Поделиться
Таким прогнозом "обрадовал" участников Международного конгресса по строительству "IBC-2006", посвященному вопросам формирования рынка доступного жилья в России, советник министра регионального развития Павел Горячкин. По стране в среднем, считают специалисты минэкономразвития, цены на недвижимость вырастут за год на 18 процентов. В некоторых регионах - гораздо больше. Причем в ближайшее время никто не ожидает, что подорожание жилой недвижимости прекратится. Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров, ссылаясь на выводы некоторых экспертов, говорил о 50-процентном удорожании жилья в 2007 году. Такая вот получается доступность. "Рост цен на недвижимость съедает все те плюсы, которые могло бы получить население в результате реализации национального проекта, реальные располагаемые доходы подавляющей части россиян за ценами на жилье просто не поспевают и долго еще поспевать не будут", - с тревогой отмечали участники конгресса.
Строим все меньше
Чтобы остановить (или хотя бы снизить) удорожание квартир, нужно сперва выяснить, чем оно вызвано. А потом уж предлагать пути решения проблемы. Именно этим участники конгресса в Петербурге и попытались заняться.
Владимир Пономарев предложил посчитать. В стране около 145 миллионов жителей. Процентов семь из них - люди богатые и спокойно могли бы свои жилищные проблемы решать сами. Но... в прошлом году в строй было введено 43,6 миллиона квадратных метров жилья. Исходя из социальной нормы, этого хватает только на 2,5 миллиона человек. Притом что в стране около 40 миллионов проживает в неблагоустроенных квартирах, а 5 миллионов - в домах, подлежащих сносу.
Понятно, что вводимых площадей не хватает, чтобы удовлетворить спрос. И, по мнению вице-президента Ассоциации строителей России, любое, самое незначительное улучшение условий для приобретения квартир людьми менее состоятельными ведет к немедленной реакции со стороны богатых: они соглашаются взять жилье по более высоким ценам. Что и произошло после того, как начала действовать система ипотечного кредитования. Владимир Пономарев обратил внимание собравшихся на цифры, приведенные Павлом Горячкиным: в минувшем году цены на первичном рынке возросли на 13,9 процента, а на вторичном - на 18 процентов. А ведь ипотека-то на 80 процентов направлена как раз на вторичный рынок.
Кроме того, на ситуацию влияют перманентные ожидания. Попросту говоря, если в прошлом году ждали покупатели (когда государство предоставит им какие-то очень выгодные условия кредитов и тому подобное), то теперь ждут продавцы.
- У нас количество заявок на получение ипотечного кредита растет быстрее, чем объемы реально заключаемых сделок. Люди получают согласие на выделение денег и не могут найти квартиру, поскольку потенциальные продавцы рассчитывают через некоторое время получить за свою недвижимость больше, поскольку видят, что спрос есть, а предложение серьезно не увеличивается, - констатировал Владислав Назаров.
Ситуация, кстати, ухудшается. Начальник управления строительных программ Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Малышев сообщил, что за первые два месяца 2006 года ввод жилых домов составил по России всего 82 процента от уровня аналогичного периода прошлого года, по Северо-Западному федеральному округу - 52 процента, а по Петербургу так и вообще 43 процента. Идет откровенное падение объемов, в то время как требуется их увеличение.
В общем, пока мы не ликвидируем дисбаланс между спросом и предложением, доступность жилья не повысится.
- Мы уже видим, что при составлении программы "Жилище" получился перекос, - признал Малышев. - На увеличение предложения направлена всего одна подпрограмма, а на стимулирование спроса - три. Очевидно, надо менять акценты.
Как менять? Определенную программу предложил от имени Ассоциации строителей и Национальной ассоциации участников ипотечного рынка все тот же Пономарев. По его словам, с самого начала работы над национальным проектом предполагалось, что мероприятия по стимулированию спроса и предложения будут между собой увязаны. Но получилось, что ипотечная программа и строительство существуют независимо друг от друга. На ипотеку, к примеру, в 2006 году выделено 14 миллиардов рублей. Столько же - на поддержку строительства (через государственные гарантии и инженерную подготовку территорий). Но последние-то вложения начнут давать отдачу года через 2-3, а первые деньги поступят на рынок уже в этом году. И опять вызовут рост цен.
