Поделиться
С 1 ОКТЯБРЯ 2005 года согласно Земельному кодексу РФ предоставление земельных участков для целей жилищного строительства может осуществляться только на аукционах. Однако, по данным Федеральной антимонопольной службы, в четвертом квартале прошлого года 92,7 процента земель под жилье было распределено на совершенно иных принципах. По словам начальника управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ при ФАС РФ Михаила Евраева, руководителям региональных управлений антимонопольного ведомства рекомендовано передать в прокуратуру материалы по всем случаям нарушения данного положения Земельного кодекса на предмет возбуждения дел в судах. Кроме того, ФАС грозит проанализировать все протоколы предварительного согласования выделения участков, подписанные с 1 января по 1 октября 2005 года.
- В течение девяти месяцев отсрочки вступления в силу положения об аукционной основе распределения земель в стране произошел большой "сброс" участков. И мы хотели бы получить разъяснение минюста, что делать с такими протоколами, - пояснил Михаил Евраев на конференции "Опыт и проблемы организации земельных торгов", проходившей в Санкт-Петербурге.
Партнера из бизнеса не вышло
Город на Неве продажу земли под жилищное строительство с аукционов начал на год раньше остальных. Закон "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции" был принят еще в мае 2004 года.
Так что в Северной столице накоплен и самый обширный опыт организации таких торгов. Петербургские власти и строители уже успели набить достаточно шишек на этом пути, чтобы иметь право предложить свой опыт другим.
По данным Фонда имущества Санкт-Петербурга, с лета 2004 года на торги было выставлено 180 земельных участков. Продан (напомним, что продавалась не земля, а право заключения договора аренды на инвестиционных условиях) 131 участок. Торги еще по 39 пройдут в апреле. Таким образом, не нашли своего покупателя всего 6 процентов земель.
В принципе результат неплохой. Но... Под жилищное строительство был приобретен лишь 41 участок. Причем четыре пятых выставлялась на торги по так называемому "короткому пакету". То есть строительная или девелоперская компания, приобретая участок, получала не все необходимые для проведения работ документы, а в некоторых случаях лишь подтверждения городских комитетов о том, что на участок, к примеру, можно подать необходимые для строящихся домов воду, тепло, электроэнергию. Потом, в процессе работы, оказывалось иногда, что к моменту сдачи объекта воды или электричества на участке нет, и все застревает (в Петербурге несколько сотен таких не введенных до конца строительных объектов). Но зато стоимость участков, продававшихся на торгах по "короткому пакету", была ниже.
С предоставлением инвесторам полного набора документов на выделяемую землю было продано всего 22 участка (по данным Союза строительных компаний - 25). Доля жилищного строительства - 8 участков. И это все. Ну, до 1 октября 2005 года, по словам заместителя директора по информационно-аналитической работе Союза строительных компаний Евгения Каплана, в оборот было введено еще 15 участков, переданных строителям целевым предоставлением (то есть по договорам, заключенным еще до вступления в силу новых законов). Это притом, что при прежней системе выделения земли в городе ежегодно принималось 100-200 постановлений правительства о предоставлении участков под строительство.
Дело в том, что при целевом выделении подготовкой всех необходимых для работы на участке документов занимались сами инвесторы. Вернее, сперва они находили участок, готовили документацию, а потом уже правительство фактически фиксировало своим постановлением сложившуюся ситуацию. После того как распределение земли под жилищное строительство было передано на торги, интерес к подготовке документов у строителей исчез. Не на себя никто работать не хотел. Все легло на плечи государственных органов. А именно комитета по строительству и специально для этого созданного при нем управления инвестиций. Однако скоро выяснилось, что сил для подготовки необходимого объема пакетов документов у городских властей не хватает. После того как по этой причине затормозился процесс строительства автозаправочных станций, находившийся под личным контролем губернатора, и Валентина Матвиенко на заседании правительства устроила разнос чиновникам, решено было простимулировать привлечение к подготовке полных пакетов бизнеса. В статье 7 упомянутого закона о порядке предоставления объектов недвижимости предусматривалось, что документы могут разрабатывать частные компании. Получить это право они могли, став победителем конкурса. А расходы на работу предполагалось покрыть из денег, полученных при продаже участка, но не более 5 процентов от размера годовой арендной платы, получаемой с этой земли.
Считалось, что бизнес (те же застройщики, у которых имелся с прежних лет опыт и необходимые кадры) с удовольствием подключатся к работе. Но вот что сообщил на конференции директор Управления инвестиций Лев Винник.
- Всего на конкурсы на право заключения договоров на разработку документации было выставлено 370 участков. Шестьдесят из них - повторно. По результатам определено 280 победителей. Часть из них сами отказались от работы, поняв, что ее не осилят. Со 150-ю мы расторгли договоры, поскольку увидели, что никакой работы не ведется. В настоящее время действует 120 договоров. Из них выполнили все условия 10. Все это те компании, которые сами собираются строить дома на этих участках.
