Российская газета | Можно ли, прочитав текст договора, заранее с уверенностью сказать, что застройщик собирается покупателя "кинуть"?
Дмитрий Гордеев | Конечно, нет. Даже откровенные мошенники предлагают заключать в принципе "работоспособные" договоры.
После вступления в действие 214-го закона 1 апреля 2005 года деньги граждан на строительство домов можно привлекать тремя строго определенными способами: по договорам участия в долевом строительстве, путем членства в жилищных накопительных или жилищно-строительных кооперативах. Последний способ вытекает из Жилищного кодекса, в 214-м законе он пока не упомянут, хотя уже подготовлена соответствующая поправка. Но большинство застройщиков закон, к сожалению, нарушают. Если внимательно прочесть договор, можно обнаружить, скажем так, некоторые индикаторы, присутствие которых в тексте говорит о степени неуважения застройщика к человеку.
РГ | Но строительные компании мотивируют заключение "старых", применявшихся до вступления в силу 214-го закона, форм договоров тем, что распродают квартиры в домах, площадки под которые получили еще до 1 апреля. Это нормально?
Гордеев | 214-й закон о долевом участии действительно распространяется на те объекты, разрешение на строительство которых застройщик получил после 1 апреля 2005 года. В законе есть оговорка: если застройщик получил разрешение до 1 апреля 2005 года, то он может продолжать привлекать средства дольщиков тем же способом, что и раньше - в основном по договорам инвестирования. Хочу подчеркнуть: почти все новые дома, построенные у нас за последние 10 лет, финансировались именно этим способом. Поэтому говорить, что все строители дольщиков обманывают, совершенно неправильно. Но поскольку все эти договоры составлены при отсутствии специального законодательного регулирования, то при их заключении присутствует очень серьезный перекос в пользу интересов застройщиков. В договоры включают пункты, всевозможные оговорки, которые при возникновении спорных моментов максимально затрудняют гражданину возможность требовать от застройщика выполнения его обязательств.
РГ | Человек решает вложиться в строительство жилья. Он находит - чаще всего по рекламе - компанию, которая строит в нужном месте и по приемлемой цене. С чего начать?
Гордеев | Первое: нужно узнать, есть ли у застройщика серьезные права на тот объект, который он строит. Довольно часто выясняется, что рекламная кампания идет полным ходом, деньги собираются, а у застройщика нет вообще никаких прав на строительство. Нужно требовать два основных документа - это договор аренды земельного участка под новостройкой или оформленное право собственности на него и разрешение на строительство. Эти документы должны предъявляться гражданину в подлиннике. Можно также попросить показать проектную документацию на строительство.
РГ | Застройщики, как правило, в лучшем случае показывают ксерокопии документов, объясняя это тем, что, мол, оригинал один, а клиентов много...
Гордеев | Ксерокопии, по моему мнению, не могут быть достаточным и надежным средством информации. При нынешнем уровне копировальной техники легко подделать любую бумагу, поставить на ней любую печать. Иногда показывают некую переписку: какую-нибудь серьезную на вид бумагу с кучей виз, вроде бы подтверждающих, что землеотвод вот-вот будет осуществлен. Но переписка - это только подтверждение намерений о решении вопроса, но не гарантия того, что участок действительно передан застройщику, а разрешение на строительство получено.
РГ | Иногда предъявляется инвестиционный договор с городом. О чем говорит этот документ?
Гордеев | В принципе, если застройщик вам показывает инвестиционный договор, заключенный с муниципалитетом, это хороший признак. Потому что именно город выделяет землю и дает разрешение на стройку. Застройщик же, со своей стороны, по этому договору обязуется выполнить некую социальную программу для города - например, передать муниципалитету какую-то долю квартир или построить какие-то объекты - детсад, школу, что-то еще. Надо отдавать себе отчет: если в доме, допустим, 20 процентов квартир предполагается сделать муниципальными, за них заплатят остальные будущие собственники. Если квота города будет слишком большой, застройщику тяжело будет выполнить свои обязательства, и он, возможно, к концу строительства начнет поднимать цену метра.
РГ | Часто инвестиционный договор предлагает заключить не сам застройщик, а от его имени другая фирма. Это опасно?
Гордеев | 214-й закон строго требует, чтобы договор долевого участия заключался напрямую между застройщиком и гражданином, то есть права на квартиру дольщику всегда уступает только застройщик. При этом договор регистрируется в госреестре. Но до сих пор на рынке очень распространена так называемая переуступка прав. Например, инвестор переуступает права на часть строящихся квартир подрядчику, а тот их продает самостоятельно, а иногда еще и через риелторскую фирму. В этом случае надо смотреть всю "цепочку". Именно при таких схемах чаще всего и возникают "двойные" продажи квартир. Надо помнить: для инвестиционных договоров госрегистрация не предусмотрена.
РГ | Как правило, в разделе инвестдоговора, где формулируется сам предмет договора, речь идет о том, что человек не покупает квартиру, а вкладывает свои средства в ее строительство. Чем это грозит?
