90 процентов сделок по продаже квартир в новостройках внутри МКАД и в пределах 30-километровой зоны от нее проходят сейчас по рискованным для покупателя схемам. Иными словами, девять из десяти человек приобретают на этапе строительства не жилые метры, а кота в мешке.
- Уже ставший знаменитым 214-й Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступивший в силу с 1 апреля 2005 года, в столичном регионе практически не работает, - делится с "РГ" результатами последнего исследования руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - Лишь 10 процентов от всех реализуемых в новостройках квартир продается по договорам долевого участия - самым надежным документам для частных лиц, которые участвуют в долевом строительстве. Остальные 90 процентов договоров заключаются по иным схемам разной степени "серости". Откровенно незаконными их назвать нельзя. Но некоторые из них достаточно рискованные для приобретателей недвижимости.
Как ни парадоксально, но именно 214-й закон вынудил застройщиков искать обходные пути для привлечения денег на строительство домов. Защищая интересы частных инвесторов, этот документ серьезно ужесточил требования к строительным компаниям. Потому-то многие из них и придумали обходные пути.
С москвичами, решившими купить квартиру на этапе строительства, компании-застройщики либо риелторские фирмы сегодня заключают пять основных видов договоров.
Первый и самый надежный, защищенный законом, - это договор долевого участия. Он в обязательном порядке регистрируется в Федеральной регистрационной службе и лишь после этого считается заключенным.
Основными условиями договора являются: определение объекта долевого строительства; установление срока передачи застройщиком квартир новоселам, указание цены, срока и порядка оплаты, определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет).
Все остальные схемы продажи квартир, как считают аналитики из "Индикаторов", можно назвать альтернативными. Договор соинвестирования в общем-то очень схож с договором долевого участия. Подписывая подобный документ, дольщик становится партнером компании по бизнесу и в равной степени несет все возможные риски. Этот договор не регулируют законы "Об участии в долевом строительстве..." и "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 года. Но вместо них дольщик-соинвестор подпадает под действие Федерального закона N 39 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 года.
Договор переуступки прав требования предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, "свою долю" продают люди, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях с целью заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика. Однако если вдруг обнаружатся долги предыдущего дольщика, новый частный соинвестор будет обязан погасить их в четко оговоренный срок. Если договор долевого участия был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.
А вот две последние схемы специалисты считают довольно рискованными. Много объектов на столичном рынке недвижимости продаются по так называемым договорам предварительной купли-продажи. В этом случае покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить уже договор о долевом участии в строительстве. В таком договоре указываются технические характеристики возводимого объекта, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье пойдут вверх и он решит продать квартиру дольщика, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств.
Но самой рискованной считается вексельная схема, по которой, как ни парадоксально, продается самое большое количество объектов. По ней дольщики получают не саму квартиру, а лишь некую ценную бумагу-обязательство. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Однако если на этапе строительства квартира стоила, к примеру, 100 тысяч долларов, то за несколько лет, в течение которых застройщик морочил покупателю голову, что тот вот-вот получит обещанную жилплощадь, ее стоимость подскочила втрое. Если же компания прогорела либо застройщик из-за общего подорожания взвинтил цену и требует доплатить, а у дольщика нет дополнительно суммы, то он получит лишь стоимость векселя. К примеру, те же 100 тысяч долларов, на которые сегодня проблематично приобрести что-либо приличное даже в пределах 50 км от МКАД.
- В данном случае взаимоотношения между покупателем и продавцом держатся просто на доверии, - считает Олег Репченко. - Тем не менее, я не припомню ни одного случая, чтобы застройщики "кинули" кого-либо из дольщиков, с которыми заключили подобный вексельный договор. А вот уже для самих застройщиков подобная схема продажи недвижимости становится рискованной. Недавно Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск налоговой службы к одной очень известной риелторской компании. Она использовала "серые схемы" при продаже новостроек и таким образом уходила от уплаты налогов. Суд признал неправомерность использования вексельной схемы, однако он ее не запретил. Создан лишь судебный прецедент, который может повториться и в отношении других компаний-застройщиков и агентств недвижимости, пользующихся подобной схемой продаж.
