциплинированным и выполнить закон.
Такая тоненькая папочка
В общем-то, разницы большой нет: сельскохозяйственное это АО или какое-либо другое. Возьмем совсем простой случай: АО "Росинка"(назовем его так)- магазин и участок под ним (а не десятки и сотни участков с лесополосами, дорогами к полям и фермам, речкой, пожарными водоемами, оврагами, болотами и пр. и пр., в геометрической прогрессии умножающими ваши проблемы и печаль).
Итак, для переоформления прав пользования землей (приобретения прав на аренду или выкуп земли в собственность) любому юридическому лицу нужно собрать папку документов. Кроме обычных, которые организации предъявляют в присутственных местах, необходимо иметь еще:
- правоустанавливающий документ на землю (обычно постановление главы администрации);
- правоудостоверяющий документ (Свидетельство или Государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей);
- выписку из Государственного земельного кадастра;
- заявление о том, на какое право организация хочет переоформить свое право пользования - аренду или собственность.
Если на земельном участке есть строения, требуют предъявить документы о праве собственности на него.
По закону все просто: приносишь документы в орган, на который возложены функции по переоформлению прав (в Московской области, например, это министерство по управлению государственным имуществом) и в течение двух недель получаешь все решения.
Бумаг вроде бы немного, но кто удачно с ходу прошел этот путь?
Где та бумага, где тот глава
Постановление главы администрации было издано в начале 90-х. За эти годы много воды утекло: клочок земли тот же глава района (а сельхозорганизация на это согласилась) передал предпринимателю (под магазин, заправку), крестьянскому (фермерскому) хозяйству. На каждую такую передачу было свое постановление главы администрации, но в нем не было указано, что эта земля изъята из постоянного (бессрочного) пользования акционерного общества. Изменения в текст постановления по АО не вносились. Поэтому в правоустанавливающем документе стоит одна площадь (на момент передачи земли), а в выписке из кадастра (на сегодня) - другая. Чиновники требуют объяснений.
Куда идти? В районном архиве рады помочь, но нужно скрупулезно выбирать из текстов постановлений главы района за десятилетие какие-то зацепки, которые покажут, что земля изымалась из землепользования АО. Много ли поймешь, когда прочитаешь, что "земля в 50 кв.м предоставляется предпринимателю Петрову под киоск в с. Матренино"? Может, это земля АО, а может - и нет.
В районном отделе Роснедвижимости (бывшем райкомземе) махнут в сторону бездонных шкафов - ищите! На такую работу нужно потратить не пару дней. Найдете все постановления - не радуйтесь. Площадь предоставленных земель по этим постановлениям может быть больше, чем площадь изъятий из земель АО. Не ждите, что вам объяснят, почему такое случилось. Подскажу здесь: часть земель может быть предоставлена из земель АО, другая - из иных. В нашем случае часть земель для фермерского хозяйства была выделена в счет доли фермера из земель в долевой собственности, а часть проселочной дороги к полю - из земель АО.
Ну а что дальше? В районном отделе Роснедвижимости вам ничего не подскажут. Представителю АО пришлось самому придумать форму справки и расписать все перераспределение. Начальник отдела Роснедвижимости согласился ее подписать... Времени прошло всего ничего - месяц. Но это если быстро сообразить, что нужно делать, и заниматься только этим.
