Новости

11.01.2007 03:00
Рубрика: Экономика

Молоток для землемера

Ежегодно в Уфе на торги должны выставляться участки, позволяющие возводить 600-650 тысяч квадратных метров жилья

Российская газета | Рамиль Каррамович, в адрес городских властей звучат упреки: мол, они оказались не готовы выставлять земельные участки на торги. Что бы вы сказали по этому поводу?

Рамиль Халимов | Не бывает так, чтобы торги начинались на следующий день после вступления закона в силу. Право проектирования объектов на приобретенной земле теперь предоставляется застройщику. Ясно, что строители не будут покупать кота в мешке. Поэтому каждая площадка, прежде чем попасть на аукцион, требует серьезной проработки с нашей стороны. Этим вопросом занимается специализированное муниципальное учреждение "Центр недвижимости", которое создает транспортную схему, просчитывает процент выхода квадратных метров и так далее.

Мы должны также обеспечить подключение к инженерным сетям. Центр совместно с профильными компаниями готовит схему инженерных коммуникаций. Таким образом, к аукционам мы подходим с пакетом документов, в которых детально обозначены условия подключения к магистралям и их примерная стоимость. Это является гарантией того, что в новостройке будут тепло, вода и электричество.

Процесс, как видите, непростой, и в некоторых случаях на него требуется время - порой не меньше года.

РГ | Но закон жестко не прописывает необходимость такой подготовки к аукционам, и власти некоторых городов пошли по другому пути.

Халимов | Да, вы правы, можно поступить иначе. Но, как я уже сказал, мы не хотим торговать неизвестно чем. Каждый участник аукциона должен иметь четкое представление о земельном участке, знать, что можно, а чего нельзя на нем строить.

В одном из российских городов уже был случай, когда продали крупный земельный участок, а потом выяснилось, что грунт не подходит для строительства. Властям пришлось вернуть победителю аукциона деньги и упущенную выгоду.

РГ | Сколько земельных участков уже реализовано через торги?

Халимов | На аукционы в 2005-2006 годах выставлялись 16 земельных участков общей площадью более 800 тысяч квадратных метров. Отмечу, что сам факт заключения договора аренды по ним приходится на 2006 и 2007 годы, то есть с опозданием на четыре-пять месяцев. Этот период необходим для оформления соответствующих документов в службах города и федеральной регистрационной службе.

На реализованных участках, по нашим подсчетам, будут возведены объекты жилого и нежилого назначения общим объемом 709 тысяч квадратных метров.
Кроме того, путем публичной процедуры предоставлен один участок площадью 160,6 тысячи квадратных метров для строительства торгово-развлекательного комплекса.

РГ | Какие средства дают торги городскому бюджету?

Халимов | В качестве арендной платы за земельные участки получено более девяти миллионов рублей. На возмещение затрат администрации по освобождению участков от имущества третьих лиц и строительство объектов социальной инфраструктуры в казну перечислены еще 69 миллионов рублей. В целом же по результатам торгов мы должны получить более 450 миллионов рублей.

РГ | Земельные участки выделялись строительным организациям и до вступления в силу новых законодательных актов.

Халимов | В настоящее время они не уточнены, так как по ранее действовавшему законодательству площадь земельного участка определялась только после завершения проектно-изыскательских работ. А вот расчетную величину зарезервированных жилых и нежилых площадей, которые должны быть построены, могу озвучить - около 2,5 миллиона квадратных метров.

РГ | То есть у заказчиков-застройщиков есть немалый запас площадей.

Халимов | Если вводить в год в среднем 600 тысяч квадратных метров, то ранее выделенные участки позволят загрузить строительный комплекс работой на два с половиной-три года. Можно было бы освоить и быстрее, но, к сожалению, не все их удастся обеспечить в ближайшее время объектами инженерной инфраструктуры.

Несмотря на такой приличный резерв, мы ежегодно должны выставлять на торги земельные участки, рассчитанные на возведение 600-650 тысяч квадратных метров жилья. Необходимо создавать задел на будущее, особенно в части проектной документации. Эта работа сегодня осуществляется в соответствии с генеральным планом развития Уфы до 2025 года.

РГ | Основная нагрузка по возведению инженерных коммуникаций ложится на застройщиков?

