Строители ищут формы инвестирования

Выбор площадки для дискуссии понятен. Именно Петербург был местом возникновения долевого строительства. Формы инвестирования, которая до выхода в свет пакета жилищных законов была на просторах России основной. И которая теперь не работает.

Во всем мире превалирует одна схема финансирования жилищного строительства: компании, вкладывая собственные средства и привлекая банковские кредиты, строят здания, а потом либо продают квартиры (в значительной мере через посредство ипотечных кредитов), либо сдают в аренду. В России так не получается. "Почему?" - поставили вопрос перед собравшимися банкирами и строителями Северной столицы разработчики законов. Ведь, по словам руководителя института Надежды Косаревой, все нормативные документы в наличии.

- Главная проблема - строителям нечего предоставить в обеспечение кредита, - считает президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович. Ни для кого не секрет, что у подавляющего большинства компаний-застройщиков практически нет собственного имущества. Ведь это в основном девелоперские фирмы. Или, как образно определил их Владимир Джикович, "своеобразные инвестиционные банки". Они приобретали участки под застройку у государства, собирали с граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, деньги, а потом заключали договоры со строительными компаниями, имеющими людей и технику. Да и то необязательно. У компании, берущей подряд на строительство, постоянных рабочих и собственной техники могло и не быть. Людей нетрудно нанять под определенный заказ, а технику взять в аренду у старых строительных трестов, которые на данный момент собственными заказами могут быть не обеспечены.

Да, еще нужно добавить: свободных денежных средств на счетах компаний-застройщиков тоже может не быть. Балансы вообще, по отзывам одного из банкиров, часто сводятся "в ноль", чтобы не тратиться на налоги.

Получается, единственное, что такие "строители" могут заложить банку, - это участки земли со строящимися домами. Но... земля - не их. Им ее в аренду предоставляет государство. К тому же на сравнительно небольшой (в Петербурге 3-6 лет) срок. А "незавершенку" до прошлого года закладывать тоже было нельзя. Она же не была официально зарегистрированной собственностью.

- Но ведь теперь можно принимать в залог земельный участок, находящийся в длительной аренде. С учетом строящихся на нем зданий. При этом этажность дома не учитывается, - удивляется Надежда Косарева.

- Учитывать аренду - это для банка такая головная боль, - поясняет руководитель "строительного" подразделения одного из крупнейших банков Владимир Желиостов. - Нужно столько ходить по инстанциям... А "незавершенка" - это вообще неясно что. Практически, земля с грудой строительных материалов. И как доказать ликвидность залога? К тому же требования Центробанка к кредитованию строительства очень высоки. Это считается третья категория риска и резервирование под такой кредит составляет 100 процентов.

- Может быть, ходатайствовать перед правительством и ЦБ, чтобы они категорию риска понизили? - предложил вице-президент Союза строительных компаний Санкт-Петербурга Лев Каплан.

- Так ведь сам-то риск от этого не уменьшится, - возразил ему Владимир Джикович.

Чтобы реально уменьшить риск, нужны гарантии. Кто может выступить гарантом? Некоторые предлагали: государство. Но... в Санкт-Петербурге еще со времен предыдущего губернатора существует закон о предоставлении городом на конкурсной основе гарантий банкам, кредитующим жилищное строительство. И ни разу за четыре года ни копейки под это в бюджете заложено не было. "А почему государство должно нести ответственность по банковским рискам"? - удивился председатель комитета по строительству Роман Филимонов.

Вот тут и появилось предложение: поступить, как в некоторых странах Европы.

- Там есть специальные фонды, которыми управляют профессиональные ассоциации строителей. Они служат гарантами того, что все дома будут достроены, что бы ни случилось с застройщиком, - говорит Лев Каплан. - И все компании отчисляют в них деньги. Я спросил у коллег из Голландии: почему они соглашаются? Они говорят: "А клиенты, приходя к нам, прежде всего интересуются, участвуем ли мы в этой системе".

Идея понравилась. Правда, саморегулирующейся организации строителей в России пока нет. Впрочем, как и других СРО. Закон-то дальше первого чтения пока не двинулся.

