Поделиться
Два с лишним года назад, когда формировался пакет документов, нацеленных на ускоренное жилищное строительство, закон о ССК в него не попал, о чем многие сожалеют и поныне. Тогда казалось, что правильно выстроенная ипотека решит все проблемы. Теперь приходит понимание, что одних ипотечных механизмов недостаточно. По экспертным оценкам, общая потребность россиян в жилье превышает 1,5 миллиарда квадратных метров. Даже если будет решена стратегическая задача, поставленная президентом и с 2010 года в стране будет сдаваться по 80 миллионов "квадратов" ежегодно, понадобится не менее 18 лет, чтобы удовлетворить сегодняшние нужды населения России в жилье. Кроме того, еще не факт, что на такие темпы к концу десятилетия мы выйдем, во всяком случае многие специалисты в этом сомневаются.
Несмотря на то что в последнее время на отечественном рынке ежегодно происходит удвоение ипотечных сделок, до предоставления миллиона ипотечных кредитов по-прежнему далеко.
Очевидно, что нужны и какие-то другие способы мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. Один из них - система стройсбережений, благодаря которой будущие новоселы будут кредитовать себя из ими же накопленных средств, а государство добавит им на покупку.
В мировой практике целевые жилищные накопления осуществляются в специализированных сберегательных институтах - строительно-сберегательных кассах, проект закона о которых разработан и недавно направлен в правительство председателем Совета Федерации Сергеем Мироновым и депутатом Госдумы Оксаной Дмитриевой. Сейчас он изучается в министерствах.
Принцип работы ССК в общем-то прост. Контракт вкладчика предусматривает внесение им в течение определенного срока (обычно 2-7 лет) вкладов фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30-50 процентов стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для ее покупки. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет.
Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам.
При этом авторы закона всячески подчеркивают, что ССК и ипотечные банки не конкуренты, напротив - они могут эффективно дополнять друг друга. Обычно используется такая схема: 30-40 процентов от цены жилья гражданин накапливает в ССК, примерно столько же - ссуда от ССК, остаток в 20-40 процентов финансирует ипотечный банк. При этом последний получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления.
Немаловажно, что жилищные накопления через систему строительных сберегательных касс обеспечивают приход на ипотечный рынок среднего и низшего сегментов среднего класса, которые сейчас практически не могут получить ипотечный кредит. Кроме того, система стройсбережений позволяет относительно быстро накопить первоначальный взнос для обращения в ипотечный банк. Наконец она лучше подходит для реальных российских условий со значительной теневой составляющей в доходах населения.
Стимулируется накопление собственного капитала на жилищное строительство посредством предоставления премий. При этом размер господдержки обычно достигает максимального значения на начальной стадии внедрения стройсбережений. Впоследствии по мере развития системы, увеличения участников и объемов накоплений размер государственной премии, как правило, снижается. Ныне он составляет 8,8 процента в Германии, 3 процента - в Австрии, в Словакии сократился с 40 процентов в 1992 году до 10.
При этом во всех странах ограничивается максимальный размер годовых накоплений, на которые начисляется государственная премия: в одних странах - в расчете на человека, в других - на семью.
В России, считают авторы законопроекта, процент государственной премии на первом этапе становления системы стройсбережений должен быть значительным. Однако начинать у нас с 40 процентов нецелесообразно. Лучше сделать премию меньше, но распространить на больший объем накоплений. Это будет иметь большее стимулирующее значение с учетом сформировавшегося высокого уровня цен на жилье. Поэтому процент государственной премии, указывают они, следует принять такой, как, например, в Казахстане, - 20 процентов.
Что касается максимальной суммы вклада, на которую начисляется государственная премия, то с учетом инфляции разработчики закона предлагают ограничиться 70 тысячами рублей. И в обоснование приводят такой расчет.
Расходы государства к 2012-2013 году при максимальном развитии системы стройсбережений и покрытии за счет системы строительных вкладов половины выдаваемых в стране ипотечных кредитов составят 500 тысяч рублей в год. Расходы государства при условии выхода всех вкладчиков на максимальную сумму 70 тысяч рублей в год приблизятся к 7 миллиардам рублей. На первом этапе, в 2008-2009 годах, будет заключаться 100-150 тысяч договоров стройсбережений ежегодно, что потребует около 2 миллиардов рублей государственной поддержки. Таким образом, даже на старте государственная поддержка через систему стройсбережений выглядит более эффективной, чем через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ведь в 2006 году объем государственной поддержки АИЖК составил 14 миллиардов рублей через систему государственных гарантий и 3,7 миллиарда увеличения уставного капитала, что обеспечит рефинансирование 42,5 тысячи кредитов, то есть 416 823 рубля на каждый кредит. В системе стройсбережений ежегодные затраты на 1 кредит составляют 14 тысяч рублей при сроке накопления 5 лет, для выдачи кредита размер премии государства на один кредит составит 70 тысяч рублей. Таким образом, эффективность этой системы может быть в 3 раза выше, чем АИЖК. При этом рубль государственной премии обеспечивает привлечение 5 рублей частных инвестиций через накопление и впоследствии 7 рублей через погашение ссудной задолженности.
Таким образом, при государственной премии в 20 процентов один рубль государственной поддержки обеспечивает привлечение в систему строительства жилья 12 рублей средств граждан.
Кроме того, в систему стройсбережений можно эффективно встраивать другие формы государственной поддержки - жилищные сертификаты, ипотечно-накопительные системы для военнослужащих, сертификаты на материнский (семейный) капитал, программы жилья для молодых семей. Выделение этих средств через систему стройсбережений как минимум удваивает эти средства за счет предоставления кредита на эквивалентную сумму, считают авторы законопроекта.
Сейчас документ прокручивают министерства и ведомства. Не обходится без замечаний. Но тон разговора во многом предопределен президентом, одобрившим идею строительных сберкасс на недавнем заседании президиума Госсовета в Казани. Так что торпедировать законопроект попросту уже не получится. Да и надвигающиеся выборы заставляют поспешать.
Из проекта федерального закона "О строительных сберегательных кассах"
Строительная сберегательная касса создается и осуществляет свою деятельность как специализированный банк в организационно-правовой форме, установленной Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" для кредитных организаций.
Строительной сберегательной кассе запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.
Совокупный размер участия в уставных капиталах других юридических лиц не должен превышать 20 процентов величины уставного капитала строительной сберегательной кассы.
Надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляется Банком России в соответствии с федеральными законами, регулирующими банковскую деятельность.
Размер кредита для улучшения жилищных условий определяется как разница между договорной выплатной суммой и суммой возвращаемого вкладчику накопленного сберегательного вклада и процентов по нему, а также премией государства в случае ее начисления.
Кредитный договор должен содержать условие неизменности процентных ставок по кредиту на улучшение жилищных условий в течение всего срока действия договора накопления сбережений и кредитного договора. При этом размер ставки по кредиту на улучшение жилищных условий не может быть выше размера процента по строительному сберегательному вкладу более чем на три процента годовых.
Размер ежегодной премии государства вкладчику по строительным сберегательным вкладам составляет двадцать процентов от суммы поощряемого вклада.
Премией государства ежегодно поощряется сумма прироста строительного сберегательного вклада с учетом начисленных процентов, не превышающая 70 000 рублей.