АО готово объяснить
Свидетельство собственности на участок есть? Это хорошо. Его еще выдавал райкомзем в начале 90-х. А вот наше АО его своевременно не получило. Лежат себе 2 экземпляра подготовленного, но неподписанного свидетельства в папке хозяйства в районном отделе Роснедвижимости. А если свидетельство есть, но цифры в нем чуть различаются, то не известно, как отнесутся в минимуществе к такому документу. Может, удовлетворятся справкой из отдела Роснедвижимости. А может (и скорее всего), порекомендуют привести площадь, указанную в свидетельстве, в соответствие с выпиской из кадастра. Районный отдел Роснедвижимости теперь не имеет права выдать старое свидетельство или вносить в него изменения. Районный отдел Росрегистрации вносить изменение в свидетельство, выданное райземкомом, не будет. Так что, боюсь, получать новое свидетельство придется многим. Сделать это очень непросто. Нашему АО уже несколько месяцев не выдают, хотя месяц - крайний срок! Сначала сказали, что документ на право постоянного (бессрочного) пользования выдать не могут: для АО участок на таком праве не предоставляют. Правильно сказали, грамотно. Только АО просит выдать документ нового образца о ранее возникшем праве постоянного (бессрочного) пользования, а не предоставить участок на этом праве. Месяц убеждали, район консультировался в области. Убедили! Но свидетельства не дали! "А почему это у вас в правоустанавливающем документе одна цифра, а в выписке из кадастра -другая?" АО готово объяснить, вот и справочка из Роснедвижимости! А в ответ: "А это вообще не документ!" - "А почему сельскохозяйственному АО глава администрации дал несельскохозяйственные угодья, а в выписке из кадастра написано, что это земли сельскохозяйственного назначения?" А кто его знает, почему? В чем АО то виновато? Да и не ошибка это, поскольку в землях сельскохозяйственного назначения несельскохозяйственных угодий - море! По России в целом - около 52 процентов! Как-то даже неловко: пришлось взять учебник по землеустройству, сделать копию текста, где сказано, что угодья в землях сельхозназначения бывают сельскохозяйственные и разные другие. Принесли форму Госкомстата по землям сельскохозяйственного назначения с разбивкой по видам угодий. Убедили. Вы будете смеяться, но свидетельства все равно не дали! Теперь предложили внести изменение в постановление главы администрации начала девяностых годов...
От целого к частям и обратно
Ну а теперь о выписке из кадастра. В Московской области, например, при переоформлении прав пользования требуют выписку из кадастра В1-В4. Все бы хорошо, только сначала вам в кадастровой палате могут сказать, что нужно сделать межевание участка в постоянном (бессрочном) пользовании. Здесь нужно грозно ответить, чтоб выписку по участку, который был сформирован 10 лет назад, давали без разговоров: участок должен числиться в кадастре как ранее учтенный. Это не раз тогдашний Госкомзем РФ разъяснял своим работникам. Когда убедите, то дадут выписку по участку В1-В2. Но от вас в другой конторе требуют В3-В4, то есть описание не только всего участка, но и его частей! В сельскохозяйственных организациях частей участка - несколько сотен: кусты между полями, овраги, участки под фермами. Они разбросаны по большой территории, имеют разную площадь. В участке под заводом частей меньше, но они есть почти всегда - дороги, участок под зданием, участок перед зданием... То есть проблема получения выписки В3-В4 встанет практически у всех. Ну нет этих выписок! Нет потому, что такая работа собственником - государством - не была выполнена. Даже если организация сама наймет специалистов, подготовит информацию по частям участка для внесения в кадастр, намучаетесь. Наша "Росинка" уже 3 месяца пытается всучить подготовленную за свой счет информацию специалисту в кадастровой палате-безуспешно. Акционерное общество, видите ли, не собственник участка, не имеет на это права. Не собственник, верно. Но если собственник - государство - само этого не сделало? Просить главу муниципального образования, субъект? Но разграничения прав еще не произошло! В такой ситуации нужно благодарить пользователя земли, а не чинить ему препятствия!
Следующий вопрос после сбора документов: как будем переоформлять право пользования? Сразу на весь участок или на отдельные его части? То есть на участок под зданием и дорогой. Или отдельно на участок под зданием, отдельно - на участок под дорогой? Вроде быстрее делать последовательно - часть за частью. А можно? Вам не подскажут. Или в одном месте скажут, что нужно все переоформлять сразу, в другом - можно и по отдельности.
Решите оформлять по отдельным частям, заплатите землеустроительной компании немалые деньги, подготовите документы к постановке части участка на кадастровый учет как отдельного участка - можете потерять время. "А АО, собственно, кто? Собственник? То-то и оно", - сказали нашему АО в кадастровой палате. А кто должен распорядиться об этом? Глава муниципального образования? Писать ему заявление? Он будет месяц рассматривать документ, готовить решение. И все для чего? Ведь за деньги пользователя пополняется кадастр, разрозненные участки, которые сейчас числятся в составе одного участка в государственной собственности, станут отдельными участками в государственной собственности!
