Новости

01.08.2006 04:02
Рубрика: Экономика

Незастроенная целина

Почему так трудно дается перевод земли из одной категории в другую

В первой половине 2006-го введено жилья на 9,8 процента больше, чем за тот же период 2005-го. Министр регионального развития Владимир Яковлев преподнес эту цифру на очередном заседании Межведомственной рабочей группы (МРГ) как ответ злопыхателям и скептикам, сулившим по итогам первого квартала стартовый провал национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Судя по всему, его заботит - был бы достигнут такой результат без нацпроекта или нет, заработали ли механизмы, заложенные в жилпакет законов? Чаще всего ответы отрицательные. Нацпроект дал благотворный импульс, оживил ситуацию, но шестеренки заложенных в него мер проворачиваются со скрежетом зубовным.

Спрос и предложение на рынке жилья идут навстречу друг другу за большие деньги - цены растут быстрее этажей. Даже благородные цели, содержащиеся в Федеральной целевой программе "Жилище", по выполнению государственных обязательств перед определенными категориями граждан при успехе их достижения позволят в лучшем случае на 20 процентов решить наболевшие в обществе проблемы.

- Надо понимать, что соответствующая подпрограмма ФЦП "Жилище" - не панацея, не волшебная палочка, - отметил руководитель Росстроя Сергей Круглик и в подтверждение своих слов привел следующие данные.

До 2010 года финансовое обеспечение ФЦП "Жилище" даст возможность решить проблемы военнослужащих на 23,1, уволенных в запас - на 38,3, покидающих космодром Байконур - на 1,3, ликвидаторов и жертв радиационных аварий и катастроф - на 41,1, вынужденных переселенцев (читай, беженцев) - на 11,7, выезжающих с Севера - на 3, 8 процента. Средняя температура по госпиталю - 18,7 процента.

На заседании МРГ министр регионального развития и руководитель Росстроя сошлись во мнении сконцентрировать средства, раз и навсегда "закрыть проблему", хотя бы по одной из названных групп. Например, по ликвидаторам и жертвам радиационных катастроф. Напомним, что первая из официально признанных произошла полвека назад на предприятии "Маяк". Незаживающей ране Чернобыля - уже 20 лет. Список претендентов на федеральную помощь тает в основном не из-за улучшения жилищных условий. После перенесенных испытаний многие не отличаются крепким здоровьем и уходят из жизни так и не получив обещанного. По иронии судьбы именно для них и обездоленных "вынужденных переселенцев" финансирование не было открыто даже в конце июля.

Найдут ли, накажут ли виновников волокиты - дело десятое. Важно, чтобы не попала под сукно инициатива МРГ, минрегиона и Росстроя, если таковая будет оформлена без промедлений.

На то и национальный проект, чтобы не останавливаться на контрольных цифрах ФЦП и бюджетных возможностях. Мобилизуются различные источники, привлекаются новые нестандартные технологии, используются нетривиальные решения. Так должно быть и, наверное, не без помощи МРГ так и будет.

Пока же не грех вспомнить хорошо забытое старое. МРГ обсудила пути развития малоэтажного строительства. Правда, не смог приехать с заявленным докладом архангельский губернатор Николай Киселев. В этом регионе, как и в ряде других, накоплен огромный опыт домостроения из деревянных или деревосодержащих конструкций.

С подачи Всемирного банка в стране в свое время было создано 40 производств быстровозводимого жилья по зарубежным технологиям, не потерявшим актуальность по сию пору. Под Тверью сохранился образцово-показательный Центр деревянного домостроения. По мнению Сергея Круглика, технологические вопросы давно решены.

Так в чем же дело? Директор департамента строительства минрегиона Анвар Шамузафаров щедро поделился личным опытом. Недавно он взял ипотечный кредит, чтобы действовать по классической мировой схеме. Сперва закладываешь в банк земельный участок, затем то, что на нем построено. Зарубежная классика российскими банками воспринимается как экзотика.

По сравнению с ипотекой на вторичном рынке жилья "нестандартный вариант" обходится заемщику намного дороже. Поэтому предлагается внести изменения в закон об ипотеке. Анвару Шамузафарову пытались возразить, что в законе и так все учтено. Но личный опыт есть личный опыт, хоть ты и директор департамента.

Другое личное наблюдение. Бывая в самых, по его словам, престижных коттеджных поселках, Анвар Шамузафаров заметил отсутствие не только ливневой, но и просто канализации. Зловонье элитарного жилья крепко врезалось ему в память.