Гордеев | Вот некоторые типичные формулировки: " Генеральный инвестор (компания, собирающая деньги), и Инвестор (гражданин) обязуются соединить свои вклады и усилия с целью долевого строительства такого-то объекта..." или "Гражданин принимает долевое участие в инвестиционной программе Общества по строительству..." Они означают, что, скорее всего, речь идет об образовании простого товарищества, то есть компания и гражданин становятся не лицами, стоящими по разные стороны прилавка (один предлагает, а другой покупает), а единым коллективом, вкладывающим деньги в строительство. И в этом случае граждане-соинвесторы полностью делят с генеральным инвестором все его риски. Подписывая такой договор, человек должен знать: если стройка не закончена, он тоже в этом будет "виноват", потому что по договору разделяет все риски Генерального инвестора. Правильно (в соответствии с 214-м законом) заключенный договор долевого участия четко разводит права и обязанности подрядчика и заказчика: застройщик обязан построить и передать квартиру, дольщик - оплатить ее строительство.
Договор же, приводящий к заключению простого товарищества, нарушает еще и Гражданский кодекс. По ГК товарищи должны иметь общие, одинаковые цели. В нашем же случае один товарищ, застройщик, хочет получить доход, а другой (если гражданин не частный предприниматель) - квартиру, и это уже потребительские цели.
РГ | Вероятно, именно такое оформление "совместной" ответственности и приводит к тому, что людям нередко предлагают еще доплатить за уже купленные метры?
Гордеев | В том, что в инвестиционных договорах указываются данные квартиры - подъезд, этаж, номер, есть известное лукавство. Инвестиционный договор характеризуется тем, что инвесторы после окончания строительства имеют право разделить полученную прибыль пропорционально внесенным средствам. Не всегда при этой дележке доля конкретного соинвестора совпадает с площадью, указанной в его договоре. Отсюда и предложения вместо трехкомнатной квартиры взять двухкомнатную или доплатить.
Квалифицированный застройщик старается изначально предложить гражданам инвестировать такую сумму, чтобы в конечном итоге ее хватило на ту квартиру, которую они хотят получить. Но строительство идет несколько лет, условия и цены меняются, и всегда остается риск, что итог не будет соответствовать стартовым условиям.
РГ | Как правильно оплачивать строительство? Часто людям предлагают вносить деньги прямиком в кассу застройщика, тем более что при банковском переводе взимается комиссия.
Гордеев | Да, пункт договора об оплате чаще всего формулируется примерно так: денежные средства вносятся в кассу компании или переводятся на ее расчетный счет. То есть выбор за гражданином. Рекомендую однозначно: все расчеты должны производиться только в безналичном виде, через банк. Это позволит помимо документов, подтверждающих прием застройщиком средств, иметь документы банка о направлении платежа. При наличной оплате всегда остается опасность, что вы вносите деньги в "черную кассу".
РГ | Даже если оформляют приходный ордер?
Гордеев | Кстати о приходном ордере. Вкладывая свои деньги в строительство жилья, граждане имеют право получить налоговый вычет по подоходному налогу. Так вот, уверяю вас, банковские документы в качестве подтверждения вашего права на эту льготу в налоговой инспекции вызовут больше доверия, чем приходные ордера.
РГ | Если дольщик хочет расторгнуть договор (например, из-за срывов срока строительства), какова процедура получения неустойки от организации-инвестора?
Гордеев | Если в договоре указана дата сдачи дома и предусмотрены штрафные санкции, это хорошо. Многие застройщики вписывают в договор что-нибудь вроде "ориентировочный срок сдачи объекта", а иногда и вовсе не указывают срока окончания строительства. Кстати, в соответствии с 214-м законом срок указывается обязательно и конкретной датой. Процедура получения неустойки, если срок и штрафные санкции в договоре указаны, сводится к тому, что заключается письменное соглашение о расторжении договора инвестирования, в котором указывается, в какие сроки и каким образом дольщику будут возвращены его деньги. Если инвестор отказывается подписывать такое соглашение или подписал его, но не выполняет, придется действовать через суд. Лучше, конечно, объединиться всем недовольным, прибегнув к помощи квалифицированного адвоката. Кстати, расходы на его услуги можно учесть при составлении иска. Иски такого рода подпадают под закон о защите прав потребителей. На то есть соответствующее решение Верховного суда от 19 сентября 2002 года, обобщившего судебную практику по спорам такого рода. Я считаю, что бороться за свои права нужно обязательно. Кстати, довольно часто застройщик не заинтересован в скандале (особенно, если он продолжает бизнес, ведет рекламную кампанию по новым объектам), и твердая позиция дольщиков приводит к положительным результатам в досудебном порядке.
РГ | Еще граждане часто жалуются, что после обмеров БТИ им насчитывают "лишние" метры и заставляют их оплатить. Можно ли оспорить результаты такого обмера?