Данные строителей существенно рознятся с приведенными цифрами. Евгений Каплан говорит о 338 выставленных на конкурсы участках, 165 состоявшихся и 48 действующих договорах. Но даже если брать данные управления, то все равно видно, что из попытки увеличить объемы подготовки документов с помощью привлечения бизнеса ничего не вышло. Десять подготовленных пакетов документации за полтора года (а торги проведены только по трем) - это скорее насмешка. Государственные структуры за это же время сделали в несколько раз больше.
Дороговато получается
Почему попытка провалилась? На конференции были приведены несколько причин. Наиболее серьезная, пожалуй: определение победителя на основе аукциона (договор на разработку будет заключен с тем, кто согласится делать это за наименьшие деньги и быстрее других) не гарантирует качества работ. Зачастую выигрывают те, кто не представляет себе реальной цены работы и ее длительности (в договорах указывается предельный срок разработки документации). Причем поскольку компания, не выполнившая договор, никаких штрафных санкций не несет, то и отношение к условиям договора у ее руководства не слишком серьезное.
А ведь, по данным тех, кто серьезно занимается работой по подготовке документов на земельные участки, дело это дорогое и длительное. Так, Владимир Беляев, представитель одной из таких компаний, привел базирующиеся на собственном опыте и обобщении информации от коллег расчеты, из которых выходило, что на подготовку и согласование всех документов нужно 18-21 месяц. По его словам, в самых крупных компаниях, к которым и отношение у городских и федеральных чиновников получше, с этим справляются за 12-18 месяцев. А ведь в Петербурге были случаи, когда победители конкурсов на право разработки документации брались сделать это за полгода. И естественно, не справлялись.
Что же касается цены, то городские власти уже вынуждены были пойти на корректировку закона и увеличение максимума платы разработчику до 10 процентов от рыночной цены участка. Но Евгений Каплан и заместитель начальника Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Комитета по управлению городским имуществом города Сергей Грибовский независимо друг от друга назвали корреспонденту "РГ" иную реальную стоимость работ - до 20 процентов от рыночной стоимости участка. Может быть, поэтому серьезные застройщики не спешат пока участвовать в конкурсах на право разработки документов? Правда, городские законодатели еще в декабре внесли в закон о предоставлении объектов недвижимости поправку, по которой инициатором подготовки пакета документов может быть инвестор, готовый потом участвовать в конкурсе на приобретение этого участка, а 29 марта нынешнего года уточнили порядок рассмотрения таких заявок. Но пока эти поправки не работают, и будут ли работать, сказать сложно (последнюю редакцию еще не подписал губернатор).
Поскольку "полный пакет" идет плохо, в городе пытаются возродить "короткий". Правда, теперь это называется комплексным освоением территорий. Проект постановления "О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства" правительство города подготовило практически на днях. В нем инвесторам предлагается принять участие в аукционах на право заключения договоров аренды на комплексное освоение земельного участка (не менее одного квартала). При этом победитель должен будет за свои деньги выполнить подготовку пакета документов и построить на участке инженерные сети (и передать их даром в собственность города). После выполнения этих условий ему гарантируют "исключительное право приобретения в собственность (по кадастровой цене) или аренду сроком на 49 лет" земельных участков в границах этой территории.
Стоило ли городить огород
В комитете по строительству на этот закон возлагают большие надежды. Однако реакция участников конференции куда менее оптимистична. По единодушной оценке, работать новый порядок вряд ли будет. Во-первых, за исключением 3-4 фирм ни у кого не найдется столько денег. По прикидкам Сергея Грибовского, один гектар обойдется такому застройщику примерно в 15 миллионов долларов. Кроме того, для участия в торгах нужно предоставить банковскую гарантию примерно на полмиллиона долларов. А кому банки такую гарантию дадут? Из выступления вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова следовало, что почти что никому, поскольку ликвидного залога у строителей как не было, так и нет. Во-вторых, по оценке аналитиков Союза строительных компаний, инженерная подготовка плюс подготовка проектов планировки территории и межевание обойдутся в 200 долларов на квадратный метр. При этом земля после такой подготовки будет стоить максимум на 100 долларов за квадратный метр дороже. Больше за нее просто не возьмешь при нынешних ценах на недвижимость.
- Конечно, если рассчитывать, что цены будут расти так, как они делали это в 2002-2004 годах и растут сейчас, в первые месяцы 2006 года, то проводить инженерную подготовку самому застройщику будет выгодно, - говорит Евгений Каплан. - Но тогда придется распроститься с мыслью о доступном жилье.
Если же условия договора на комплексное освоение будут и вправду выгодными, недоумевает Сергей Грибовский, то не понятно, зачем городу отдавать все это в частные руки. К тому же при такой комплексной застройке нарушится принцип равного доступа к земле. А между тем Михаил Евраев на конференции заявил, что даже целевое выделение участков "стратегическим инвесторам", предусмотренное в петербургском законе, является нарушением принципа конкуренции и должно быть оспорено.
И напоследок, может быть, самое интересное. Суммарная годовая арендная плата, предложенная победителями всех прошедших в Петербурге за полтора года торгов, превосходит стартовую, по данным Союза строительных компаний, всего в полтора раза. Причем в 63 процентах случаев начальная цена не повышалась. Так что непонятно, стоило ли вообще городить огород с торгами?