В целом же 40 процентов имеющейся в наличии малоэтажной застройки не располагает всем комплексом коммунальных услуг. То есть жилье-то, может быть, и доступно, да некомфортно.

На малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство не случайно обращено особое внимание, превратившее его в составную часть национального проекта. До начала 90-х годов такая застройка не превышала 6 процентов общего ввода жилья. В 2003-2004 годах - 42-43 процента. В 2005-м "спад" - 40,4 процента. По данным департамента строительства минрегиона ослабление динамики вызвано увеличением "административных препонов перед населением". Вот так так. Административную реформу провели, дебюрократизацию, а барьеры стали еще выше.

На заседании межведомственной рабочей группы по реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в числе главных причин, сдерживающих застройку, в том числе малоэтажную, обозначена сложность перевода земель из одной категории в другую, якобы главам муниципальных образований никак нельзя расширить границы поселений без изнурительных процедур. Кстати, по словам руководителя Росстроя, законопроект, делающий заведенный порядок проще, уже внесен в Госдуму администрацией президента России. Как сказал Анвар Шамузафаров, категорийность земель существует во всех странах, но перевести из одной категории в другую труднее всего у нас.

Примечательный факт. Теми или иными поселениями у нас занято 1,1 процента территории страны. И дело не только в "бескрайних просторах" северо-востока. Даже в регионах между Первопрестольной и Северной столицами остаются лакуны, не освоенные цивилизацией.

Владимир Яковлев не видит большой проблемы в поиске участков для новой жилой застройки. В пример он приводит Липецкую область, между прочим, относящуюся к Черноземной зоне. Муниципалитетам не обязательно занимать под новые микрорайоны плодородные сельхозугодья. Места и без того предостаточно.

Иное дело - отсутствие генеральных планов развития городов и поселков, запоздалое и хаотичное принятие планировочных решений. На это прямо указывалось на заседании МРГ. Земли много, но она не подготовлена к освоению. Нет дорог, не протянуты сети тепло-, водо- и энергоснабжения, другие коммуникации.

Как ни странно, выделенные специальной подпрограммой ФЦП "Жилище" на 2006 год 1,7 миллиарда рублей не разошлись, да и вряд ли уже разойдутся по участникам проведенных Росстроем конкурсов. Деньги эти предназначались на покрытие половины процентных ставок по кредитам на оборудование земельных участков инженерной инфраструктурой.

Другое предложение, получившее поддержку МРГ, - разделить конкурсное прохождение многоэтажных и малоэтажных (до трех этажей) застроек. Последним, возможно, процентная ставка будет компенсироваться полностью. Не исключено, что очередной конкурс Росстрой проведет по-новому.

Минтранс вроде бы готов поделиться толикой из 35 миллиардов рублей, выделяемых на 2007 год для региональных и местных дорог, чтобы проложить улицы и подъезды к местам массовой застройки. Это крайне важно для малоэтажных микрорайонов. Ведь они развиваются по горизонтали, их протяженность больше. "Газпром" и РАО ЕЭС на президиуме совета по нацпроектам выразили готовность подтянуть свои сети к участкам массовой застройки.

В 2010 году свыше половины ввода жилья придется на малоэтажное строительство. В том случае, если люди не потеряют к нему вкус и цены не будут кусачими. Пожалуй, в первом можно не сомневаться. Преимущества жить поближе к земле уже оценили кто смог. Второе зависит от обуздания алчности местных чиновников и бизнеса.

- Нам надо привести Градостроительный и Земельный кодексы в такое состояние, чтобы никто не мог бросить упрек в их непрозрачности, - сказал Владимир Яковлев, - пока получается: в законе одно, а чиновники на местах трактуют по-своему. Какие еще нужны инструкции?

Неожиданный ответ получил министр от директора департамента своего министерства:

- Восемь порядков с прошлого года зависли в минрегионе, в том числе по дебюрократизации отведения земельных участков, проектирования и строительства, - с прямотой римлянина признался Анвар Шамузафаров.

- Вот и нашли виноватого, - горько вздохнул министр.

По оценке департамента строительства минрегиона для развития малоэтажного строительства потребуются 12 СНИПов и 4 свода правил. Нужен совместный приказ минэкономразвития, минпромэнерго и минрегиона, который надо зарегистрировать в минюсте.

Однако никаким приказом не заставить людей покупать то, что они хотят и могут приобрести, а бизнес - производить не пользующуюся спросом продукцию. По прогнозируемым результатам, рынок строительства жилья - один из самых непредсказуемых.