Цена цены
Дошли до органа, который принимает решение о переоформлении прав на участок. Хотим выкупить землю. В законе написано, что АО имеет право само решить: выкуп или аренда? АО хочет купить то, чем пользовалось. А почем? Относительно участков под зданиями - с ценой более-менее ясно. Хотя постойте: а документы о праве собственности на здания есть? Не-е-ет (а как правило, нет). Оформляйте! Даже не буду здесь останавливаться: оформление прав на здание - отдельная долгая и дорогая процедура, если здание не стоит на техническом учете, если нет доказательств передачи в собственность в ходе приватизации, если было построено и не принято в эксплуатацию... Может, для завода это и неактуально, а для сельскохозяйственной организации с многочисленными сараями, весовыми, котельными - очень даже.
С участками без зданий не легче. Про цену земли того же пресловутого акционерного общества в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" написано: не выше 20 процентов от кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Хорошо написано! Простите: а угодий - где? В районе, сельскохозяйственной организации, фермерском хозяйстве или отдельном поле? А если выкупают овраг, то это вообще несельскохозяйственные угодья. Да и по отдельным участкам сельскохозяйственных угодий кадастровой стоимости нет.
К счастью, в Московской области определена выкупная цена участков земли сельскохозяйственного назначения для сельхозпроизводителей - десятикратная ставка земельного налога. Налог-то есть для участков всех видов угодий. Но пусть не завидуют в других областях и республиках России! Чиновники отыскали новый повод для сомнений: нет ли тут противоречия федеральному законодательству? Им и невдомек, что земельный налог по сельскохозяйственным угодьям всегда в принципе ниже 20 процентов кадастровой цены. Ну, не знают они этого! А если чиновник не знает чего-то, то это, по сложившейся практике, не его проблема. Это - проблема просителя. Второй убойный вопрос: "А как докажете, что вы сельхозпроизводитель?"
Все эти переговоры требуют недель, месяцев, лет. Да еще и денег: тут же невесть откуда появились коммерческие организации, которые определяют кадастровую стоимость участков земли по заказу. За хорошие, между прочим, деньги - счет идет на сотни тысяч рублей. Только законно ли это?
Про овчинку и выделку
А может, государство попросту не заинтересовано в продаже или аренде земли? Да нет, как будто заинтересовано. Арендные платежи выше земельного налога, который сейчас платит пользователь; при продаже государство получит не только деньги одноразово, но и сохранит возможность взимать земельный налог. А вот для юридических лиц выгоды получения земли в собственность менее явны: земля не везде может стать товаром, не всегда увеличивает рыночную стоимость имущественного комплекса организации. В связи с этим тяготы, которые вынуждены нести юридические лица, выглядят не всегда оправданными, если не сказать, излишними. Еще можно понять, ради чего должны проходить тяжелую процедуру переоформления юридические лица в столичных областях, вокруг крупных городов и транспортных коммуникаций. Но почему должны страдать "переоформленцы" на других территориях? Особенно сельскохозяйственные организации. Ну, еще покупка земли как-то понятна: может, когда-нибудь цена земли и на других территориях поднимется. Но зачем тратить столько сил на оформление договора аренды там, где нет спроса на землю?
Тем более что сельскохозяйственным АО переоформление прав обходится очень недешево. К цене выкупа нужно прибавить оплату межевых дел и описаний частей участков, оформление строений, заказ расчета кадастровой цены, огромные трансформационные издержки по поиску информации, обучению чиновников, переговоры с ними, бесчисленные поездки из села в район или даже областной центр.
Немногочисленные пока исследования трансформационных издержек на оформление "земельных" прав показывают: фактические затраты превышают ожидаемые в самом пессимистичном варианте более чем вдвое. А из эмоциональных оценок превалирует такая: "Это кошмар, ужас и слезы".
Все проблемы, которые возникают в ходе переоформления, - типовые. Все их можно при желании собрать, определить способ решения малой кровью, вложить в толковую инструкцию и наконец найти ведомство, которое могло бы координировать этот процесс. Кажется логичным, когда такие цели становятся целями административной реформы. Но увы... Пока каждый чиновник, каждое ведомство решают свои задачи, не видя общей цели.