Новости

21.03.2006 04:00
Рубрика: Экономика

Ипотека пойдет в массы

Если кредиты станут доступными

Иное дело - ипотека, когда становишься хозяином готового жилья. Правда, за это придется возвращать кредит с процентами, на годы становясь должником.

Каждый волен выбирать схему улучшения жилищных условий. Ипотека, которую поощряет государство и делает на нее ставку в реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", вроде бы надежнее и привлекательнее. Если находятся средства на участие в долевом строительстве, значит, они найдутся и для первого взноса по ипотеке. Но ажиотажного спроса на кредиты не наблюдается.

Вероятность остаться без работы и средств к существованию все еще велика. Многие не знают, что будет через месяц, и загадывать на 15-20 лет вперед не решаются.

Другая деталь - из области "психоэкономики". Поставлены своего рода реперы снижения ставок по ипотечным кредитам. Сейчас, скажем, 14 процентов, а через три-четыре года меньше десяти. Так не лучше ли подождать, чтобы в дальнейшем не выплачивать больше, чем другие?

Вопросов больше, чем ответов. Примечательный факт: важнейший касающийся практически всех и каждого национальный проект комментируется главным образом в специализированных либо деловых изданиях. Но специалистов-строителей, тем более экономически подкованных людей, агитировать не надо. Ипотека призвана привлечь широкие массы со средним по российским меркам достатком. Характерно, что министр регионального развития Владимир Яковлев однажды в разговоре высказал озабоченность недостаточной популяризацией жилищных реформ, национального проекта. И средства у минрегиона для этого есть. Однако внятная разъяснительная работа, как принято говорить, среди населения не проводится.

По данным агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), учрежденного государством, среднестатистическая российская семья имеет определенный объем сбережений в виде денежных средств или жилья, полученного в результате приватизации, других активов, а также ежемесячный доход, который она получает и предполагает получать в течение длительного времени. Причем провозглашаемая стабильность экономического развития страны, политика государства, направленная на увеличение валового национального продукта и рост реальных доходов населения, создает благоприятные макроэкономические условия для формирования долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России.

Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется в первую очередь его доходами, процентными ставками и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы - доходы населения и уровень инфляции - являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.

В концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России указывается на необходимость "...в целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения страны:

- реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;

- создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками и снижения транзакционных издержек в рамках общей тенденции снижения уровня инфляции;

- развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;

- развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.)".

Как отмечается в концепции, в настоящее время у большинства российских банков отсутствуют долгосрочные ресурсы, которые могли бы быть направлены на цели ипотечного жилищного кредитования. Капитализация банковской системы мала, а сроки привлечения рыночных заимствований корпоративными заемщиками коротки для ипотечного кредитования.

Отношение капитализации банковской системы России к объему рынка жилья составляет менее 0,1 процента, в то время как данный показатель, характеризующий возможности банковской системы кредитовать за счет собственных средств, в развитых странах составляет: 5,2 процента в Германии, 4,9 - в Дании, 1,2 - в Великобритании.

Таким образом, с одной стороны, доступным для широких слоев населения ипотечный кредит могут сделать долгосрочные ресурсы, с другой стороны, срок, на который российский фондовый рынок может предложить денежные ресурсы, пока не превышает трех-пяти лет. Рынок долгосрочных (5-10 лет) финансовых ресурсов в России в настоящее время представлен только государственными или гарантированными государством ценными бумагами, а также ценными бумагами субъектов Российской Федерации.

АИЖК предусмотрена дифференцированная по регионам максимальная сумма кредита. Такую сумму на приобретение в среднем 52 квадратных метров жилья могут взять семьи со средним доходом на семью 13 тысяч рублей в месяц, получившие в результате массовой приватизации бесплатное жилье.

Стратегическое предназначение АИЖК в развитии ипотеки в стране при опоре на поддержку государства должно состоять прежде всего в осуществлении рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, а также в разработке и внедрении основных стандартов на различных уровнях и в различных сегментах ипотечного рынка, создании его инфраструктуры и стимулировании его роста. В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечного рынка в стране, апробированные практическим опытом работы функции АИЖК по рефинансированию будут осуществляться и другими участниками ипотечного рынка (банками, региональными ипотечными агентствами, другими операторами вторичного рынка).

По расчетам АИЖК выполнение поставленной Правительством Российской Федерации задачи по достижению к 2010 году объема кредитования в размере 344 миллиардов рублей в год (в ценах 2003 г.) общий объем выданных кредитов накопленным итогом будет составлять около 1,2 триллиона рублей (более 5 процентов ВВП). Это означает, что к указанному сроку более 3 миллионов российских семей улучшат свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов, а объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов превысит миллион.

Накопленный объем непогашенной задолженности по всем ранее выданным в России ипотечным жилищным кредитам на конец 2004 года оценивается почти в 30 миллиардов рублей. Доля такой задолженности к ВВП равна 0,2 процента. Для стран Восточной Европы этот показатель, характеризующий степень развитости ипотечного рынка в целом и развития рынка долгосрочного капитала в частности, уже сегодня составляет от 6 до 12 процентов, а для развитых стран - от 50 до 200 процентов.

Как видим, население других стран активнее участвует в ипотеке, чем россияне. И секрет прост. Нигде и никогда процентная ставка на благую цель не исчислялась двузначным числом. По экспертным оценкам, для нашей страны также реальны 3-5 процентов годовых. Конечно же, это не банки должны работать в убыток. Государство могло бы компенсировать разницу, не боясь разориться.

Ведь реальный подъем жилищного строительства выгоден именно государству. Новые подрядные и производственные мощности, развитие не только индустрии стройматериалов, но и смежных отраслей. Дополнительные рабочие места и, как следствие, рост налогооблагаемой базы. Расширение круга владельцев увеличившейся недвижимости - опять-таки прибавка в казну. А инфляция - отдыхает.

Деньги-то связаны ипотекой на многие годы вперед. Для этого достаточно не пожадничать.

Если же говорить о том, что в результате реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" не на словах, а реально появится средний класс - не прослойкой, основой общества, то не грех и по сусекам поскрести...

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость Экономика Недвижимость Ипотека