Стало быть, нужно строить "ипотечные дома и кварталы", - считают участники ипотечного рынка. То есть в каждом регионе увязывать между собой программы выделения государственных средств на строительство нового жилья и на ипотеку, которую опять-таки направлять на первичный рынок. Госгарантии могут служить источниками получения средств для докредитования строительства зданий, квартиры в которых будут приобретаться по ипотеке. По словам Пономарева, уже идут переговоры с представителями минэкономразвития о возможности такого использования гарантий. А Саратовская область, не ожидая решения на федеральном уровне, приняла его на своем уровне. И согласилась предоставлять областные гарантии федеральному Агентству ипотечного жилищного кредитования, исходя из объемов приходящих в область ипотечных денег.
Обложили нас, обложили
Еще об одной возможности понизить стоимость квадратного метра нового жилья (что, естественно, скажется и на падении цен на вторичном рынке) говорили сразу несколько выступавших на конгрессе.
- Себестоимость строительства вдвое ниже тех расходов, которые приходится в итоге нести застройщикам, - заявил председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Ефим Басин. - Столько же, сколько на само строительство, приходится тратить на оплату разного рода согласований.
По исследованиям минрегиона, в целом расклад тут такой: на собственно работы по проектированию, подготовке, возведению здания и благоустройству территории приходится 68 процентов средств. Еще 13 процентов - расходы на получение прав на земельный участок (в основном аренду, которую теперь можно получить лишь на конкурсной основе). 8 процентов - плата "за инфраструктуру" муниципальному образованию или стоимость квартир, предоставляемых ему по инвестиционному договору. 6,5 процента - оплата услуг различных государственных органов за получение согласования. Таких инстанций в разных регионах от 40 до 120. Причем, как справедливо отметил Павел Горячкин, тарифы на эти услуги государство не устанавливает. И вообще, большинство согласующих инстанций финансируется из бюджета и никаких денег за свою работу брать не должно. Наконец, 4,5 процента - плата за получение технических условий по подключению к инженерным сетям.
Вот тут непаханое поле для снижения себестоимости строительства. Практически все эти расходы, по единодушному мнению выступавших на конгрессе, можно существенно понизить. К примеру, сократить число согласующих организаций. Если инфраструктура участков под строительство будет создаваться с привлечением федеральных денег, вполне можно было бы снизить и плату за инфраструктуру. О взаимоотношениях с естественными монополиями и говорить нечего. Ситуацию, когда монополист берет деньги за выдачу технических условий, потом за подключение, и при этом требует бесплатно передать на свой баланс построенные инвестором сети, нормальной признать никто не решится. Наконец, не факт, как оказалось, что пользу с точки зрения цен на недвижимость принес и переход от целевого распределения земель к торгам. Дольше всех занимавшийся этим Роман Филимонов из Петербурга (здесь земельные аукционы начаты еще два года назад), хотя сам и является сторонником торгов, но признал, что рост объемов строительства в городе на Неве был достигнут за счет целевого распределения. А с момента перехода к торгам число выделенных участков резко упало, поскольку пока у местных властей нет мощностей, чтобы самим готовить участки под торги, и достаточного числа крепких фирм-строителей для участия в таких торгах.
Время сместить акценты
И все же, как ни снижай бюрократические и прочие издержки, проблему это кардинально не решит. Ведь рост цен происходит не столько на этапе строительства, сколько на этапе продажи. По подсчетам специалистов минрегиона, в Москве стоимость квадратного метра с учетом прибыли должна быть 1400 долларов. А она вдвое выше. Снова все упирается в стимулирование предложения.
- Если мы хотим, чтобы все решал рынок, тогда не надо ставить задачу поднять за пять лет вдвое объемы производства. Рынок все делает постепенно, не спеша. А если доступное жилье нужно быстро, государство обязано увеличивать собственные вложения в строительство новых домов. Я десять лет посвятил развитию ипотеки и могу сказать: необходимо смещение акцентов. В ипотеке у нас уже все, в сущности, решено, в строительстве - нет, - констатировал Владимир Пономарев.