Поделиться
Вчера на "круглом столе", организованном Ассоциацией строителей России, представители стройбизнеса изложили свою точку зрения на проблемы, которые могут помешать выполнению национального проекта. Сегодня дискуссия продолжится в стенах Госдумы, в Комитете по промышленности, строительству и наукоемким технологиям.
Пока гром не грянул и случаи банкротства строительных компаний были единичными, муниципалитеты, как правило, старались делать вид, что проблемы обобранных "соинвесторов" их не касаются. О том, что любая новостройка - это выделение земли застройщику местным органом власти, это инвестиционный договор застройщика с тем же муниципалитетом и, следовательно, контроль за исполнением этого договора, чиновники предпочитали народу не докладывать.
Локальные скандалы вспыхивали и угасали, народ кусал локти и не знал, кому бы еще пожаловаться, пока наконец количество обманутых дольщиков и их выступлений не перевалило за некую критическую величину, так что ситуацией на долевом рынке заинтересовались даже в администрации президента.
Точное число пострадавших дольщиков подсчитать весьма сложно: договоры инвестирования до 1 апреля 2005 года государственной регистрации не подлежали.
Тем не менее ясно, что в целом по стране речь идет о десятках тысяч пострадавших. По данным инициативных групп граждан, в Москве и Московской области без квартир остались около 20 тысяч человек; в Санкт-Петербурге и Ленинградской области - около 15 тысяч; в Самаре - более 3 тысяч; в Ставрополе - более 1 тысячи; в Барнауле - около 2 тысяч. Заморожены стройки в Челябинске, Оренбургской, Тюменской областях, Ямало-Ненецком АО.
В администрацию президента обращения поступили из 24 регионов, но ясно, что на деле долгострои имеются везде, где ведется жилищное строительство. Следовательно, можно вести речь не только об "отдельных" недобросовестных застройщиках, но о серьезных федерального масштаба просчетах в государственной жилищной политике.
А тут кстати и подоспевший национальный проект по доступному жилью, получивший статус президентского. Да, строят сегодня коммерсанты, но за то, чтобы строительство развивалось, да так, чтобы к 2010 году объемы сдаваемых метров удвоились, отвечать будут губернаторы. И если принять во внимание, что на условиях долевого участия продается в среднем по стране примерно 80 процентов всего строящегося жилья, становится ясно: если не навести порядок в этом сегменте строительного рынка, доступного жилья нам не видать как собственных ушей. Нет пока в стране иных столь же активно работающих механизмов финансирования новостроек.
Как же наводить этот самый порядок? Для начала, конечно, отсечь мошенников. Этим сейчас вплотную занялась прокуратура. Если фирма заведомо продает одну квартиру нескольким покупателям, значит, она собирается строить не жилой дом, а пирамиду. Через несколько дней начнется арбитражный суд над "Мастерком", действовавшим именно таким образом в Москве, у компании должна быть аннулирована лицензия. Всего в столичном регионе только в октябре-ноябре возбуждено более двух десятков уголовных дел против руководителей примерно десяти стройкомпаний.
Но наказать воров (если будет доказана их вина) - это полдела. Главное все-таки попытаться "подстелить соломку", чтобы рынок перестало лихорадить.
Проконтролировать кто есть кто, может помочь система лицензирования. В строительной отрасли сегодня лицензируется три вида деятельности: проектирование, проведение инженерных изысканий и само строительство зданий и сооружений. Деятельность без лицензии рассматривается как незаконное предпринимательство, что отражено в Уголовном кодексе. Как сообщил "РГ" генеральный директор Федерального лицензионного центра при Росстрое Александр Толкачев, в базе данных реестра лицензий сегодня значатся более 180 тысяч организаций и индивидуальных предпринимателей. Причем из-за нестабильности строительного рынка, возникновения новых и прекращения деятельности старых организаций база эта постоянно обновляется.
- Электронная версия реестра лицензий Росстроя есть в открытом доступе на нашем интернетовском сайте, - говорит Александр Толкачев. - С его помощью несложно узнать ИНН фирмы-застройщика, регистрационный номер в государственном реестре юридических лиц, что позволяет ее идентифицировать. Кроме того, если во время проверок компания имела проблемы и была наказана (например, на какой-то срок было приостановлено действие лицензии), это тоже отражено в нашей базе данных. Если бы об этом знали, к примеру, клиенты пресловутого "Мастерка", они еще до заключения инвестиционных договоров без особого труда могли получить такую информацию и насторожиться. Впрочем, должен заметить, что посещаемость нашего сайта быстро растет и, кроме того, по письменному запросу в наших территориальных подразделениях можно получить более подробную информацию о той или иной стройфирме.
Проблема "идентификации" действительно существует. Иногда застройщики пытаются подтвердить свои полномочия "липовыми" лицензиями. Более того, на рынке то и дело появляются фирмы-двойники, использующие в своих названиях "раскрученные" бренды надежных компаний. На днях строительно-инвестиционная компания - один из крупнейших игроков на рынке - даже сочла нужным предупредить клиентов, что некоторые конкуренты, использующие аббревиатуру ее названия и ее "фирменную" сине-рыжую гамму, не имеют к ней никакого отношения.