Что же касается залога "незавершенки", то Надежда Косарева пообещала тем, кто захочет сделать эксперимент, свою помощь в разрешении всех возможных вопросов. Если схему отладить хоть раз, дальше она должна начать работать. Ведь работала же подобная схема в дореволюционной России. Хотя разница есть. Там застройщики землю покупали. А уж потом закладывали ее в банк, на полученные деньги строили первые этажи, закладывали их, и так далее. У нас пока земельные участки под жилищное строительство не продаются. Да и у компаний средств на выкуп, скорее всего, не найдется. Дадут ли их банки? Если судить по выступлениям на "круглом столе", то мелким компаниям не дадут. Все-таки, когда бизнес крупный, его можно более или менее оценить и посчитать неким залогом. Так что банкиры - "за" концентрацию капитала в сфере строительства, капитализацию компаний. Так же, как и за увеличение открытости. В первую очередь - за вывод на рынок ценных бумаг: если не акций, то хотя бы облигаций строительных компаний.

Между прочим, как заверил выступавший по вопросу выхода на рынок ценных бумаг Сергей Лялин, облигационные займы - вещь доступная не только крупным компаниям. В доказательство он привел примеры средних строительных фирм, прошедших эту процедуру не только в Петербурге, но и в Перми. Доходность по таким ценным бумагам приличная - 14 процентов, так что раскупаются они хорошо.

Другие механизмы привлечения денег в жилищное строительство собравшиеся оценили более чем сдержанно. Речь идет о закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости (ЗПИФ) и жилищно-накопительных кооперативах. Роль последних на рынке первичного строительства президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан обозначил, как сходящую "на нет". Опять-таки, "благодаря" новому закону. Если пару лет назад 60 процентов средств шло на первичный рынок, то теперь - 40.

Что же касается ПИФов, то тут ситуация сложная. По сути, есть два совершенно различных вида паевых фондов. Первые создаются банками и строительными компаниями, чтобы обойти подводные камни Закона о долевом строительстве. Это - форма привлечения денег в строительство, но довольно ограниченная. Ведь на каждый объект приходится создавать свой фонд.

Второй случай - ПИФ учреждается инвестиционной компанией в целях извлечения прибыли для пайщиков. Ведь по правилам закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости создается не для покупки квартир своим членам, а для вложения собранных средств в недвижимость с целью дальнейшей ее продажи и выдачи пайщикам вложенных денег с процентами. То есть это накопительный фонд. А куда человек потом потратит полученные деньги, ПИФы и их управляющие компании не волнует. Купит на них квартиру - хорошо, нет - и нет.

А раз так, то подобные ПИФы деньги вкладывают не в одно здание, а мелкими пакетами - во многие. То есть они готовы покупать у строителей лишь высоколиквидные квартиры. В условиях Петербурга - одно- и двухкомнатные, причем в самых лучших районах. И по две-три квартиры в каждом доме. Для них диверсификация вложений - не только норма бизнеса, но и требование ФСФР. Однако строителям-то такие "точечные" вложения не интересны. Им весь дом нужно строить, а не две квартиры.

И еще о "долевке". Надежда Косарева сообщила, что некий компромисс между тремя вариантами поправок к Закону N 214, находящимися в Госдуме, должен быть найден к концу месяца. Правда, точно можно утверждать лишь одно - из закона исчезнут статьи о солидарной ответственности банков по обязательствам застройщика, что должно снизить банковские риски (банкиры это подтвердили).

А пока продолжаются поиски способов обхода Закона о долевом строительстве. Недавно Сбербанк представил новое изобретение: человек открывает специальный беспроцентный счет, куда вкладывает деньги на приобретение жилья, а банк выступает кредитором всего строительства, вкладывая в него собственные средства и средства с подобных счетов. В итоге вкладчик получает не деньги, а квартиру в прокредитованном доме. Закон N 214 обойден, но одновременно нет необходимости платить человеку проценты, как это делается в ПИФах. За банком остается контроль на всех стадиях строительства. А стало быть, снижается риск. Вот только остается вопрос: зачем нужно было принимать закон, чтобы потом изобретать пути его обхода?