Халимов | Все земельные участки гарантированно будут обеспечены объектами инфраструктуры. Город берет на себя данные проблемы. Затраты на подведение инженерных сетей и сооружений, расселение и снос жилых домов включаются в себестоимость объектов, строящихся на проданных земельных участках. А распределение расходов между застройщиками осуществляется пропорционально выходу общей площади объектов по кварталу или микрорайону.

В Уфе условия по подведению инженерных сетей и сооружений для всех застройщиков выравнены, существуют утвержденные расценки для проведения основных видов работ.

РГ | Но ведь перекладывание подобных затрат на плечи подрядных организаций существенно сказывается на росте цен на жилье?

Халимов | Следует разделять понятия "себестоимость строительства" и "рыночная стоимость квартир". Решение вопросов инженерного обеспечения, расселения жильцов домов, отнесенных к ветхому и аварийному фондам, безусловно, отражается на себестоимости жилья. Но обратите внимание: максимальный размер себестоимости квадратного метра в городе не превышает 40 тысяч рублей, а средняя его величина - 24 тысячи. При этом те же квартиры на рынке реализуются по цене около 50 тысяч рублей за квадратный метр.

Самым значительным фактором, влияющим на рост цен, является соотношение спроса и предложения. Сегодня объем денежной массы, вложенной в жилищное строительство, намного превышает предложение, выраженное в квадратных метрах. Причем такая ситуация сложилась во многих крупных городах.

РГ | В генплане Уфы наиболее перспективным направлением является развитие города в сторону микрорайона Затон и Демского района. Когда начнутся торги по земельным участкам в этих точках мегаполиса?

Халимов | В 2005 году был проведен аукцион по продаже площадей под строительство четырех многоквартирных домов в микрорайоне Затон. Месяц назад на торги выставлялись земельный участок в Затоне и два - в Деме. Правда, на одном из них победитель отказался от заключения договора аренды, в связи с чем участок будет выставлен на торги повторно в этом году.

В целом большого количества аукционов в ближайшее время не ожидается. Проблема - в отсутствии инженерных сетей и сооружений. В настоящее время имеется только одна крупная площадка, готовая для освоения, - в микрорайоне Дема, с выходом жилья около 400 тысяч квадратных метров.

РГ | Как вы прокомментируете мнение о том, что реализация земельных участков исключительно через аукционы ускорит темпы жилищного строительства?

Халимов | Подобная форма заставляет покупателей немедленно приступить к освоению площадей. Ведь им необходимо быстрее вернуть вложенные средства, а это можно сделать лишь за счет прибыли от продажи построенного жилья.

Кроме того, в торгах принимают участие, как правило, реальные организации-застройщики, а не случайные фирмы, которые только после получения прав на проектирование начинают искать специалистов и финансы, изучать опыт строительства.

РГ | Но часто приходится слышать и обратное мнение.

Халимов | Да, у нововведения есть свои минусы. Например, законодатель, максимально упростив процедуру участия в торгах для юридических лиц, связал нам руки по их отбору и допуску на аукцион. На сегодняшний день любой покупатель с минимальным доходом может претендовать на аренду земли с перспективой строительства жилья на сотни тысяч квадратных метров. Сможет он строить в этом конкретном месте или нет - без разницы. Мы не вправе отсечь таких случайных предпринимателей от сделок. С одной из площадок в районе улицы 8 Марта случилось именно так. Участник, выигравший торги, отказался подписывать контракт по его результатам, так как был не в состоянии реализовать проект.

Есть и другие факторы, тормозящие реализацию закона. Например, на последних торгах, где участвовало много строительных компаний из других регионов, местный оператор пошел ва-банк и выиграл аукцион, предложив просто нереальный размер арендной платы за участок. Строительство обошлось бы ему в 136 тысяч рублей за квадратный метр жилой и нежилой площади. Конечно победитель отказался от этого убыточного проекта.
В декабре, когда страсти по лакомому участку городской земли поутихли, торги состоялись вновь.

Экономика Недвижимость Земля Экономика Недвижимость Жилая недвижимость Власть Право Жилищное право Филиалы РГ Башкортостан ПФО Башкортостан Уфа Павел Крашенинников: Все о Жилищном Кодексе