Поделиться
Во-первых, в статье 130 Гражданского кодекса в перечень недвижимого имущества введены объекты незавершенного строительства. Далее, статья 64 пункт 1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит о том, что право залога распространяется на находящиеся и строящиеся на данном земельном участке объекты. Обращаю ваше внимание: "строящиеся". То есть объекты "в динамике". Статья 25 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает регистрацию прав на вновь создаваемый объект. Опять-таки создаваемый, а не уже созданный.
Наконец, в статье 76 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сказано, что по завершении строительства жилого дома ипотека не прекращается. Законодатель специально внес такую формулировку, поскольку в процессе подготовки проектов изменений законов ряд представителей БТИ утверждал, что строящийся дом - это один объект, а построенный - уже другой. Если встать на точку зрения этих специалистов, кредиты банков застройщикам не будут обеспечены надлежащим образом. Целью же было именно обеспечить возможность застройщикам привлекать кредиты банков с приемлемыми процентными ставками под надежный залог земельных участков и всего, что на них строится с минимальными накладными расходами, и в конечном итоге увеличить объемы строительства и снизить риски граждан при приобретении жилья.
Таким образом, наша трактовка действующего законодательства следующая. Нужно регистрировать ипотеку на вновь создаваемый объект один раз. Регистрация происходит при наличии права собственности на землю, проектно-сметной документации и описания объекта на тот момент. Далее: при постройке нового этажа ничего вновь учитывать и регистрировать не надо. И если данный строящийся объект находится в залоге, после завершения строительства действие залога не прекращается. Так что "незавершенка", а точнее, земельный участок и вновь создаваемое на нем здание, строение, сооружение является вполне законным объектом ипотеки. Особенно если оформлена собственность на земельный участок. Если это аренда - дело немного сложнее. Однако мы считаем, что долгосрочная аренда тоже позволяет это делать. С удивлением услышал я от застройщиков Петербурга, что арендованную на долгий срок землю строители не могут передавать в залог (ипотеку).