Что тормозит строительный бум на селе

Закон "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ", который на днях был опубликован "РГ", к сожалению, не оправдал по крайней мере одну большую надежду. Он почти не упростил процедуру перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов. Теперь потенциальные застройщики ждут проект закона о малоэтажном строительстве.

Все мы знаем, как выглядит типичный пейзаж в десяти километрах от крупного российского города: коттеджный поселок притулился у кромки леса, а перед ним до горизонта бескрайние луга и поля. Время от времени там появляются тракторы, что-то пашут, где-то косят. Собранное с полей далеко не всегда окупает затраты на солярку для тракторов и зарплату механизаторов. Государство помогает селянам дотациями, льготными кредитами. И снова кипит битва за урожай. Весь этот энтузиазм вполне оправдан в глубинке. Там людям нечем, кроме сельского хозяйства, заниматься.

Но за урожай у нас бьются и в ближних пригородах, в том числе и подмосковных. Между тем, по данным минсельхоза столичной области, в 2005 году 47 процентов хозяйств здесь были убыточными. А рядом с их обширнейшими угодьями сотка земли под строительство может стоить и 3, и 10, и 25 тысяч долларов. Перевод участка земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, под застройку, процесс эпически долгий и трудный. Причем сами владельцы участка, если речь идет о крестьянах, имеющих земельный пай в коллективном хозяйстве, получают не более 100 долларов за сотку (обычно вообще 40-60 долларов), а все остальное получают уже не они.

У пригородного сельского хозяйства много защитников. Они убедительно расскажут и про деревенский уклад, который необходимо сохранять как колыбель нации, и про интересы простого человека, коими категорически нельзя пренебрегать. При этом сам селянин, если государство предложит ему продать участок из расчета 150 долларов за сотку, будет счастлив до конца дней. Но такими счастливчиками могут стать далеко не все селяне. Чтобы решить проблемы с малоэтажным строительством в том же Подмосковье, потребовалось бы не более 200 тысяч гектаров. А земель сельскохозяйственного назначения в области 1,7 миллиона га. Так что прибыльные хозяйства и даже многие убыточные без помех продолжили бы сражение за урожай.

Есть, правда, одно существенное обстоятельство: значительная часть пригородной земли уже скуплена крупными компаниями. В том числе влиятельными владельцами. И они не очень заинтересованы в поступлении на рынок больших массивов "крестьянской" земли, переведенной под застройку. Не заинтересованы в этом и влиятельные владельцы, и партнеры компаний, строящих дорогое жилье в городах. Поскольку цены на квартиры обязательно упадут, если у народа появится возможность строить недорогое индивидуальное жилье в пригородах. Таким образом, вопрос об удешевлении земли под застройку - это, по большому счету, вопрос политической воли.

С прошлого года разговоры о необходимости решения земельного вопроса пошли всерьез. Особенно после того как первый вице-премьер Дмитрий Медведев объявил индивидуальное строительство приоритетным направлением реализации нацпроекта "Доступное жилье". Одним из первых результатов и стало принятие Госдумой пакета поправок в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты. Пакет помог распутать несколько сложных узлов в городском строительстве, но проблему с упрощением перевода сельхозземель под застройку не решил. Почти все радикальные поправки между первым и вторым чтениями из проекта выпали.

Как события будут развиваться дальше? Об этом рассказывают эксперты "РГ".

компетентно

Александр Лебедев, заместитель председателя Комитета Госдумы по делам СНГ и по связям с соотечественниками:

- Очевидно, что ключевым вопросом в развитии нашего жилищного строительства является изменение модели расселения. Во всем мире многоэтажные, а тем более высотные жилые дома давно стали анахронизмом. Наиболее комфортным со всех точек зрения типом жилья, в том числе и для горожан, считаются индивидуальные дома в пригородах.

Однако необходимое условие для массового малоэтажного строительства - это обеспечение участков для застройки новых поселений. Вот с этим-то у нас как раз проблемы, так как все пригодные для застройки земли поселений жестко контролируются местными чиновниками, и добиться от них выделения участков стоит огромных денег.

Конечно, надо разбираться с этими чиновниками и наводить порядок. Но есть и другой путь - переводить земли сельхозназначения в пригородах в категорию земель поселений. Это решение было сформулировано еще в прошлом году, его официально поддержал президент. К сожалению, воз и ныне там. Ситуация настолько вопиющая, что, если в ближайшее время правительство и профильные комитеты Госдумы ничего не предпримут, я сам внесу соответствующий законопроект.

Скажу больше. Мало просто разрешить и прописать механизм изменения категории земель. Надо обязать региональные и местные власти ежегодно выставлять на открытый конкурс определенное количество площадок с сетями. Нормативы по объемам этих земель можно устанавливать в зависимости от потребностей населения в жилье.

Иван Харченко, первый заместитель Комитета Госдумы по собственности:

- Я целиком и полностью поддерживаю идею о том, чтобы перевод земель, примыкающих к землям населенных пунктов, был максимально упрощен.

Потому что стоимость отдельно стоящего дома на отдельном участке гораздо ниже стоимости квартиры, где накручены разные откаты и прочее и огромные затраты на подвод коммуникаций.

И второй вопрос - о передаче полномочий по решению этого вопроса с уровня субъекта Федерации на уровень района или даже местного муниципального образования. Потому что все документы разрешительные и согласовательные дают именно органы местного самоуправления или органы, находящиеся на территории муниципального образования. Но решение почему-то принимается на уровне области или края. Ни к выдаче разрешения на строительство, ни к приему в эксплуатацию новых домов, ни к получению и расходованию денег от сельхозпотерь они отношения не имеют. Из-за этого все и тормозится. Потому что аппетиты там большие, сами процедуры долгие, сложные. Поэтому совершенно логично передать эти функции вниз и максимально упростить процедуры.