Новости

06.10.2006 02:00
Рубрика: Экономика

Коммунальные корабли

По действующему Жилищному кодексу городские многоэтажки должны пуститься в свободное плавание

С ДЕЗом не расстанусь

Какую "няньку" выбрать для своего дома - об этом сегодня болит голова у всех горожан, живущих в многоквартирных домах. Проблема в том, что выбор коммунальных нянек пока невелик.

В Ярославле процесс коммунального волеизъявления  робко начался еще в конце прошлого года. Самые инициативные и "продвинутые" жильцы домов, проштудировав новый Жилищный кодекс,  известили департамент городского хозяйства мэрии о своем намерении провести собрание, получили документы и разъяснения, но из первой попытки коммунальных выборов вышло больше шума, чем дела. Собрания прошли только в 11 домах из 120 заявившихся: народ демонстрировал безразличие, чиновники - растерянность.

Сегодня ситуация изменилась. Как рассказал начальник отдела новых форм управления жильем департамента городского хозяйства мэрии Ярославля Борис Соколов,  всего предстояло провести собрания по выбору управляющей компании в трех с половиной тысячах многоквартирных домов. На сегодняшний день больше половины этих  собраний уже состоялись, хотя за оставшиеся до "звонка" два месяца сделать предстоит еще немало - примерно в тысяче домов собрания пока не прошли.

Как и следовало ожидать, жильцы большинства домов, несмотря на множество претензий к работе ДЕЗов, посчитали, что старый конь "борозду" испортит меньше, чем новый, и оставили все, как было. Но смельчаков тоже оказалось немало - жильцы нескольких сотен домов, начиная с 1996 года, создали товарищества собственников жилья и решили управлять домом самостоятельно либо заключили договор с тем же ДЕЗом, частной управляющей компанией или индивидуальным предпринимателем.

Эта цифра, возможно, была бы и большей, но разбежаться  охотникам до коммунальных новаций пока негде. В Ярославле сегодня работают всего две более-менее крупные управляющие компании, под опекой которых находятся по 12 - 14 домов, да две только что организованные, имеющие в управлении по одному дому. Кроме того,  на этом рынке заявили о себе три десятка индивидуальных предпринимателей, управляющих в общей сложности  40 домами.


Но дело даже не в этом. А в том, что выбор  между жизнью по-старому и по-новому, по сути, есть сегодня лишь у людей, имеющих квартиры в относительно новом жилом фонде. Жильцов "сталинок" и тем более "хрущевок" новации пока коснулись только отчасти. Даже если они  организуют товарищества собственников жилья (ТСЖ),  договор на управление домом им все равно придется заключать с родным ДЕЗом. Потому как ни одной частной управляющей компании обуза в виде текущих крыш и гнилых труб, а значит, больших капиталовложений, не нужна.

- Главная причина, по которой неактивно сегодня создаются товарищества в бывшем муниципальном жилфонде - это так называемый недоремонт, - говорит Борис Соколов. - Это признает и федеральное правительство. Сейчас прорабатывается вопрос о том, как вернуть собственникам, приватизировавшим квартиры, и органам местной власти деньги из госбюджета на капитальный ремонт домов. Потому что, когда госпредприятия передавали жилфонд муниципальным органам власти, правительство не выполнило свои обязательства по возмещению этих затрат. Местным же бюджетам это сделать просто не под силу. Соответственно  управляющие компании такие дома не возьмут, потому что они рассчитывают получать прибыль, а какая прибыль со старого дома? Если федеральный бюджет поможет, и будет подведена черта: вот деньги, ремонтируйте дом до нормального состояния, а потом уже управляйте домом по-новому, - думаю, ситуация изменится.

Аналогично рассуждают и новые коммунальные управленцы.

- В Москве, например, создан специальный фонд "хрущевок", - рассказывает заместитель директора одной из ярославских управляющих компаний Зинаида Копылова. - Если жильцы дома проявляют активность и изъявляют желание управлять своим жильем по-новому,  в этот дом вкладываются муниципальные средства, он доводится до средней планки технического состояния и уже тогда отдается в управление частной компании.

Подвальное преимущество

Получается замкнутый круг: ДЕЗы со старьем, а старье с ДЕЗами.  Впрочем, пример вполне успешного управления старым многоквартирным домом в Ярославле есть. Задолго до принятия нового Жилищного кодекса, в начале 90-х годов, в самом центре города отправился  в самостоятельное плавание многоквартирный дом 1941 года постройки. Это был эксперимент, инициированный опять же из столицы. Одновременно с этой "сталинкой" в нем участвовали еще несколько домов, однако до сего дня спасательным кругом в виде ДЕЗа не воспользовались только два - уже названный и гораздо более новый на Московском проспекте. 

