Новости

24.03.2006 02:50
Рубрика: Экономика

Ахтунг! Сберкасса

В Германии решили проблему доступного жилья послевоенным способом, без дорогой американской ипотеки
К 2010 году ставится задача ни много ни мало удвоить количество возводимых метров и сделать приобретение жилья на рынке доступным для каждой третьей семьи. Эти задачи, объединенные в национальный проект, не только амбициозны, но и, как оказывается, весьма нелегки в исполнении.

 

И просчеты в такого рода социальных долгосрочных программах чреваты огромными потерями и социальными потрясениями. Достаточно вспомнить, как лихорадило страны Балтии при резком переводе всего жилищного хозяйства на капиталистические рельсы. Между тем в той же Германии, где после объединения экономику восточных земель пришлось срочно приводить к единому знаменателю с землями западными, процесс шел хоть и не безболезненно, но, по крайней мере, без разрушительных последствий. Изучению немецкого опыта и была посвящена состоявшаяся недавно в Лейпциге российско-германская конференция по сотрудничеству в жилищно-коммунальном хозяйстве и строительстве.

Где взять денег на большую стройку

По признанию исполняющего обязанности обербургомистра Лейпцига Андреаса Миллера, объединение Германии ускорилось во многом... из-за обострения жилищного кризиса в бывшей ГДР. В восточных землях остро не хватало жилья. Возможно, поэтому сразу после разрушения Берлинской стены правительство объединившейся страны немедленно объявило о масштабной жилищной программе.

Под застройку выделялись обширные участки, инвесторы получили беспрецедентные налоговые льготы - в стране разразился настоящий строительный бум. Платежеспособный спрос на жилье государство поддерживало, развивая не только ипотеку, но и кредитование через строительно-сберегательные кассы. Это в России почему-то ипотека поставлена во главу угла - да еще по американской, более дорогой модели. В послевоенной же Германии - бедной и разрушенной - еще в середине прошлого века развивали более дешевый вариант решения жилищного вопроса - через стройсберкассы. И после объединения успешно "перенесли" его и в восточные земли.

За 16 лет работы национальной жилищной программы дефицит жилья в восточногерманских городах сменился его избытком

Способ заключается в том, что человек, планирующий купить квартиру, регулярно вносит в кассу деньги на целевой накопительный счет. Когда сумма достигает примерно половины стоимости жилья, вторую половину вкладчик получает в виде долгосрочного кредита - под весьма скромные проценты. Их невысокий уровень обеспечивает государство. И государство же следит, чтобы накопить стартовый капитал можно было за разумный срок: за регулярное внесение собственных средств гражданин получает реальные денежные "премии". Этот способ, в отличие от ипотечного кредитования, не требует залога недвижимости. А "добропорядочность" и устойчивость стройсберкасс (чтобы не превращались в "пирамиды") дотошно отслеживает государство.

Сегодня, спустя всего 16 лет, немцы не только избавились от дефицита жилья, но даже признают, что перегнули палку. Они столкнулись уже с противоположной проблемой: в том же Лейпциге сейчас пустует примерно 70 тысяч квартир по цене около 500 евро за метр .

Правда, дело не только в том, что размахнулись и построили больше, чем было нужно. Просчитались в двух вещах: во-первых, не учли "мечту простого немецкого бюргера" - стремление многих горожан перебраться пусть на окраину, но зато в свой собственный дом. И, во-вторых, неправильно оценили масштабы того, что многие восточные немцы сразу захотят окунуться с головой в "развитой капитализм", а потому рванут на постоянное жительство в западные земли.

Так что сегодня жилищные программы вновь скорректированы: восстановлено налогообложение при строительстве жилья, льготы остались только при реконструкции исторических зданий. А городские власти ломают голову над тем, что делать с пустующими кварталами - это в основном старые изношенные здания послевоенной постройки и панельные дома 60-70-х годов.

Сносить нельзя, санировать

"Нам полезно посмотреть на проблему реконструкции устаревших серий через немецкие очки, - утверждает глава Росстроя Сергей Круглик. - Ведь панельные пятиэтажки что в Берлине, что в Перми - одинаковые".

Немецкий подход - считать каждый пфенниг (теперь евроцент). Если затраты на обновление превышают 40 процентов от стоимости строительства на этом месте нового здания, - только тогда здание можно сносить. Впрочем, сносить немцы очень не любят: мало того, что дорого, еще и куча побочных проблем - грязь, пыль, необходимость строить специальные заводы для утилизации.

В Лейпциге, как и других восточногерманских городах, например, до сих пор полно не только пустующего "типового" жилья, но и странных "просоветских" бывших кинотеатров - с пролетарскими мозаичными панно, лозунгами. Стоят, ждут своего часа.

А дождутся, скорее всего, "санации". Это, кажется, самое любимое слово в словаре немецких строителей (и любимое их занятие). Буквально санация означает "оздоровление", а применительно к жилью, пожалуй, ближе всего к ней реконструкция с обязательным улучшением качества жизни в таких зданиях.

Пятиэтажки, например, "санируют" не только укрепляя фундамент, утепляя фасады, вставляя вместо старых рам стеклопакеты и меняя сантехнику - все это само собой разумеется. Немцы же из пятиэтажного унылого "сарая", разобрав частично верхние этажи, умудряются сотворить симпатичные "ступенчатые" двух-трехэтажные секции.