Гордеев | Если есть сомнения в правильности обмеров БТИ, надо назначать строительную экспертизу. Для этого есть специализированные экспертные организации, результаты их работы (например, при рассмотрении в суде) имеют равную силу с обмерами БТИ. Выявление по результатам экспертизы хотя бы нескольких десятков "добавленных" сантиметров - это уже серьезный повод для предъявления к БТИ претензий вплоть до требования перемерить все помещения в доме. Причем убытки по проведению экспертизы тоже должна будет оплатить виновная организация. Опять же не исключаю, что окончательно разрешать конфликт придется в суде. Поэтому совет прежний: объединяйтесь и действуйте сообща.
РГ | До сих пор мы говорили о рисках, которые возникают в процессе строительства. Но вот дом построен, а проблемы продолжаются. Застройщик затягивает оформление квартир в собственность, навязывает "карманную" управляющую организацию. На это нам пожаловались новоселы микрорайона Ольгино в подмосковном городе Железнодорожный. Администрация в курсе, но мер к застройщику не принимает. От этого можно как-то защититься?
Гордеев | С коммунально-эксплуатационными расходами - это отдельная и больная тема. На самом деле по закону граждане обязаны платить за жилое помещение только с момента оформления прав собственности. Между моментом, когда человек стал обладателем квартиры (принял ее у застройщика) и моментом, когда зарегистрированы его права на нее, проходит некоторое время (иногда около года). Поэтому часто застройщики навязывают жильцам свою управляющую организацию, которая продолжает устранять строительные недоделки, получая еще за это плату от жильцов.
Этот пункт в инвестиционном договоре может выглядеть, например, так: " инвестор несет все эксплуатационные и коммунальные расходы по содержанию квартиры и мест общего пользования в доме с момента сдачи его в эксплуатацию". Или так: " гражданин обязан оплатить эксплуатационные и коммунальные услуги соразмерно площади квартиры (в том числе за 4 месяца вперед) с момента передачи дома в управление (на баланс) управляющей организации и подписать с ней соглашение о передаче управляющей организации прав по управлению своей долей площади". Все это - прямое нарушение жилищного законодательства. ЖК совершенно четко оставляет право выбора управляющей организации только за собственниками. Поэтому совет такой: еще на стадии строительства объединиться и создать ТСЖ. А потом уже легче будет решать вопросы с застройщиком. Предлагает он заключить договор с определенной УК? Пожалуйста. Но условия заключения этого договора уже будут обсуждаться настоящими представителями собственников, а не "карманным" председателем ТСЖ.
РГ | Иногда "обязанность" инвестора стать членом ТСЖ прописывается прямо в инвест-договоре.
Гордеев | Есть решение Конституционного суда, запрещающее навязывать гражданам их участие в общественной организации. То есть заставлять собственника вступать в товарищество никто не вправе. Я не допускаю, что юристы строительной организации, готовившие такой договор, об этом не знают. Скорее, думаю, речь идет о психологическом прессинге на граждан, чтобы они действовали так, как удобнее застройщику.
РГ | Но если дольщик все-таки подписал договор, он обязан соблюдать эти сомнительные пункты?
Гордеев | Все условия договора, противоречащие федеральному законодательству, законной силы не имеют. Цена им - ноль. Это указано в ст. 167 и ст. 168 ГК. Это еще один индикатор: если застройщик пытается манипулировать собственником, это характеризует его вполне определенным образом.
РГ | Очевидно именно поэтому квартплата в новых домах оказывается намного выше, чем в соседних старых?
Гордеев | Да, конечно, хотя должно быть ровно наоборот, потому что эксплуатационные расходы по содержанию нового здания намного ниже, чем старого. Поэтому я бы посоветовал прежде, чем заключать договор на строительство квартиры, поинтересоваться тем, как обстоят дела у жильцов домов, построенных этим же застройщиком: как долго оформлялись права собственников, как устранялись строительные дефекты, какова квартплата, наконец.
РГ | Но если ТСЖ уже все-таки создано, УК навязана, есть способы исправить положение?
Гордеев | По Жилищному кодексу ТСЖ имеет право на существование, если в нем состоят будущие собственники квартир, обладающие в совокупности более чем половиной площадей всех жилых и нежилых помещений ( кроме подвалов, лестниц, коридоров и чердаков). Поэтому можно бороться так: большинством голосов переизбрать "карманное" правление. Либо, если это почему-либо не получается, нужно, чтобы большинство собственников написали заявления о выходе из ТСЖ. Тогда оно станет нелигитимным и должно быть ликвидировано. Затем собственники могут вновь объединиться и, набрав больше половины членов, зарегистрировать новое товарищество, выбрать правление из проверенных людей, грамотного председателя и назначить нового управленца.
На что обратить внимание, заключая договор на строительство квартиры:
- убедиться, что у застройщика есть землеотвод и разрешение на строительство;
- если жилплощадь продает от имени застройщика другая фирма, необходимо проследить всю "цепочку" переуступки прав на квартиру;
- должны быть указаны срок сдачи дома и штрафные санкции за его неисполнение;
- деньги за квартиру вносить только через банк;
- объединиться в ТСЖ с другими дольщиками: сообща легче решать все спорные вопросы.