Новости

26.06.2007 03:00
Рубрика: Экономика

Агентства признали, чиновники нет

Почему медленно растет ипотечный портфель
По прогнозам, на сегодняшний день в России должно было быть выпущено ипотечных ценных бумаг на 60 миллиардов рублей. Факт - 22,6 миллиарда. И это несмотря на то, что дебютный выпуск Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), проведенный в мае, получил более высокий рейтинг, чем Российская Федерация. Иначе говоря, западные рейтинговые агентства признали: вкладывать сюда деньги надежнее, чем в государственные бумаги.  

Почему же рынок ипотечных ценных бумаг так вяло развивается? И где выгоднее размещать нынешние бумаги - в России или за границей? Об этом зашел разговор на одном из "круглых столов" недавнего Международного экономического форума в Санкт-Петербурге.

По словам генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, АИЖК, затевая свой первый выпуск, стремилось разработать схему, которую потом могли бы использовать все банки. Выпуск был разбит на три транша. Причем старший, который и был размещен на российской бирже (остальные два выкупили ЕБРР и АИЖК) и на который пришлось 88 процентов всей суммы (2,9 миллиарда рублей), по доходности оказался на уровне "голубых фишек". Заявок от желающих купить эти облигации поступило в 2,8 раза больше, чем сумма транша.

Это был первый структурированный выпуск ипотечных облигаций, номинированный в рублях, размещаемый по открытой подписке и предлагаемый широкому кругу инвесторов через российскую биржу.

По мнению Семеняки, опыт агентства говорит о том, что секьюритизация пакетов закладных по ипотеке, выпуск под них облигаций и размещение их на бирже - дело очень доходное и перспективное. Правда, в российском законодательстве имеется ряд недостатков, которые заставляют некоторые банки предпочитать размещение своих выпусков на Западе. Главное - выделенные в отдельный пакет ипотечные закладные не защищены от того, что в случае банкротства банка они будут точно так же включены в состав конкурсной массы. Но тогда получается, что надежность такого пакета кредитов нужно оценивать не по ним, а по надежности банка в целом. А раз так, теряется смысл секьюритизации. Ведь она и проводится для того, чтобы из общей массы кредитов выделить самые надежные с точки зрения погашения, получить под них более высокий рейтинг и, стало быть, дороже продать.

Вторая особенность, опять же невыгодно отличающая нас от Запада, состоит в том, что в ипотечные ценные бумаги не могут вкладываться деньги Пенсионного фонда и резервы страховых компаний. А ведь это по сути самые "длинные" из имеющихся денег, и именно они больше всего нужны ипотечному рынку. Но "длинные" пенсионные деньги пока в ипотечные бумаги инвестировать нельзя. Можно в бумаги государственные. "Почему, если у нашего транша рейтинг выше?" - недоумевал Александр Семеняка. На Западе, как известно, именно деньги пенсионных фондов являются одним из основных источников поступления капиталов в ипотечное кредитование.

Наконец, по мнению главы АИЖК, у нас слишком высокие требования к качеству закладных, которые можно секьюритизировать. Допустим, первые взносы по кредитам должны быть не ниже 30 процентов, в то время как многие банки уже дают деньги при условии 10-процентной первой оплаты.

Между прочим, основные показатели закладных, включенных в портфель кредитов, послуживший основой для первых ипотечных облигаций АИЖК, выглядели так: процент - 14-15, первый взнос - 60 процентов, срок погашения - от 10 до 20 лет. Стоит отметить, что все это значительно более высокие требования, чем те, под которые готовы выдать деньги большинство банков, участвующих в ипотечной программе. Но, понятно, что именно такие цифры в значительной степени и обеспечили высокий рейтинг облигаций АИЖК.

Правда, были в составе портфеля закладных кредиты и с более либеральными требованиями. Однако их выделили в два других транша, как уже говорилось, выкупленных ЕБРР и самим агентством. И рейтинг у среднего транша, естественно, был гораздо ниже (младший вообще не рейтинговался). Хотя Александр Семеняка утверждает, что были желающие купить даже младший, самый рискованный транш.

Выпуск АИЖК был призван раскрутить ипотечные ценные бумаги на российском фондовом рынке. Поскольку до сих пор облигации эти больше торговались за границей. Объем трансграничной секьюритизации составляет на данный момент 9,9 миллиарда рублей. По оценкам участвовавших в "круглом столе" экспертов, она проще. Да и желающих купить наши ипотечные облигации за рубежом больше, чем в самой России. Так будет, по расчетам специалистов, еще как минимум года 2-3. Если за это время удастся внести необходимые поправки в отечественное законодательство, ситуация изменится.

Правда, когда это произойдет, осталось неясным. И заместитель руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Владимир Гусаков, и эксперт Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Олег Иванов признали, что упомянутые Александром Семенякой корректировки закона нужны и работа в этом направлении идет, но пока далеко не во всех государственных структурах встречает понимание.

 мнение

Игорь Жигунов
руководитель рабочей группы по жилищному финансированию и ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада:

- Сделки секьюритизации позволяют, с одной стороны, оптимизировать структуру баланса и снять ряд кредитных рисков с кредитора, с другой - привлечь ресурсы по наиболее низкой ставке из возможных на рынке. В данном случае это ресурсы для следующих ипотечных кредитов. Пока с учетом рыночных факторов и состояния нормативной базы более выгодно размещать ценные бумаги на внешних рынках.

Для того чтобы секьюритизировать портфель ипотечных кредитов, необходимо накопить его немалый объем (от 100 миллионов долларов и выше), а это могут сделать только участники рынка, занимающиеся ипотекой системно.

И еще: в настоящее время в структуре банковских пассивов долгосрочные ресурсы занимают не более 8-10 процентов, что лишний раз подтверждает - привлечение долгосрочных и недорогих ресурсов остается одним из важнейших вопросов развития ипотеки.

Экономика Недвижимость Ипотека Экономика Финансы Фондовый рынок