В России, с которой немцы от души (но, впрочем, далеко не бесплатно) предлагают поделиться подобными проектами и технологиями, такое сегодня может показаться явным излишеством. Нам бы "отреконструировать" да "откапремонтировать" побыстрее да подешевле, и желательно без отселения жильцов.

А это, возможно, стратегическая ошибка. Во всяком случае, Сергей Круглик заметил, что это сегодня в России кажется невозможным даже предположить, что на жилищном рынке могут возникнуть излишки, настолько большой у нас дефицит. Но по мере роста доходов у людей, очень может быть, столкнемся с тем же, что и немцы - появится выбор, и покупать станут просторные квартиры в качественных домах, а старые серии опустеют.

Дом начинается... со счетчика

Об энергосбережении у нас сегодня не говорит разве что немой. Без этого наша коммунальная реформа так и останется пугалом для населения: цены растут, а услуги не улучшаются. Но вот ведь какой парадокс: именно из-за того, что потери тепла и воды в нашем жилищном хозяйстве огромны, потенциал у программы энергосбережения очень большой. По мнению Сергея Сиваева, директора направления "Городское хозяйство" Института экономики города, именно на энергосбережении можно строить политику привлечения частного бизнеса к управлению жилым фондом.

Схема такова. Дом (товарищество собственников или просто жильцы) заключает договор с управляющей компанией на обслуживание своего жилья. При этом коммунальные тарифы фиксируются, скажем, лет на пять (за исключением чисто инфляционных издержек). Компания утепляет чердаки-подвалы, стены и стыки, налаживает вентиляцию, организует в подъезде тамбур и ставит на входную дверь доводчик, а на входящую в дом трубу - счетчик. Одним словом, проводит "комплексные энергосберегающие мероприятия". Экономия, считают эксперты, может составить до 30 процентов. Платежи поставщику тепла, соответственно, уменьшаются, согласно счетчику, тоже на треть. А жильцы еще пять лет платят по-прежнему. Вся разница - в карман управленца, и ему же - горячая благодарность жильцов. Вопрос только в том, где такого старательного управленца взять.

В Германии этот этап в основном прошли. Опять же со скрупулезной точностью подсчитали, что одна треть всей энергии, вырабатываемой в стране, расходуется именно на отопление и горячую воду.

Кстати, на дороговизну коммунальных тарифов немцы сетуют, но отлично понимают, что иначе не получается. Возмущенных демонстраций, как у нас, нет, вероятно, по двум причинам. Во-первых, приватизация жилья, в отличие от России, в Германии бесплатной не была - жильцам предлагали свои квартиры выкупать. Да, при помощи государства (по льготным ставкам, с помощью льготных кредитов), но - выкупать. Поэтому "халявных" настроений, когда отремонтировать дом, в котором живут собственники, должен кто-то, а не жильцы, у немцев в принципе не было. Правда, в отличие от России, где государство просто скинуло с себя финансовую и прочую ответственность за состояние жилого фонда, вписав статью "капремонт" в квартплату, в Германии затраты на доведение обветшавших домов до нормальной кондиции несут и собственники, и муниципалитеты на паритетных началах.

Уж что-что, а экономить - хоть на федеральном уровне, хоть на бытовом - в Германии (впрочем, как и во всей остальной Европе) умеют. Жители пригородов с гордостью демонстрируют мини-бассейны - мало того, что красиво, но ведь еще и дождевую воду можно собрать, а затем использовать в хозяйстве, - без тени смущения рассказывала мне пожилая фрау, посетовав на немыслимые расценки на воду. (То, что в ее доме, как и у всех остальных, установлен персональный счетчик и на воду, и на тепло, а на батареях стоят регуляторы, и на ночь батареи автоматически остывают, - это само собой разумеется. Это - норма.) В недорогих гостиницах к вынужденной экономии подталкивают и гостей: лампочки в коридорах гаснут сразу после того, как человек закрывает за собой дверь номера, а горячая вода в душе кончается ровно через десять минут "помывки". Чтобы привести себя в порядок, этого времени достаточно, рассуждают немцы, а вот ловить получасовой кайф под горячей струей - это не по-немецки.

Впрочем, если в России коммунальные тарифы будут расти теми же темпами, что и до сих пор, и мы тоже и счетчики поставим, и затычку в раковину приспособим, и прекратим полоскать белье часами в проточной воде.

Заграница нас научит

Просто дивиться немецкому менталитету было бы непродуктивно. На конференции обсуждались и детали нескольких уже реализуемых и пока еще только планирующихся совместных российско-германских проектов. Квартал пятиэтажек на проспекте Вернадского в Москве будет реконструирован по немецким принципам и немецким технологиям. Повезло и петербуржцам: правда, в качестве "эталонного образца" здесь пока выбран только один дом, принадлежащий жилтовариществу. Концепцию его реконструкции и модернизации подготовила организация Инициатива жилищного хозяйства в Восточной Европе.

Наиболее крупный, комплексный и, пожалуй, самый любопытный проект касается жизни целого города. Портовый, промышленный Азов имеет богатую историю (достаточно вспомнить походы Петра I против турок) и курортный потенциал. Немцы обещают помочь подготовить комплексный проект городского развития - с восстановлением старого жилого фонда, реконструкцией очистных сооружений, организацией "зеленого пояса" и зон отдыха. Одним словом, сначала на картинке, а потом, даст Бог, и в жизни появится красивый, удобный для жизни и отдыха прибрежный город. И срок поставлен вполне конкретный - до 2015 года.

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость В мире Европа Германия
Добавьте RG.RU 
в избранные источники