Даже если жители "хрущевок" организуют ТСЖ, договор на управление домом им все равно придется заключать с ДЕЗом: частная управляющая компания вкладывать капитал в старое жилье не станет

По словам бессменного управляющего 65-летним домом Валентины Набилкиной, жильцы ремонтировали свое коллективное жилище четыре года, и сегодня этот дом если не образцово-показательный, то очень близок к этому. Главный секрет успеха этого ТСЖ, однако,  оказался не в повышенном энтузиазме  жильцов или их толстых кошельках, а в… пяти подвалах. Поскольку дом очень выгодно расположен, товарищество сдает подвалы здания в аренду нескольким фирмам, и на эти деньги (около 40 тысяч рублей в месяц) поддерживается работоспособное состояние всех домовых коммуникаций. За счет нежилых помещений, в которых расположено несколько организаций и магазинов, существует и высотный дом на Московском проспекте.

- Мы живем в очень хороших условиях, - считает Валентина Набилкина. - Если бы не было подвалов, ничего бы не получилось. Домам, в которых нет нежилых помещений для сдачи в аренду, от ДЕЗов уходить не стоит.

Необходимо добавить: и домам, у которых нет таких хозяйственников, как Валентина Набилкина, - тоже. Как говорят ее соседи, она встает раньше всех в доме и позже всех ложится. Заключает договоры, что-то вечно утрясает, решает, ищет электриков, сантехников, ремонтников. Вечером, когда дом затихает, Валентина Алексеевна обходит все подъезды и выключает лишний свет. В доме, живущем по старинке, такое редко кому придет в голову.

Этот пример очередной раз доказывает: подвалы, конечно, вещь хорошая, но без "человеческого фактора" и они останутся лишь обиталищем крыс да свалкой старого барахла.

- Все зависит от активности правления, от способностей и умений председателя, а главное - от поддержки собственников, - уверен Борис Соколов. - Хорошо, если попалась солидная управляющая организация или толковый управляющий, если в доме живут экономист, юрист и строитель, и все они помогают правлению. Такие дома и выигрывают. У нас сегодня есть товарищества, у которых на резервном счете - больше миллиона рублей на  будущие капитальные расходы. И есть жилищно-строительные кооперативы, у которых ни копейки за душой и где до сих пор собирают по 3 - 5 рублей с квартиры, чтобы заплатить бабуле, согласной работать председателем за 300 рублей в месяц.

Тормоз по имени страх

И все-таки основное чувство, которое пока испытывает подавляющее большинство избирателей на проходящих коммунальных "выборах", - чувство опасения: люди хотят что-то изменить, но боятся. Зинаида Копылова, профессионально занимающаяся разработкой расчетно-информационных программ для ЖКХ, называет две причины, по которым в Ярославской области тормозится создание управляющих компаний. По ее мнению, главные тормоза этого дела - инертность населения и отсутствие помощи со стороны властей.

- Ведь что происходит, - рассказывает Зинаида Копылова. -  Мы приглашаем людей на собрание, объясняем свою позицию, предлагаем свои услуги и слышим в ответ от пожилых людей: да дайте нам умереть спокойно. Неважно, конечно, сейчас обслуживают наш дом,  но лишь бы хуже не было. И кивают на ДЕЗ. Мол, приходили оттуда и сказали, что, если отойдете к управляющей компании, ни льгот по оплате коммунальных услуг, ни субсидий у жильцов не будет. Поработает такая компания год, а потом поднимет цены. Хотя все мы живем по одним законам, и лишить кого-то льгот управляющая компания  не имеет права. Как и цены сделать выше, чем в целом по городу. То есть людей просто дезориентируют.

По признанию Зинаиды Копыловой, управляющие компании пока чаще воспринимаются как враги, а не помощники. В том числе и в чиновничьих кабинетах.

Тем не менее диалог неизбежен - ведь коммунальный корабль должен плыть без пробоин и течей, да и жителям уже пора определяться с тем, кого они выберут капитаном. 

   мнение

Зинаида Копылова, заместитель директора одной из Ярославских компаний по управлению жилищным фондом:

- Я понимаю желание властей не допустить на рынок управления жильем недобросовестных людей, компаний-однодневок, которые исчезнут, получив прибыль. Поэтому я предлагаю организовать встречу с руководством города, чтобы  всех нас знали в лицо и рассказать, какие компании выходят на рынок, с каким опытом работы. Может быть, целесообразно создать ассоциацию управляющих организаций по типу гильдии профессиональных риэлтеров, дабы исключить попадание в эту сферу непрофессионалов и людей, заинтересованных лишь в извлечении прибыли.  Мы хотим, чтобы все поняли: мы не собираемся противостоять ни властям, ни тем более клиентам - жителям домов. Мы хотим стать их помощниками.

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость Экономика ЖКХ Филиалы РГ Центральная Россия ЦФО Ярославская область Ярославль Реформа ЖКХ Управление многоквартирным домом