Поделиться
Напомним: до 1 января у собственников жилья еще есть право самостоятельно выбрать способ управления домом: непосредственное управление, ТСЖ или управляющая организация. Если же собрание собственников к часу икс так и не определится, власти обещают решить все вопросы самостоятельно. "В Жилищном кодексе, принятом 1марта 2005 года, записано, что до 1 марта 2006 года собственники должны были определиться с выбором управляющей компании, - напомнила Ирина Шрамко, руководитель Центра реформы ЖКХ в столице. - За тех, кто не мог самостоятельно сделать выбор, это должны были сделать в ходе конкурса местные власти. Однако на тот момент в федеральном законодательстве не была прописана процедура проведения конкурсов. Ее прописали в постановлении правительства РФ N 75, принятом 6февраля 2006 года. Кроме того, Федеральным законом N251-ФЗ четко определены сроки проведения этих конкурсов: теперь у каждого региона есть право самостоятельно назначить начало проведения конкурсов, но завершить их они обязаны не позднее 1 мая 2008 года".
В результате Московская городская Дума приняла закон, в соответствии с которым с нового, 2008 года начинаются открытые конкурсы. В комиссию по выборам управляющих организаций в домах войдут представители управы, департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, департамента жилищной политики и жилищного фонда города и другие. Организаторы конкурса должны создать конкурсную комиссию, а при подготовке документации по каждому дому установить для него перечень обязательных и дополнительных работ, размер оплаты этих работ, подготовить соответствующий договор управления.
На конкурс пойдут не только те дома, в которых собственники так и не выбрали способ управления, но и те, где способ управления выбран, но не реализован. Что это значит?
Под реализацией понимается возникновение у управляющей компании обязательства по управлению многоквартирным домом. Это происходит после подписания договора управления домом первым собственником помещения в этом доме, если иное не установлено договором управления, но не позднее чем через 30 дней со дня подписания с первым собственником. Если же собственники решили создать ТСЖ, то они должны не только провести собрание и оформить протокол, но и зарегистрировать товарищество. Только после этого способ считается реализованным. Если собственники решились на непосредственное управление, они должны заключить все необходимые для управления домом договоры. По словам Ирины Шрамко, этот способ не пользуется популярностью, так как требует много времени и сил: количество собственников в многоквартирном доме так же велико, как и число услуг, по которым необходимо заключать договоры. В Москве таких домов, которыми собственники решили управлять самостоятельно, всего три. Но реализован этот способ управления только в одном доме.
Итак, до начала проведения конкурсов осталось чуть больше трех месяцев. Но как быть тем, кто так и не решится самостоятельно выбрать способ управления? Москвичи могут и дальше спать спокойно, так как власти постараются не допустить недобросовестные организации к управлению домами. "Конкурсы проводятся органами власти, которые разрабатывают всю конкурсную документацию, поэтому на них лежит максимальная ответственность, - объяснила Ирина Шрамко. - Кроме того, в постановлении правительства для компаний-претендентов прописаны жесткие условия участия в конкурсах: в частности, они должны внести приличный залог". По ее словам, сейчас в Москве идет мониторинг домов, где способ управления не выбран или не реализован. Исходя из его данных, префектуры и будут разрабатывать конкурсную документацию, описывать каждый дом с точки зрения перечня обязательных и дополнительных услуг. Префектуры также будут следить за проведением общих собраний собственников помещений и за реализацией решений собраний, а также вносить изменения в перечень объектов для проведения конкурсов. "Критерии, по которым должны определять как претендентов, так и победителей на конкурсах, четко определены правительством РФ, принятым 6 февраля 2006 г., и ни один регион не вправе эти критерии изменить, - пояснила Ирина Шрамко. - При этом если собственники выбирают сами, то они могут применять любые критерии. В помощь собственникам нашим центром были разработаны такие критерии выбора и оценки деятельности управляющих организаций, они значительно шире и в них больше показателей. С ними можно ознакомиться на сайте центра и сайте департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства. На этих же сайтах можно ознакомиться и с примерным договором управления домом, разработанным для организации конкурсов".
Сейчас в Москве действуют 4444 ТСЖ. Наибольшая активность по их созданию наблюдалась в текущем году. Дело в том, что именно товарищество собственников жилья столичные власти считают наиболее эффективной формой управления, при которой права и интересы жителей максимально защищены. Потому город создает для них все условия: регистрацию ТСЖ и обучение председателей можно провести за счет бюджета города, приняты законы по отмене различных налогов в ТСЖ, а если дом требует капитального ремонта и в нем создано товарищество, то он в первоочередном порядке будет включен в программу капитального ремонта.
"Сейчас, по нашим данным, со способом управления многоквартирными домами в Москве определились более 95 процентов собственников жилья, - рассказала Ирина Шрамко. - Из них около 80 процентов не только выбрали, но и реализовали способ управления. Наибольшее число таких домов в Юго-Восточном, Восточном, Южном, Юго-Западном, Зеленоградском и Северном административных округах. Самое большое количество частных управляющих организаций и домов, которыми они управляют, действует на севере и в центре столицы. По поручению правительства в каждом округе в настоящее время составляется специальный реестр управляющих компаний, в который уже вошли те управляющие организации, которые выбраны собственниками. Ведется также реестр организаций, которые имеют намерения управлять домами: это в большинстве организации, оказывающие работы по эксплуатации домов".
Если раньше законом РФ определялось, что по конкурсу управляющие организации будут выбираться сроком на один год, то по новому федеральному закону этот срок увеличен до трех лет, что дает стимул управляющим компаниям для прихода на рынок. (Для собственников, которые выбирают управляющую организацию самостоятельно, этот срок больше - от года до пяти лет.) Но собственники вправе изменить свой выбор и выбрать другую управляющую организацию или создать ТСЖ, такая процедура четко прописана в Жилищном кодексе РФ, который, по мнению Шрамко, было бы полезно прочитать всем собственникам, прежде чем принимать решение, кому доверить управление своим домом.
Справка "РГ"
В большинстве домов - более 70 процентов - в качестве управляющей компании выбрали государственные унитарные предприятия- ДЕЗы. В 2529 тысячах домов - 8,4 процента - собственники предпочли частные управляющие компании. В4,5 тысячи домов созданы товарищества собственников жилья.