Поделиться
По данным соцопросов, едва ли не половина городских семей с легким сердцем переехали бы из центра на окраину, поменяв квартиру в многоэтажке на собственный дом с клочком земли, если бы это не потребовало дополнительных трат. Для малых городов развитие малоэтажного, в том числе индивидуального, строительства и вовсе признано одним из самых перспективных вариантов в решении жилищного вопроса.
Что мешает и как помочь? По мнению руководителя департамента строительства минрегиона Анвара Шамузафарова, в принципе перспективы увеличения "малоэтажных" метров очень и очень неплохие. Даже сегодня, если взять статистику, легко увидеть, что львиную долю сдаваемого жилья строят именно индивидуалы (см. рис.). В 1985 году сами граждане строили лишь четыре жилых метра из сданных 100, а в 2005-м - уже 40. В Южном федеральном округе этот показатель еще выше - здесь за счет индивидуалов строится 68,7 процента от всего объема жилья. А ведь это и есть стопроцентная малоэтажка.
В ее пользу говорит очень многое: относительная дешевизна в строительстве и дальнейшей эксплуатации, не нужно выполнять многие строгие нормы (которые для обеспечения безопасности проживания в многоэтажных, и тем паче в высотных, зданиях всенепременны), наконец, саму стройку наряду с профессиональными компаниями может выполнить и непосредственно будущий хозяин, не требуя, в сущности, никакой помощи от государства.
Необходимая для развития "малоэтажки" база стройиндустрии есть, причем мощности загружены меньше чем наполовину
По словам главы Росстроя Сергея Круглика, необходимая база "малоэтажной" стройиндустрии тоже есть. Конечно, не повсеместно, но, по крайней мере, в половине российских регионов работают предприятия, на которых используются финские, немецкие, канадские технологии по быстровозводимому малоэтажному строительству, привезенные в нашу страну в рамках совместного проекта со Всемирным банком. Совсем недавно Круглик перерезал ленточку перед входом в такой дом в Пятигорске. Но, кроме Ставрополья, подобные предприятия работают в Кемеровской области, Хабаровском крае, Архангельской области и многих других регионах. Причем загрузка их составляет иногда только 40 процентов - значит, нарастить мощности можно быстро и без дополнительных вложений.
Что касается минусов и тормозов, они, конечно же, тоже есть.
"Самая большая беда - это землеотводы, - считает Шамузафаров. - Это нонсенс: под поселения у нас занят только 1 процент всей территории страны, а муниципалитеты повсеместно жалуются, что земельных участков, которые можно было бы выделить под жилую застройку, в том числе и малоэтажную, остро не хватает".
Причина этого, считают в минрегионе, - в излишней жесткости нашего земельного законодательства, затрудняющего перевод земель из одной категории в другую. Значит, очень сложно изменить и границы населенных пунктов, "прирезав" расположенные по соседству, может быть, и неиспользуемые, но считающиеся сельскохозяйственными угодья.
Дело, впрочем, очень непростое: беда всех крупных городов - "обрастание" коттеджными поселками, внедряющимися в зеленый пояс и водоохранные зоны. А потому править законодательство, конечно, нужно, но крайне взвешенно и осторожно.
Второй камень преткновения (по мнению главы Росстроя Сергея Круглика, может быть, даже еще более серьезный, чем землеотвод) - это обеспечение уже имеющихся "голых" участков необходимой инфраструктурой. Сегодня лишь 40 процентов индивидуальной жилой застройки благоустраивается всеми видами коммунальных услуг, еще 40 оборудуются лишь отдельными видами, а 20 не имеют ни водопровода с канализацией, ни отопления. По словам Шамузафарова, даже "элитные" поселки зачастую пытаются ввести в эксплуатацию без канализации, что означает, как минимум, удар по экологии района и отвратительные условия жизни для покупателей таких домов.
В этой связи минрегион вместе с Росстроем предлагают внести изменение в Федеральную целевую программу "Жилище", которая предусматривает федеральную поддержку городам и поселкам, которые реально планируют возведение новых микрорайонов. Просто надо наряду с крупными, высотными кварталами планировать (особенно на окраинах) и малоэтажную застройку. И к этим "пятнам" также проводить всю необходимую инфраструктуру.
"Выделение" земли в чистом поле под строительство с постоянным проживанием уходит в прошлое - ясно, что самим индивидуалам проведение газа, электричества, воды, канализации к своим домам не потянуть. Круглик, например, вообще считает, что там, где малоэтажная застройка предпочтительнее многоэтажной, можно ввести дополнительные льготы при кредитовании инженерных работ. Если под высотные кварталы из федеральных средств компенсируется половина банковской кредитной ставки, то под коттеджи можно "гасить" эту ставку целиком.
Министр регионального развития Владимир Яковлев, в свою очередь, сообщил, что министерство предпринимает дополнительные попытки "повернуть" к строительству коттеджных массивов "смежников": с минтрансом идет совместная работа по планированию сети дорог с учетом новых пятен застройки; аналогичные договоренности нужно иметь и с "Газпромом" - для проведения газовых "ниток" и с электро- и теплоэнергетиками.
А вот относительно необходимости внести изменения в Закон об ипотеке мнения специалистов разделились. Анвар Шамузафаров поделился собственным опытом: "Я брал кредит на строительство индивидуального дома и должен сказать, что, по сравнению с кредитами, берущимися на приобретение квартиры на вторичном рынке, он получился очень дорогим. Нужно поправить ипотечный закон, переориентировав банки с кредитования сделок на вторичном рынке на кредитование строительства. Так, как это принято во всем мире".
Но на защиту Закона об ипотеке встала один из его авторов - глава Института экономики города Надежда Косарева. По ее мнению, закон предусматривает все варианты сделок и на первичном, и на вторичном рынке жилья, и на стадии строительства. Другое дело, что структура рынка такова, что действительно ипотечное кредитование сделок на вторичном рынке пока преобладает. Тем не менее было решено еще раз познакомиться с предложениями правки ипотечного закона - их взялось подготовить минэкономразвития.
Наконец, еще одно предложение касается необходимости внесения очередных изменений в жилищный кодекс. Речь идет о том, чтобы граждане могли объединяться в жилищно-строительные кооперативы для строительства малоэтажных поселков. Пока граждане, имеющие достаточно средств, чтобы построить или приобрести собственный дом, соседей себе выбрать не могут. Объединение же людей, имеющих примерно одинаковый менталитет и равные финансовые возможности, даст гарантии надежного обслуживания будущих поселений на долгие годы.
Все предложения эксперты ведомств, отвечающих за строительство и региональное развитие, уже сформулировали. Владимир Яковлев считает, что принять хотя бы некоторые из них (например, о льготной ставке по кредитованию инженерной подготовки территорий) можно успеть в самое ближайшее время, чтобы федеральные средства, отпущенные на эти цели, регионы могли использовать еще до конца нынешнего года.
Справка "РГ"
В этих регионах намечено проведение пилотных проектов по малоэтажной жилой застройке:
Архангельская, Калининградская, Ленинградская, Калужская, Рязанская, Волгоградская, Астраханская области, Республика Татарстан, Удмуртская Республика, Самарская, Нижегородская, Тюменская области, Иркутская, Томская, Кемеровская области, Хабаровский край, Республика Саха (Якутия).