За последний месяц стоимость найма квартир эконом-класса в Москве выросла в среднем на 1,5 процента. Как рассказала "РГ" зам. директора управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Мария Жукова, недорогих квартир на рынке предлагается все меньше.
Потому за каждую по цене до 600 долларов в месяц разворачивается борьба, в которой участвуют от трех до пяти претендентов. Ажиотажный спрос способствует росту цен. Еще недавно верхняя граница в тысячу долларов для эконом-класса - теперь уже не предел. По мнению главы аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, цены подогрели настойчивые попытки налоговиков ужесточить контроль за сдачей квартир, чтобы заставить арендодателей платить 13-процентный налог на полученный доход. В итоге те поднимают ставки, закладывая в них подоходный налог.
Низ и верх
Самые недорогие однокомнатные квартиры эконом-класса можно снять в Восточном и Северо-Восточном округах - в среднем за 647 долларов в месяц, а двух- и трехкомнатные - в Юго-Восточном - 726 и 860 долларов соответственно.
Ценовой лидер - традиционно Центральный округ: средние ставки в классе "бизнес" (экономичного жилья здесь просто нет) колеблются от 1841 доллара для однокомнатных квартир до 11 200 долларов - для многокомнатных.
По данным столичных агентств недвижимости, больше всего квартир предлагается в Центральном (27 процентов от всего рынка аренды) и Западным округах (18 процентов). В остальных округах Москвы предложение квартир примерно одинаковое (7-8 процентов).
Кто сдает?
Сдают квартиры как собственники, так и те, у кого оно находится в социальном найме. Основная категория тех, кто предлагает самые дешевые квартиры, - бабушки, которые таким образом пытаются заработать на более-менее достойную жизнь. В последние три-четыре года растет число тех, кто сдает свою квартиру и снимает более дешевую для себя. В прошлом году, по данным ряда риелторских фирм, свыше 40 процентов столичного жилья было приобретено с инвестиционными целями. В Москве немало домов, в которых сдается две трети всего жилого фонда. В последнее время стали появляться предложения снять жилье, купленное по ипотечному кредиту. Суммы, полученные от сдачи таких квартир в аренду, идут на погашение кредитов.
Сколько москвичей сдает жилье внаем?
- По приблизительным оценкам, в течение года в оборот поступает от 150 до 200 тысяч предложений, - говорит Мария Жукова из "МИЭЛЬ-Недвижимости". - Но при этом одни квартиры сдаются несколько раз в год, а другие не сдаются вообще.
Глава управления Росрегистрации Сергей Денисенко недавно заявил, что его ведомство располагает данными о москвичах - владельцах нескольких квартир. Таковых в столице набралось почти 145 тысяч.
Кто снимает?
Арендаторы недорогих квартир - в основном студенты, служащие, низший и средний персонал различных фирм - как москвичи, так и приезжие. Высокие цены на столичную недвижимость (сейчас квадратный метр стоит свыше 4 тысяч долларов) не позволяют им купить квартиру.
Более дорогое жилье - квартиры бизнес-класса - снимают иностранные фирмы для своих приглашенных сотрудников, деятели искусств, преуспевающие бизнесмены.
Любопытный штрих: респектабельные квартиры, расположенные в центре Москвы, очень любят арендовать кинокомпании для съемов фильмов и сериалов.
От инспектора не спрячешься
В прошлом году доходы от аренды квартир задекларировали лишь 6 тысяч человек. Капля в море. Ведь, по экспертным оценкам, оборот рынка сдачи жилья составляет от 3,5 до 4 млрд. долларов. Если бы с этих сумм платился 13-процентный налог на доходы физлиц, в государственную казну ежегодно капало бы 500 млн. долларов. Но пока они накрепко застряли в кармане арендодателей. Федеральная налоговая служба в этом году объявила войну недобросовестным рантье. Фискальные органы официально заявили: их главная задача - сбор подоходного налога с прибыли тех, кто сдает квартиры жильцам, но не делится с государством.