Что касается лицензионного контроля, руководитель ФЛЦ заметил, что только за девять месяцев нынешнего года было проведено более 30 тысяч проверок соблюдения стройкомпаниями лицензионных требований и условий. Фактически каждая третья выявила какие-либо нарушения, и в результате, по словам Толкачева, "меры воздействия" были применены к 12 тысячам лицензиатов. У 33 компаний за этот год лицензии и вовсе были аннулированы.
- С июля нынешнего года вступили в силу поправки к федеральному закону о лицензировании, и теперь Росстрою дано право проверять у соискателей, какие возможности они имеют для выполнения лицензионной деятельности, - говорит Толкачев. - Если, например, фирма заявляет о намерении заниматься высотным строительством, она должна в обязательном порядке обладать необходимой техникой, иметь соответствующим образом подготовленных специалистов и т.д. Думаю, это станет серьезным барьером для проникновения на стройрынок непрофессионалов.
Впрочем, наиболее радикально настроенные эксперты считают, что "лучшее средство от головной боли - это гильотина" и предлагают вообще запретить продажу жилья на стадии котлована. Ссылаясь, между прочим, на зарубежный опыт. Да, действительно, на Западе основная масса жилья продается в готовом виде. Однако такие страны, как Швеция, Финляндия, Норвегия, практикуют реализацию "котлованов". Правда, скандинавский вариант разительно отличается от российской практики. Распространенный у нас принцип "деньги все сразу и побыстрей, а квартиру - когда-нибудь потом" в Европе просто не понимают. При заключении предварительных договоров соинвесторы вносят небольшой задаток - 2-5 процента от стоимости будущего жилья. Сроки его сдачи четко оговариваются, и график дальнейших платежей клиентов точно соответствует графику строительства. Завершающий платеж вносится, когда дом полностью готов.
Так что, надо полагать, плох не сам принцип привлечения средств граждан, а то, как он реализуется нашим стройбизнесом.
Федеральный закон N 214 об участии в долевом строительстве, вступивший в силу 1 апреля этого года, как раз и принимался для того, чтобы установить четкие правила взаимоотношений застройщиков и дольщиков. Сразу после его принятия представители стройбизнеса обвинили разработчиков в однобокости: он дает огромные преимущества дольщикам, а строителей ущемляет. В результате из-за невозможности рентабельно работать по новым правилам отведение новых стройплощадок затормозится, объемы вводимого жилья упадут, а цены на жилье вырастут. Теперь на тот же злосчастный закон "списываются" и многочисленные долгострои. Только о том, что этот закон не имеет никакого отношения к "замороженным" объектам, строительство которых началось до 1 апреля 2005 года, участники рынка почему-то не говорят.
Впрочем, если объективно, закон действительно не идеален. Но если целый ряд поправок, подготовленный Ассоциацией строителей России, действительно должен сбалансировать интересы и дольщиков, и застройщиков, то некоторые предложения из этого пакета, по мнению экспертов, могут выхолостить закон и сделать его абсолютно бесполезным.
О действительно нужных поправках "РГ" уже писала. Сегодняшняя редакция закона дает возможность дольщику в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить с застройщика штрафы и пени за любые самые незначительные недоработки. Если же обязательства нарушает покупатель, стройкомпания может предъявлять претензии только через суд. Прописанная в законе солидарная ответственность банков вместе с кредитуемыми ими застройщиками привела к ужесточению условий кредитования и уменьшению его объемов.
Сегодня по закону застройщик может привлекать средства дольщиков уже после завершения цикла подготовительных работ. Но в общей смете расходов эти предварительные вложения составляют до 20 процентов и с учетом вышесказанного банковский кредит на эти цели получить, как уверяют строители, практически невозможно. Со всеми этими препонами действительно надо разбираться.
С другой стороны, корректируя закон, законодатели должны постараться, чтобы маятник не качнулся в противоположную сторону. В частности, строители предлагают помимо четко прописанного в законе договора долевого участия разрешить застройщикам заключать с соинвесторами и другие виды договоров. Речь фактически идет об узаконивании до сих пор практикуемых "серых" схем инвестирования, к которым защитные механизмы 214-го закона иметь отношения уже не будут. Если уж расширять перечень вариантов привлечения денег населения, то их надо также скрупулезно прописывать, чтобы покупатель жилья снова не оказался один на один со сложно составленным договором.
Странно, но о взаимоотношениях стройбизнеса и органов власти говорится сегодня намного меньше, чем о достоинствах и недостатках закона о долевом участии. А ведь административные барьеры отравляют жизнь строителям наверняка куда сильнее, чем усиление прав дольщиков. Например, во время одной из многочисленных дискуссий строители жаловались, что 214-й закон требует передачи квартиры дольщику после подписания акта госприемки в течение двух месяцев, а на подключение дома к электросетям у них уходит иногда полтора-два года. Так, может, стоит подумать об ответственности структур, от которых наравне со строителями зависит, будет ли дом сдан в срок?
Тем более что в силу повышенного внимания верхнего эшелона власти к проблемам на долевом рынке муниципальные власти просто вынуждены идти сейчас на конструктивный диалог. Во всяком случае, и мэрия Москвы, и администрация Подмосковья заявили, что привлекут к достраиванию "проблемных" объектов надежных застройщиков. Конечно, для этих компаний акция не должна быть благотворительной, строители вправе ожидать от властей и налоговых послаблений, и получения новых землеотводов на льготных условиях, и прочих преференций. В противном случае устранение "долгостроя" пойдет исключительно за счет очередного витка стоимости жилья, то есть кошелька тех, кто его покупает.