Обостренное внимание властей к туризму объяснимо: поток желающих посетить Россию резко упал даже по сравнению с предыдущим десятилетием. Ныне к нам въезжают с туристскими целями два-три миллиона человек в год - очень и очень немного для одной седьмой части суши. В числе основных причин снижения интереса к нашей стране президент Российского союза туриндустрии Сергей Шпилько называет обветшавший и вместе с тем дорогой для потребителей гостиничный фонд.
Скажем, в миллионном Воронеже, именующем себя "столицей Черноземья", за пятнадцать лет рыночного существования построено всего два мини-отеля. Консультировавшая один из них Марина Смирнова считает перспективными в плане развития индустрии гостеприимства помимо двух столиц Московскую область, Краснодарский край, Казань, Калининград, некоторые города Центральной России, в частности тот же Воронеж. Однако тут же признает:"Аналитики не очень любят заниматься региональными проектами - велик риск, что они останутся нереализованными".
В региональном гостиничном бизнесе успешно работают либо небольшие местные фирмы, либо крупные международные сети, считает генеральный директор компании "Русские отели" Станислав Капинос. Первые обычно реализуют компактные и сравнительно недорогие проекты вроде гостиниц на тридцать-пятьдесят номеров и готовы мириться с долгой окупаемостью, получая стабильные текущие доходы. Вторые действуют на привычных для себя уровнях прибыльности.
Интересно, что на Западе строительство гостиниц окупается обычно не быстрее нашего, как правило, в течение восьми-десяти лет, но зарубежными инвесторами в отличие от российских этот факт воспринимается вполне нормально. В российских регионах уже появились крупные международные гостиничные сети, но представлены они в основном в качестве управляющих компаний. Чисто гостиничных проектов в регионах реализуются единицы.
Дело осложняется тем, что для работы на региональных рынках недвижимости инвестору необходимо знать специфику каждой конкретной территории, в том числе особенности законотворчества и системы принятия решений, возможные сценарии общения с местными чиновниками. Нет, речь не о банальной коррупции, не об "откатах", чего, к сожалению, тоже хватает - о нормальном лоббировании собственных интересов. "В России для успешной работы в любом секторе недвижимости важно заручиться административным ресурсом, - говорит Капинос. - Поэтому иностранный капитал так осторожно и нерешительно входит на российский рынок". С другой стороны, выделяя участок земли под застройку, местная власть и хотела бы в первую очередь обеспечить город гостиничными номерами, но инвестору, заинтересованному прежде всего в быстрой окупаемости объекта, желательно возвести офисы, более дешевые в строительстве и более доходные. В результате компромисса появляются некие симбиозы вроде гостинично-офисных зданий или отелей, совмещенных с торговыми и развлекательными заведениями. Создавая подобные многофункциональные комплексы, девелоперы тем самым пытаются диверсифицировать свои риски, оптимизировать конечный экономический результат.
К тому же у строительно-гостиничного бизнеса в России своя экономика. Стоимость одного квадратного метра 3-4-звездной гостиницы в региональном центре, по данным компании "Русские отели", достигает 1,5 тысячи долларов, пятизвездной - 3 тысяч долларов и выше. Верхнего предела трат нет - все зависит от инженерно-технических решений, дизайнерского оформления и "начинки" здания. Инвестиции на среднюю гостиницу 4 звезды в регионе компания рассчитывает начиная с 15 миллионов долларов. В эту сумму входят расходы на приобретение инвестиционного контракта, на долгосрочную аренду или покупку участка, затраты на само строительство. При этом вложения "в стены" 3-, 4- или 5-звездных отелей почти одни и те же, разница определяется уровнем внутреннего комфорта. В столице у 5-звездных гостиниц с их высокой стоимостью услуг срок окупаемости короче. В регионах часто бывает наоборот - отели экономкласса берут более высокой заполняемостью.
В такой ситуации особенно велика роль маркетинговых исследований, позволяющих определить, какая именно гостиница нужна городу, кто в ней будет селиться. Именно от этого в первую очередь зависит рентабельность инвестиций. К примеру, в Санкт-Петербурге, по оценке консалтинговых компаний, остро не хватает гостиниц среднего класса. Однако большинство новых проектов - отели высших категорий.
Далеко не в каждом регионе, по словам экспертов, есть необходимость держать 5-звездные гостиницы. Если ориентироваться на поток туристов, то ими больше востребован уровень 3-4 звезды. Генеральный директор компании Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник говорит о повсеместном росте интереса к малым формам организации гостиничного бизнеса. Клиенты ценят присущую мини-отелям тишину и домашнюю обстановку, способность адаптироваться к каждому постояльцу, гибкую систему скидок. Еще одно преимущество перед крупными комплексами: малые гостиницы максимально приближают туристов к объектам показа, поскольку их легче вписать в историческую среду города, что особенно важно для таких перенасыщенных мегаполисов, как Москва. Тем не менее сегмент мини-отелей в российской столице развит слабо, на их долю приходится менее 10 процентов общего объема рынка. Объясняется это тем, что затраты на создание мини-гостиниц выше как в расчете на квадратный метр, так и на номер, чем при строительстве обычных отелей. Если же мини-отель планируется в жилом фонде, то его создателей поджидают трудности и расходы по переводу жилого фонда в нежилой, в получении разрешения на перепланировку. Специалисты полагают, что рынок мини-отелей в столице будет расти постепенно, невысокими темпами, без скачков, так как сегодня здесь ведущая роль в гостиничном бизнесе принадлежит крупным игрокам, инвестирующим крупные проекты. Но постепенно диспропорции станут выравниваться. А вот в регионах малые формы гостиничного бизнеса перспективны сегодня и таковыми останутся завтра.