Способов вычислить уклонистов у налоговиков немало. Инспектор может отправиться в паспортный стол и получить там информацию о временной регистрации жильцов. От риелторов узнать адреса, указанные в договорах аренды. Бабушки на крылечке, которые знают все про всех, тоже с удовольствием расскажут, кто где живет. Загвоздка в другом: как точно установить размер дохода, полученный рантье, если квартира сдается без договора, по устному согласованию. Или, например, если хитрый арендодатель указал в договоре, что квартира сдается безвозмездно.
- Надо не ловить уклонистов, а думать, как сделать так, чтобы арендодателям было выгодно выйти из тени и заплатить налоги, - считает ведущий аналитик рынка недвижимости, профессор экономической академии им. Плеханова Геннадий Стерник. - Необходимо снизить ставку налога, доведя ее до 2 процентов. Проблема сбора налога с владельцев, сдающих квартиры в наем, стояла и перед странами Европы, и они разрешили ее, когда установили приемлемый для населения размер отчислений в бюджет.
Из квартиры - в камеру?
Если рантье все же попался, ему придется расплатиться сполна. Как сообщили "РГ" в Федеральной налоговой службе по Москве, в статье 198 УК прописано:
штраф за уклонение от налогов может составить от 100 до 500 тысяч рублей, или же пойманному светит три года лишения свободы. Такое наказание применяется к тем, кто задолжал государству более 300 тысяч рублей подоходного налога (крупный размер) или 1,5 млн. рублей (особо крупный размер).
Выходит, наказание грозит лишь тем, кто сдает жилье по цене от 1,5 тысячи долларов, а мелкие рантье могут не волноваться? Отнюдь. Если их уличат в неуплате, придется вернуть государству весь долг плюс пени за просроченные платежи. Однако до сих пор наказанных за неуплату налога со сданной квартиры можно сосчитать по пальцам.
А не лучше ли в налоговую?
Если арендодатель хочет спать спокойно, ему необходимо ежегодно до 30 апреля подавать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию о доходах за истекший год. В ней, среди прочего, указывается полученный доход и высчитывается 13-процентный налог. Его нужно заплатить через банк. Проще всего сделать это в одном из отделений Сбербанка. Бланки налоговых деклараций можно получить в налоговой инспекции бесплатно или скачать их с сайта ФНС России.
Но у инспектора могут возникнуть вопросы по декларации - и вот тогда человека пригласят на беседу, попросив захватить с собой документы, подтверждающие задекларированный доход. Поможет здесь договор между арендодателем и его постояльцами.
Как заключить договор аренды?
Гражданский кодекс позволяет составлять договор найма в простой письменной форме. Он не требует обязательной госрегистрации или нотариального удостоверения. Достаточно скрепить договор подписями обеих сторон.
Можно составить и заключить договор аренды самостоятельно. В тексте необходимо указать:
паспортные данные сторон,
адрес жилого помещения, документы, на основании которых наймодатель получил в собственность квартиру,
число и порядок посещений наймодателем квартиры (с предварительным уведомлением нанимателя или без такового),
сумму найма, условия оплаты и иные платежи (оплата электроэнергии, счетов МГТС и т.д.),
условия досрочного расторжения договора,
внесение "залоговой суммы" (ее размер, как правило, составляет месячную плату за наем квартиры) и порядок ее возврата по истечении договора найма.
Помимо подписания самого договора, нужно составить и акт передачи квартиры и имущества в ней (если таковое имеется). Подписание акта, по мнению риелторов, поможет избежать необоснованных претензий как со стороны наймодателя, так и со стороны нанимателя по окончании срока действия договора.
В акте необходимо подробно описать состояние самой квартиры, составить перечень передаваемого имущества. Если есть какие-либо видимые повреждения или иные недостатки, это тоже нужно зафиксировать.
Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы (в долларах)
