Поделиться
Беспечность большинства собственников московских квартир объяснима. Мы слишком привыкли к тому, что все проблемы с нашим домом хорошо или плохо решают ДЕЗы. Скоро это положение изменится. Их сменят управляющие организации. От того, какую мы выберем - квалифицированную, инициативную или наоборот, и будет зависеть решение насущных вопросов с жильем. А именно: протечка крыши, замена водопроводных труб, вывоз баков с мусором, проведение капитального ремонта и другие проблемы, связанные с жильем и прилегающими к нему садиками, гаражами и прочими территориями.
Специалисты не исключают, что среди управляющих организаций, которые будут предлагать жильцам услуги, могут оказаться липовые конторы, и, прикрываясь бумажками с печатями, они станут заманивать владельцев квартир в денежную ловушку. Ведь сегодня любой предприниматель, зарегистрировавший юридическое лицо, может прийти в дом, разбросать в почтовые ящики объявления, созвать собрание и предложить заключить договор на управление жильем. Нет никаких гарантий, что такой человек, переключив на себя все финансовые потоки дома, не исчезнет вместе с собранной квартплатой уже через месяц.
Предположим, вам приглянулся пакет предложений по управлению дома одной из организаций. На что нужно обращать внимание?
- В первую очередь - на профессиональный уровень сотрудников организации и предлагаемую стоимость обслуживания на 1 кв. м общей жилой площади многоквартирного дома, - говорит Ирина Шрамко, руководитель ГУ "Центр информационного обеспечения и содействия реформе ЖКХ города Москвы". - Важно выяснить, какие крупные заказы и насколько качественно были ею реализованы. Не стесняйтесь проверить бухгалтерский баланс за прошедший отчетный год, убедитесь, что просроченных задолженностей перед бюджетными источниками она не имеет. Пусть предъявят сертификат соответствия, полученный в рамках системы добровольной сертификации, на свои услуги. Также необходимо удостовериться, что в течение последних 3 лет организация не привлекалась к судебной или административной ответственности.
Но, даже заключая договор с надежной фирмой, владельцам квартир надо держать ухо востро. "Без серьезной экспертизы юристов договор подписывать нельзя, - подчеркивает Шрамко. - Нашим Центром разработан примерный договор управления, подробный и с большим перечнем приложений (описание общего имущества, перечень работ, перечень документации, порядок расчетов за ЖКУ, порядок снижения оплаты за некачественные услуги и многое другое). Он может быть взят собственниками за основу".
С чего нужно начинать выбор управляющей организации?
Прежде всего надо провести общее собрание жильцов дома и на нем договориться о способе взаимодействия с управляющей организацией.
Первый способ называется "непосредственное управление". Отважившись на него, каждый собственник жилья будет самостоятельно заключать договор с понравившейся лично ему управляющей организацией по обслуживанию, ремонту и обеспечению квартиры коммунальными услугами. Однако договоры на ремонт общего имущества все равно заключаются со всеми собственниками квартир или с их большинством. При этом у вас не будет права выхлопотать для своей квартиры более выгодные условия обслуживания, чем у соседей. Но такой способ управления приемлем исключительно для малоквартирного дома.
Для многоэтажек с большим числом собственников предпочтителен второй вариант - найти управляющую организацию. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбирают одну управляющую организацию, и каждый из них заключает договор с этой организацией, условия которого равны для всех. И, наконец, третий способ управления - организация Товарищества собственников жилья (ТСЖ). Оно правомочно заключать договоры управления многоквартирным домом, договоры о содержании, ремонте общего имущества, а также об оказании коммунальных услуг. Определять и контролировать смету доходов и расходов в год на коммунальные нужды тоже входит в его обязанности. Многие эксперты именно товарищество считают наиболее эффективной формой самоуправления, которая эффективно защищает права жителей. Кстати, товарищество может заключить договор со сторонней управляющей организацией, или самостоятельно обслуживать многоквартирный дом.
Ну а дома тех, кто так себе никого и не выберет, "бесхозными" все-таки не останутся. О них позаботятся территориальные органы власти: выставят работы по управлению дома на открытый конкурс. Организация-победитель и станет управляющей, а собственникам квартир придется безоговорочно подписать с ней договор, приняв все условия.
Кто может стать управляющей организацией?
Первые в списке претендентов - родные ДЕЗы. Следом за ними - ГРЭПы (городские ремонтно-эксплуатационные предприятия) и РЭУ (ремонтно-эксплуатационные управления). И, конечно, частные управляющие компании. Но учтите: они привыкли работать прежде всего с малоквартирными домами и элитным жильем.
Где узнать подробности?
Во-первых, для собственников квартир департаменты, префектуры, районные управы проводят бесплатные занятия. Во-вторых, ГУ "Центр информационного обеспечения и содействия реформе ЖКХ города Москвы" ежемесячно и тоже бесплатно проводит семинары каждый последний понедельник месяца в 15.30 на базе префектуры СВАО (Проспект мира, 18).