Новости

12.09.2006 03:10
Рубрика: Экономика

Так кого же испортил квартирный вопрос?

Дороговизна жилья не является исключительно "московской" проблемой

К тому же выводу можно прийти, просто заглянув в ленты региональных новостных агентств. На днях екатеринбургские СМИ сообщили, что средняя рыночная цена квадратного метра жилья в Екатеринбурге достигла 38 тысяч рублей. По оценке министерства строительства и ЖКХ Свердловской области, это почти в 2 раза выше себестоимости. По мнению чиновников, такое подорожание недвижимости связано с ростом достатка населения и повышением покупательной способности. Причем екатеринбургский рынок не намерен останавливаться на достигнутом. По прогнозу экспертов, к декабрю этого года удорожание жилья может составить 60 процентов.

Такая ситуация типична и для многих региональных центров и промышленно развитых городов. Так, в Тюмени и Челябинске рост цен с начала года превысил 20 процентов, а средняя стоимость квадратного метра перевалила за 30 тысяч рублей. Даже на Дальнем Востоке, где, казалось бы, наблюдается отрицательное сальдо миграции и спрос, по идее, должен быть меньше, складывается аналогичная картина. Во Владивостоке жилье за два года подорожало на 100 процентов, и сейчас метр стоит около 1,5 тысячи долларов в кирпичных домах и около 1 тысячи в панельных.

Нельзя сказать, что бум цен на недвижимость переживает лишь Россия. Так, в Латвии, по данным риелторской компании Latio, в одном лишь августе серийное жилье подорожало на 5 процентов, а стоимость одного квадратного метра достигла 1289 евро. В Великобритании август стал рекордным месяцем по росту цен на жилье за последние два года.

Что же может объединять рынки недвижимости в столь разных регионах и даже странах? Эксперты едины во мнении: причиной роста цен на жилье всегда становится избыток денег в экономике. Когда это происходит, доходы населения растут, а недвижимость - это первый способ вложения накоплений, который приходит в голову обывателю любой страны мира. Ведь в отличие от инвестиций в акции или собственное дело такие вложения не требуют ни особых навыков или знаний, ни труда. Другое дело, что источники столь бурного роста доходов жителей разных стран разные. В России экономика наводнена нефтедолларами - и так будет продолжаться до тех пор, пока не подешевеет нефть.

В случае с Россией дороговизна жилья усугубляется еще и внутренними факторами. Важнейший из них - инфляция. Начиная поиски "заговора" на рынке недвижимости в Москве, Московской области и Питере, чиновники утверждали, что именно в этих регионах ситуация наиболее плачевна. Однако даже анализ официальной статистики опровергает это утверждение. По данным Росстата за 2005 год, лидерами удорожания жилья по итогам года стали не Северо-Западный федеральный округ и даже не Центральный, в который входит Москва и Московская область, а Уральский, Сибирский и Дальневосточный. Причем два округа из этого списка (Дальний Восток и Урал) в прошлом году входили в тройку округов с наибольшей инфляцией. Напрашивается вывод - а что, если удорожание жилья в этих регионах связано с ростом цен на строительные материалы, транспорт, энергию и коммуникации?

В пользу этой версии говорит и тот факт, что в указанных трех федеральных округах новое жилье дорожало гораздо быстрее, чем вторичное. Эту точку зрения подтверждает и глава Федерального центра ценообразования в строительстве Евгений Ермолаев. По его оценке, в среднем по России на себестоимость строительства приходится около 80 процентов рыночной цены жилья. Он утверждает, что затраты на собственно возведение здания составляют 60 процентов от его себестоимости, доля инженерных сетей в стандартном случае составляет около 10 процентов, но иногда может доходить и до 40 процентов. Расходы на оборудование, благоустройство добавляют к себестоимости еще по 7 процентов, налоги - около 15 процентов и расходы по передаче части квартир муниципалитетам - 7,5 процента. Винить строителей в том, что инфляция вызывает удорожание их продукции, бессмысленно. Конкуренция на строительном рынке очень велика, поэтому компании борются за каждую копейку себестоимости.

Между тем в густонаселенных и экономически развитых регионах большую роль играет второй фактор - высокий платежеспособный спрос населения. Руководители строительных компаний сходятся во мнении, что цена недвижимости определяется не затратами, а рыночной конъюнктурой. Их диктует "вторичка", а не новостройки. Эта позиция наглядно подтверждается исследованием АСР по Северо-Западному округу. В подавляющем большинстве регионов СЗФО (7 из 11) жилье на вторичном рынке в августе этого года оказалось гораздо дороже нового.

Однако на высокий спрос накладывается неблагоприятный фактор - недостаточные темпы строительства. Из-за этого спрос превышает предложение и цены растут в соответствии с прописными истинами рыночной экономики. "При ажиотажном спросе на жилье, который намного превышает предложение (что мы сегодня наблюдаем в крупных городах), посредники могут не церемониться, - отмечает Евгений Ермолаев. - Но если спрос полностью удовлетворяется строителями, то и цены стабильны, доходы посредников уменьшаются сами собой, и они уходят с рынка. Но пока на рынке спрос превышает предложение, о каком снижении цен можно говорить?"

Но если объективные причины роста цен на жилье настолько очевидны не только для всех участников рынка, но и для чиновников, на что же надеются инициаторы расследования несуществующего "заговора" на рынке недвижимости и каковы их истинные цели? Сегодня к жилищной проблеме приковано внимание не только рядовых жителей России, но и высшего руководства страны. Обеспечение россиян доступным и комфортным жильем было объявлено одним из четырех главных приоритетов на ближайшие годы. Ни для кого не секрет, что от того, как будут реализованы национальные проекты, во многом будет зависеть расклад сил на выборах в Госдуму в 2007 году и президентских выборах в 2008-м. Между тем на российской политической арене в последнее время появились новые крупные игроки, которые стараются упрочить свои позиции накануне этого решающего момента.

Известно, что у каждых выборов есть своя "повестка дня", главная проблема. Решить эту задачу или хотя бы не дать сдать это политическому противнику - во многом залог успеха в глазах избирателей. В 1999-2000 годах россияне голосовали за тех, кто боролся против терроризма, в 2003-2004 годах - за тех, кто "раскулачивал" олигархов. Не исключено, что главной темой выборов 2007-2008 годов будет именно жилье. Другое дело, что политическая битва властных кланов вокруг рынка недвижимости может дорого обойтись простым россиянам.

Активное вмешательство государства в эту сферу, к которому сейчас все громче призывают некоторые политики, может лишь усугубить ситуацию и помешать реализации национальных проектов. Первые предупреждения о возможном кризисе прозвучали в августе. На конференции, проведенной Московской Ассоциацией Риелторов, участники рынка отметили, что "ситуация достаточно нестабильна, и любое резкое движение со стороны государства, застройщиков и риелторов может привести к неконтролируемым последствиям на рынке недвижимости".

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость Национальный проект "Доступное и комфортное жилье"
Добавьте RG.RU 
в избранные источники