Поделиться
Всполошившиеся эксперты уже прогнозируют дальнейший рост средней цены на квадратный метр московской жилой площади до 5000 долларов США. Основания для подобных прогнозов есть, ведь только в 2005 году цены на жилье в Москве выросли более чем на треть. За первые пять месяцев текущего года - почти на 40 процентов.
Причины беспрестанного роста цен на московское жилье называются самые разные. В целом ясно только одно - рынок недвижимости точно так же подчиняется закону соотношения спроса и предложения, как и любой другой. Спрос на жилье подогревает трудовая миграция в столицу, высокие цены на энергоносители и общий рост благосостояния в стране. Однако высокого спроса для беспрецедентного роста цен мало. Нужно еще капитально неуспевающее за спросом предложение. Здесь все гораздо сложнее.
Традиционные причины отставания предложения от спроса широко известны: сокращение свободных площадей в Москве для массовой застройки и ограниченные возможности промышленности стройматериалов. Не случайно глава столичного стройкомплекса В. Ресин предлагает направить средства, предусмотренные президентским нацпроектом "Доступное и комфортное жилье", в первую очередь в модернизацию старых и возведение новых производственных мощностей в отрасли. Он лучше других знает, каких усилий стоит московским строителям из года в год наращивать объемы сдаваемого жилья и улучшать его качество при отсутствии адекватного роста промышленности стройматериалов.
Однако помимо стандартных причин, ограничивающих предложение на рынке недвижимости, есть и менее заметные. К ним можно отнести так называемый "регуляционный налог", который приходится уплачивать покупателям. Он возникает как следствие весьма жестких норм, регулирующих (а по существу - ограничивающих) плотность и высотность застройки, нормы инсоляции, внешний вид зданий и т.д. и т.п. Все подобные нормы в значительной мере блокируют строительные инициативы девелоперов. В результате в ответ на высокий спрос растет не предложение жилья, а его стоимость.
С точки зрения экономики, "регуляционный налог" представляет собой свод бюрократических препон в работе строителей. Экономисты Гарвардского университета во главе с Эвардом Глейзером, например, еще в 2003 году определили роль "регуляционного налога" в стоимости недвижимости в Нью-Йорке, прежде всего - на Манхэттене. Считается, что его вклад в цену престижных нью-йоркских квадратных метров составляет 50 процентов.
В данном плане в Москве ситуация мало чем отличается от нью-йоркской. Пожалуй, только в отношении "регуляционного налога" простые граждане (разумеется, те из них, кто уже владеет жильем в достаточном количестве) и спекулянты недвижимостью солидарно выступают самыми ярыми сторонниками бюрократии.
Всем известно, с какой яростью протестуют жители против нового строительства в Москве под самыми разными, как справедливыми, так и зачастую надуманными, предлогами. Ради остановки строительства чиновников обвиняют в самых разных грехах: от выдачи незаконного разрешения на застройку до долевого участия в капиталах строительных компаний.
Придумываются различные леденящие душу страшилки: от вырубки строителями в Москве заповедных лесов до трещин в фундаментах и гигантских подземных пустот. Организуются митинги, пикеты, коллективные письма мэру и президенту. В ход идут любые аргументы, общая направленность которых - не дать строить новое жилье.
Почему гражданам, уже имеющим квартиры, невыгодно строительство новых домов? Ответ прост: потому что новые дома расширят предложение на рынке недвижимости, что автоматически приведет если не к снижению, то к приостановке роста цен. Гражданам же выгодно, чтобы их квартиры на рынке оценивались как можно дороже, ведь это - возможности и сдать жилье в аренду по более высокой цене, и взять больший кредит под залог недвижимости, и в конце концов просто получить большую сумму, если квартиру надумают продавать.
Чем меньше товара, тем он дороже. На фоне постоянно растущего спроса сокращение предложения - просто золотая жила для счастливчиков-владельцев товара.
Понятно, что граждан и спекулянтов устраивает ситуация, когда принадлежащая им недвижимость дорожает "сама по себе", без какой-либо экономической активности с их стороны. Те же, кто собирается приобрести жилье или улучшить свои стесненные жилищные условия, попадают во все более невыгодную ситуацию. Причем это касается не только приобретателей коммерческих квартир, но и социально незащищенных граждан - очередников, молодежь. Бюджету приходится нести за них дополнительные расходы, а им самим - выплачивать "регуляционный налог" лишними годами ожидания.
Ярким примером того, насколько жестко действует "регуляционный налог" в Москве, стала ситуация вокруг поселка Бутово. Там, как известно, группа граждан, опираясь на поддержку сочувствующей общественности, практически остановила строительство нового микрорайона, в котором предполагается возвести порядка 100 тысяч метров социального жилья. Чего ради это делалось? Ради получения большей компенсации с города за земельные участки, которые даже не были оформлены в собственность. То есть "регуляционный налог" сработал как на увеличение бюджетных расходов, так и на увеличение стоимости земли. По данным экспертов, в течение всего конфликта непрерывно рос интерес к бутовской земле со стороны покупателей. Росла и цена на нее, причем весьма быстрыми темпами. В данном случае "регуляционный налог" обеспечил подорожание, не обусловленное ни одним фундаментальным экономическим фактором.
К сожалению, никаких предпосылок к тому, чтобы воздействие "регуляционного налога" на недвижимость в Москве снизилось, нет. Напротив, проработанное московское законодательство предоставляет гражданам все новые и новые поводы протестовать против строительства. Значит, цены будут продолжать расти, а концентрация капиталов в столице продолжится.