Среди таких собственников оказался и наш читатель из Москвы Константин Н. Часть квартир в его доме приватизирована, а часть - нет. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) не создано. Однако владельцы приватизированных квартир хотели бы нанять для своего подъезда консьержку. А чтобы каждый месяц не скидываться ей на зарплату, жильцы решили сдать в аренду находящуюся в подъезде колясочную, которой все равно никто не пользуется. "Можем ли мы сделать это, не создавая ТСЖ?" - спрашивает читатель.
Ситуация вполне типичная. Мы обратились за консультацией к специалистам - законодателю и практику.
Галина Хованская, депутат Государственной Думы:
- Собственникам жилья, то есть тем жильцам, чьи квартиры приватизированы, надо созвать общее собрание. Если более двух третей собственников выразят согласие на сдачу нежилого помещения, относящегося к общему имуществу всех собственников, то его можно будет сдать. Однако голоса будут засчитываться не по принципу "одна квартира - один голос", а исходя из количества квадратных метров, которые принадлежат человеку. Проще говоря, голос владельца трехкомнатной квартиры будет иметь больший вес, нежели голос владельца "однушки".
В такой ситуации большое значение имеет решение управления Департамента жилищной политики округа, который является представителем города, - собственника неприватизированных квартир и интересов людей, которые в них проживают. Если таких квартир в доме больше, чем приватизированных, то решение департамента становится решающим: он располагает большей частью жилплощади, и его голос соответственно самый важный.
Другая проблема - налогообложение. Если бы жильцы создали ТСЖ для управления домом, то зарплату консьержки можно было бы рассматривать как взносы на уставные цели юридического лица. Тогда доходы от сдачи нежилого помещения не будут облагаться налогом. Но если ТСЖ нет, жильцам придется взаимодействовать с налоговой инспекцией по поводу уплаты подоходного налога. Они должны на том же собрании назначить специального уполномоченного для решения всех вопросов, связанных с арендой.
Евгения Юсупова, юрист, руководитель НП "Управдом":
- Практика показывает, что в 90 случаях из ста желание создать ТСЖ сегодня возникает у жителей как раз тогда, когда жизнь заставляет задуматься о собственных интересах: либо люди боятся потерять стоянку у дома, либо хотят сэкономить на техобслуживании... И при этом многие уверены, что только после регистрации ТСЖ появляется законное право использовать свой дом, свой подъезд по общему усмотрению собственников. Другой вопрос - надо ли регистрировать ТСЖ ради сдачи в аренду нежилого помещения в многоквартирном доме? Не все знают, что товарищество - юридическое лицо, а значит, кому-то придется отвечать за его деятельность. Придется и налоги платить.
На мой взгляд, ТСЖ нужно создавать только тогда, когда жители научились сотрудничать, действительно объединились и могут между собой договориться. Иначе бесконечные конфликты и споры приведут к тому, что ТСЖ будет существовать формально, никто не будет заниматься его бухгалтерией и закончится эта история жалобами в управу от жильцов и штрафами в адрес ТСЖ из налоговой инспекции. Так что лучше в этом случае пойти другим путем: для начала на общем собрании по решению собственников жилья подписать протокол принятого решения. Как это сделать, по пунктам расписано в методическом пособии, которое должны по первому требованию выдать в любой управе. Но есть одно "но". Если в этом доме есть хотя бы часть муниципального жилья, то на собрании должен присутствовать представитель от территориального управления департамента муниципального жилья.
Более того, если сегодня это нежилое помещение, к примеру, числится на балансе у ДЕЗа, то по закону взять его под общие нужды жильцов будет весьма проблематично. Есть один важный нюанс: прежде чем применять на практике право использовать нежилые помещения, необходимо документально подтвердить, что это самое помещение записано за ними. Такой документ может выдать только БТИ. Но там, увы, не смогут пойти навстречу пожеланиям собственников без распоряжения префекта об утверждении описания общего имущества, где будут четко и ясно перечислены все помещения, которые являются общедолевой собственностью жильцов данного конкретного дома.
Впрочем, без предварительного обслуживания окружной комиссии, которая сделает полную опись всего имущества, которое могут сообща эксплуатировать собственники, такого распоряжения быть не может.
Однако мой совет жителям этого дома: используйте возможность сдать в аренду ту долевую собственность, которая не когда-нибудь в будущем, а сегодня сократит расходы по содержанию той же консьержки. Надо использовать это право, данное Жилищным кодексом, пока в него не внесли коррективы.
Наша справка
Решение владельцев о создании товарищества собственников жилья означает введение внутреннего управления. Кому доверить дом - выбор собственников. Они могут передать его тому же ДЕЗу, но уже с правом контроля расходов, или нанять управляющую компанию. А могут заключать договоры сами напрямую с эксплуатационными службами.
В домах-новостройках может возникнуть нестандартная ситуация, когда все владельцы квартир не захотят вступать в созданное застройщиком или инвестором ТСЖ. Закон предусматривает такой ход событий, он не дает застройщику или инвестору право ликвидировать товарищество. В таком случае вопрос о ликвидации ТСЖ решается только в судебном порядке.