Вот уже два года власти безуспешно уговаривают жильцов многоквартирных домов создавать товарищества собственников жилья. Решение о создании Фонда содействия реформированию ЖКХ, с кошельком в 250 миллиардов рублей может, считают эксперты, радикально поменять ситуацию. Только организованные собственники в виде товариществ получат эти деньги.
Больше половины жилого фонда в нашей стране требует капремонта или вовсе сноса. До сих пор подразумевалось, что граждане, приватизировавшие квартиры, должны сами заботиться не только о текущем состоянии жилья, но и о капитальном ремонте. Однако, учитывая, что большая часть жилья построена при царе Горохе и капремонт осилить гражданам самим не под силу, государство выразило готовность принять участие в этом дорогостоящем деле, выделив 250 миллиардов рублей на ремонт и переселение. Главное условие - местные власти и сами граждане должны внести в капремонт свою лепту.
Пока точно не известно, какую сумму придется внести жильцам, но по оценкам минрегиона, она может колебаться от 5 до 20 процентов стоимости ремонта.
Но есть еще одно принципиальное условие, предусмотренное в законопроекте о создании Фонда содействия: граждане - собственники жилья не могут принять участие в софинансировании капремонта лично. Они должны это сделать только через юридическое лицо - либо товарищество собственников жилья, либо управляющую домом компанию. Иных вариантов не дано.
Если бы деньги распределялись сегодня, то на них могли бы претендовать только около 20 процентов граждан. Столько собственников, по данным минрегиона, определились с формой управления многоквартирным домом. При этом ТСЖ созданы всего в семь процентах домов. Кстати, как ни странно, хуже всего здесь выглядят Москва и Московская область, а больше всего ТСЖ создано в Ростовской, Иркутской области и Красноярском крае. Еще 13 процентов выбрали на общем собрании управляющую компанию. Если дело и дальше так пойдет, то владельцы обшарпанных квартир рискуют остаться за бортом реформы, их не допустят до дележки пряника в 500 миллиардов (по 250 миллиардов из федерального и региональных бюджетов).
Правда, законодательство предусматривает, что если до 1 июля 2008 года собственники квартир не выберут форму управления домом, то это за них сделают муниципалитеты. Но время-то уйдет.
Эксперты сейчас в один голос утверждают, что появление Фонда содействия станет очень хорошим стимулом для того, чтобы люди перестали лежать на печи и начали, наконец, по-хозяйски относиться к своей собственности, создавая ТСЖ. Однако сложившуюся ситуацию нельзя объяснить только леностью и пассивностью наших граждан. При создании ТСЖ люди сталкиваются с проблемами, от которых опускаются руки. Эти проблемы обсуждались на недавнем первом Всероссийском совещании по управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья. Его участники пришли к выводу, что Жилищный кодекс в этой части и ряд подзаконных актов требует существенной корректировки. В противном случае граждане останутся один на один с неподъемной проблемой капремонта.
Что же необходимо изменить в законодательстве, чтобы создание ТСЖ и вся реформа ЖКХ пошли нормальными темпами? Мы попросили прокомментировать это участника совещания, заместителя председателя Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Владимира Смоленского.
Владимир Смоленский:
- Жилищный кодекс действительно нуждается в корректировке. Например, когда предлагается собранию собственников выбирать между ТСЖ и управляющей компанией, то возникает вопрос: а почему надо эти способы противопоставлять? Идеально, когда ТСЖ заключает договор с понравившейся ей управляющей компанией и следит через свое правление и ревизионную комиссию за правильным использованием средств согласно утвержденному общим собранием бюджету, решает, возобновить ли на новый срок сотрудничество с этой компанией.
Совсем другая ситуация возникает, когда собственники не смогли принять решение о создании ТСЖ. Теоретически общее собрание может рассматриваться как субъект гражданского права, но, приняв решение, оно расходится. Так называемые старшие по дому или по подъездам не являются равными сторонами в переговорах между администрацией управляющей компании и домом.
Далее - прочность ТСЖ как юридического лица и прочность его руководящего звена. Сегодня для ликвидации ТСЖ достаточно одному-двум собственникам написать заявление о выходе из ТСЖ, нарушив тем самым большинство квадратных метров, которыми обладают члены ТСЖ. В кодексе не разъяснено, куда подаются заявления о выходе из ТСЖ, каков срок принятия по ним решения. Пользуясь молчанием закона, ситуацию обыгрывают очень просто. Одного дня достаточно для ликвидации успешно работающего ТСЖ с хорошо наполненным расчетным счетом. Увы, таких примеров уже множество. Считаю, необходимо прописать в законе подробно всю процедуру ликвидации ТСЖ.
Еще одна серьезная проблема: если способ управления не выбран, то местное самоуправление обязано провести открытый конкурс по выбору управляющей компании для многоквартирного дома. Но местные самоуправления, невзирая на правительственное постановление о проведении открытых конкурсов, предпочитают проводить так называемые собрания собственников в форме заочного голосования, на которых проталкивают решение о заключении договора с "нужной" управляющей компанией. После этого местная власть отходит в сторону и ни за что не отвечает, мотивируя это тем, что собственники сами сделали свой выбор.
Если детально проанализировать Правила, по которым органы местного самоуправления должны проводить конкурсы по выбору управляющей организации для многоквартирного дома, то там тоже не все хорошо и гладко. В частности, Правила не содержат конкретных требований к управляющим организациям о наличии материально-технической базы и минимального размера уставного капитала. При этом, согласно пункту 42 Правил, размер обеспечения исполнения обязательств не гарантирует 100-процентной защиты собственников помещений от недобросовестных компаний и фирм-однодневок.
Правила также не содержат требований к опыту работы и квалификации работников управляющих организаций. При этом возлагают на них ответственность по обслуживанию всех инженерных сетей, находящихся в многоквартирном доме (электричество, газ, вода). Но как, не обладая должной квалификацией, можно выполнять работы, связанные с повышенной опасностью и жизнеобеспечением дома?
Правила не регламентируют верхний предел платы за содержание и ремонт жилого помещения, что создает возможность для необоснованного роста тарифов на содержание и ремонт жилых помещений. Из-за отсутствия верхнего предела размера платы невозможно определить в бюджете сумму на выплату субсидий. И так до бесконечности.
На Всероссийском совещании все эти недостатки нормативной базы были озвучены и нашли поддержку участников. Руководство минрегиона согласилось с тем, что Правила необходимо доводить до ума и соответствующие изменения уже готовятся.