Поделиться
Аналитики подвели итоги ценовой ситуации на столичном рынке недвижимости на конец сентября. Есть две новости, плохая и хорошая: жилье продолжает дорожать, но темпы роста цен на квартиры постепенно снижаются. Если полгода назад жилье в течение месяца дорожало на 10 процентов, то в сентябре - на четыре, то есть примерно на процент в неделю. Правда, если темпы удорожания останутся такими же, как сегодня, психологически важный рубеж в 4000 долларов за "квадрат" будет преодолен в середине-второй половине октября.
После небывалого весеннего рывка, когда жилье дорожало на 10-12 процентов ежемесячно, летом цены "притормозили", однако все равно стремились вверх. Некоторые аналитики рынка ожидали, что осенью наконец может наступить долгожданная стабилизация.
Дело в том, что бурный рост цен сковывает практически всех игроков рынка: продавцы начинают придерживать жилье, рассчитывая позже продать его дороже. Ряды потенциальных покупателей, в свою очередь, редеют, поскольку желание купить не поддерживается уровнем платежеспособности, а быстрый рост цен мешает оформлению ипотечного кредита: пока банк выдает разрешение на одну сумму (это занимает, как правило, около двух недель), цены успевают настолько вырасти, что заемщик вынужден пересчитывать кредит. Наконец, риэлтеры, которые в принципе всегда стараются продать максимально дорого, в слишком бурном росте цен, как это ни парадоксально, не заинтересованы. Ведь при большинстве сделок на вторичном рынке, риэлтеру приходится увязывать в одну цепочку несколько продавцов и покупателей, а когда цены скачут, риск разрыва "цепочки" всегда больше. Так что более стабильная, предсказуемая ценовая ситуация на жилищном рынке выгодна всем игрокам. Но, несмотря на все ожидания, стабилизации пока не случилось.
По данным Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" ("IRN.ru"), общегородской индекс стоимости жилья в сентябре вырос чуть более, чем на 4 процента, а в последнюю неделю остановился. Подорожание в зависимости от класса жилья шло более-менее равномерно, поэтому остается неизменным давно сложившееся положение, по которому наиболее дорогим является метр в однокомнатных и многокомнатных квартирах - 3958 и 4057 доллара, а двух- и трехкомнатные стоят 3939 и 3768 доллара.
Точно так же темпы подорожания фактически не зависели и от качества домов: вся панель от "плохой" пятиэтажной до современной, а также кирпич и монолит подорожали на те же 4 процента плюс-минус одна-две десятых. Таким образом, прицельного спроса, направленного на определенные сегменты рынка и вызывающего опережающий средние показатели рост цен (как, например, было, когда резко дорожали именно однокомнатные квартиры), сегодня не просматривается. Это тоже дает основания надеяться на дальнейшую стабилизацию ценовой ситуации.
Ясно, что если московское жилье будет дорожать так, как в сентябре (1 процент в неделю), к середине октября или во второй его половине средневзвешенный индекс стоимости метра пересечет психологический рубеж в 4000 долларов. Но аналитики "IRN.ru", тем не менее, настроены довольно оптимистично: поскольку начиная с апреля темпы прироста цен на квартиры, пусть и медленно, но неуклонно снижались, по их мнению, через два-три месяца цены могут стабилизироваться.
Этому может способствовать, в частности, принятие поправок в закон об участии в долевом строительстве, а также последние законодательные инициативы, упрощающие процедуру выделения новых участков под застройку. Не надо сбрасывать со счетов и последние заявления московских властей, обещающих найти землю под новые миллионы метров.
Также косвенно сдержать повышение цен на новостройки может продолжающаяся проверка ФАС и прокуратуры, пытающихся уличить строителей в ценовом сговоре.Правда, в такой ситуации некоторые компании могут использовать примитивный ход. При продаже в рассрочку на величину непогашенного клиентом долга застройщик ежемесячно накручивает определенный процент. "В принципе мы можем "заморозить" "стартовую" стоимость метра, - говорят в отделе продаж крупной инвестиционной компании. - Но при этом увеличим ежемесячный процент и возьмем свое при дальнейших платежах".
Впрочем, есть факторы, которые в ближайшее время могут подтолкнуть цены вверх. Московские энергетики заявили, что резко повышают стоимость подключения новых домов к электроснабжению. В пересчете на метр для домов разных категорий подорожание может составить от 180 до 500-600 долларов. Некоторые крупные стройкомпании уже сделали по этому поводу весьма резкие заявления. ФСТ отреагировала обещанием увеличить в тарифах инвестиционную составляющую. Идут обсуждения и в московском правительстве. Возможно, власти вмешаются, заставив энергетиков умерить аппетиты.
На ценовую ситуацию может негативно повлиять также потребительский спрос. К концу года многие потенциальные приобретатели жилья получают повышенные премии, дивиденды, и излишки средств могут вновь попытаться вложить в новостройки. По мнению экспертов, возможность введения повышенного налога на второе жилье, о которой так много говорят в последние дни, ситуации не улучшит: если человек покупает квартиру, чтобы вложить средства и получать прибыль, в том числе и за счет сдачи ее в аренду, значит, у него хватит денег и на налог.