Поделиться
Еще недавно многие аналитики рынка недвижимости утверждали, что у предстоящего летнего сезона есть все шансы войти в историю столичного рынка недвижимости, поскольку традиционная тенденция снижения цен на жилье в "курортные" месяцы полетит вверх тормашками. Сейчас они осторожно заговорили об обратном. По мнению Олега Репченко, гендиректора аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в начале июня квадратный метр подрастет, но не намного и будет стоить 3300 долларов. Он не исключил, что в ближайшее время может наступить относительная стабилизация цен. О полной же остановке или росте, соответствующем инфляции, очевидно, можно будет говорить только в будущем году. Репченко также подчеркнул: делать какие-либо прогнозы относительно рынка недвижимости следует очень осторожно, так как существует слишком много факторов, влияющих на его колебания.
В течение года быстрее всего поднимались в цене однокомнатные квартиры в панельных домах, расположенных в спальных районах. Именно на них как угорелая и росла цена. Но, как отмечают некоторые аналитики, в мае по спросу вперед стали вырываться элитные квартиры. Это является как раз одним из признаков стабилизации рынка.
Независимые эксперты называют несколько причин денежной "вакханалии" на рынке недвижимости. Во-первых, недостаточные объемы столичного строительства. Темпы роста домов несколько снижаются из-за нехватки земли, на что регулярно сетует Юрий Лужков, а также из-за непродуманности закона о долевом строительстве, удлинившего подготовительный период в строительстве жилья. Как считают в аналитическом центре IRN, строительные компании могли бы увеличить объемы вводимых квартир, но не спешат это делать, предпочитая получать прибыль за счет взвинчивания цен. И еще две причины "нахлестывают" цены: небольшое разнообразие самих строительных компаний и повышенный спрос на жилые метры тех, кто приобретает их "про запас", используя в качестве накопительного счета в банке - денежки вложил, теперь пусть растут.
Как считают эксперты Московской ассоциации - гильдии риелторов, 48 процентов выставленного на продажу столичного жилья находится в собственности менее трех лет, то есть его покупали с целью продажи в момент наивысшего подъема цен. Когда начнется массовое "скидывание" квартир, тогда, очевидно, и цены поползут вниз.
Многие москвичи, желая улучшить жилищные условия, давно уже "прищурились" на Подмосковье. Как заявили корреспонденту "РГ" в одной из риелторских компаний, среди самых востребованных городов оказались Подольск и Одинцово. За пять месяцев этого года количество сделок купли-продаж увеличилось почти вдвое.
Припомним, что спрос на квартиры в Московской области первый раз дал знать о себе в конце 2000 - начале 2001 года. Тогда основными покупателями квартир были местные жители. С конца 2001 года в качестве тенденции сформировался интерес к коттеджам. Они стали расти как грибы после дождя. Резко пошел вверх и спрос на квартиры, так как доступные по цене они ни на йоту не уступали московским по качеству и комфорту. К тому же в крупных городах области, практически равных столице по развитию инфраструктуры, потребительская корзинка гораздо дешевле. Подталкивают москвичей выбирать порой Подмосковье и транспортные проблемы: такие города, как, например, Красногорск, по доступности сравнимы с московскими районами, расположенными за МКАД, где нет метро - Митино, Новокосино. Все это плюс чистый воздух и отсутствие суеты сформировали группу главных потребителей квартир в Московской области.
Значительная часть покупателей здесь - это приезжие из других регионов, для которых то же Раменское - стартовая площадка для прыжка в вожделенную Москву, так сказать, "временное жилье", которое дает возможность накопить деньжат и потом рвануть туда, куда хватит суммы на округлившемся со временем банковском счете. Многие из представителей этой группы приехали искать счастье в столице, продав "родовое гнездо" где-нибудь в Самаре, Кирове или Вологде. Вырученных на родине денег с небольшой доплатой им совсем недавно вполне хватало, чтобы обзавестись своим углом в дальнем Подмосковье, где цена квадратного метра равнялась 700 долларам. Из своей одно-двухкомнатной они готовы мотаться в Москву каждый день, преодолевая в один конец свыше 30 километров от МКАД. В мае цена квадратного метра такого жилья составила уже от 1000 долларов. Аналитики по-разному оценивают ситуацию, но большинство утверждают, что цены достигли предела и дальше, если и подскочат, то на немного, поскольку спрос на них может резко упасть. Но на этом фоне стало активнее раскупаться жилье в среднем Подмосковье. Те, у кого есть деньги, предпочитают отдавать их за более комфортные транспортные условия.
Вторая категория покупателей - это располагающие довольно солидными суммами амбициозные молодые семьи, которые считают, что квартира, пусть и первая, должна иметь солидную площадь (лучше - не менее четырех комнат) и быть комфортной. Уезжать дальше 15 километров от Кольцевой дороги, как правило, они не собираются. Есть и третья категория покупателей - претенденты на часть особняка, выстроенного в каком-нибудь коттеджном поселке на ближних подступах к столице. Элитное жилье заставит заплатить за каждый квадратный метр "без отделки" не менее 2800 тысяч долларов. И эта цена может быть удвоена.
Подорожание столичного метра подхлестнуло цены подмосковного. К апрелю они выросли примерно на 38 процентов, а по месяцам темпы их роста порой обгоняли московскую динамику.
Подмосковные строители засучили рукава: в отличие от Москвы у них больше территорий, на которых можно строить и строить. Однако есть и свои проблемы. Многие из земель - пустующие сельхозугодья, требующие дополнительной юридической процедуры, после которой и возможна застройка. К тому же эксперты в качестве фактора, существенно сдерживающего жилищное строительство, отмечают высокую степень износа внешних инженерных сетей и недостаточность мощностей. Но их прогнозы в целом оптимистичны.
В начале апреля глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин посоветовал: "Тем, кто хочет купить жилье, лучше сделать это сейчас, а не откладывать дело в долгий ящик". Его слова повторяют и аналитики рынка недвижимости. Многие из них советуют активнее рассматривать варианты квартир в Московской области, предрекая, что в ближайшее время подмосковные города, которые находятся на средней удаленности от МКАД, наконец-то будут оценены по достоинству и спрос на них значительно повысится.