Поделиться
По прогнозам экспертов, к зимней Олимпиаде 2014 года по ценам на жилье Сочи обгонит все другие российские города, включая Москву. Сегодня этот город привлекает внимание крупных инвесторов со всего мира, суля высокий доход. Сколько же может заработать на росте цен на недвижимость олимпийской столицы частный инвестор, не располагающий миллионными суммами для вложений?
Если в начале года жилье в Сочи стоило, по московским меркам, недорого - квартиру на вторичном рынке можно было купить за $2-2,5 тысячи за кв. м, то сразу после объявления города столицей Олимпиады-2014 цены взлетели на 10%, а сейчас перешагнули отметку в $4 тысячи за кв. метр. Однако, по данным компании Blackwood, уже в сентябре-октябре резкий рост цен на недвижимость сменился некоторым охлаждением рынка. Ажиотаж спал. Сейчас на рынке жилой недвижимости Сочи намечается стабилизация, при этом происходит корректировка цен на объекты, явно переоцененные в период ажиотажа.
Конечно, рост цен на жилье в Сочи не остановится - эксперты прогнозируют, что к Олимпиаде недвижимость в городе подорожает в 3-4 раза, а пик роста цен ожидается ближе к началу Олимпийских игр, в 2012-2013 году. Так что временная корректировка только на руку частному инвестору, который может, не спеша, выбрать объект, вложить деньги, а на пике цен зафиксировать прибыль.
Выбираем объект
Высокий доход можно получить, вложив деньги и в жилье на вторичном рынке, и в новостройки, причем не только в Сочи, но и в других городах Черноморского побережья Краснодарского края - от Анапы до Туапсе. Больше всего понадобится средств для вложений в элитную недвижимость, которая сегодня в основном и строится в Сочи, значительно меньшей суммой можно обойтись, купив квартиру в строящемся доме экономкласса в Анапе или Геленджике.
По словам менеджера отдела продаж сочинского агентства недвижимости "Спектр" Надежды Щетневой, цены на новостройки в Сочи в отличие от других городов зависят не только от стадии строительства, но и от этажа, вида на море и расстояния до пляжа. Дешевле всего обойдется квартира в 3-4-этажной новостройке на стадии котлована в 5-6 км от моря (50-60 тыс. руб. за кв. м). Верхнего предела нет. Например, квартиры в строящемся доме в центре Сочи на улице Воровского (сдача объекта планируется на первый квартал 2010 года) стоят от $3800 до $4500 за 1 кв. м, а в соседнем, уже построенном, доме продаются за $10 тыс. за 1 кв. метр. От этих же факторов в основном зависит и стоимость жилья на вторичном рынке. Повышает цену качество дома и хороший ремонт с перепланировкой.
Вторичный рынок Большого Сочи формируется в основном в его центральной части - в районах Донская, Макаренко, Завокзальный и Заречный, и представлен, главным образом, панельными домами эконом-класса. Наименьший объем предложений вторичного жилья - в Лазоревском районе, где преобладает индивидуальная жилая застройка.
Однокомнатную квартиру в Адлере или Дагомысе можно купить за 3,5-4 млн рублей, за двухкомнатную квартиру в центре города, в зависимости от площади, просят 4-5 млн рублей, трехкомнатную квартиру можно купить и за 4,8 млн руб. (в панельной пятиэтажке) и за 8,5 млн руб. в 9-этажном доме близко к морю.
Вторичный рынок других прибрежных городов в основном представлен 5-9-этажными домами стандартной планировки с квартирами площадью от 30 до 80 кв. м и стоимостью от $1700 до $2500 за кв. метр. Дороже стоят квартиры в Новороссийске и Геленджике, несколько дешевле - в Анапе и Туапсинском районе. По словам гендиректора компании "РеалТайм" Елены Филимоновой, наибольшим спросом и на вторичном, и на первичном рынках в этих городах пользуются однокомнатные квартиры площадью от 30 до 50 кв. м, а также земельные участки под застройку площадью от 6 до 10 соток. Участки в трех-четырех километрах от моря стоят $7-10 тыс. за сотку, а в пределах 100 м от моря могут стоить $40-60 тыс. за сотку, а в некоторых случаях и $100 тысяч.
Анапа по ценам на жилье занимает третье место после Сочи и Геленджика. Самые дорогие квартиры расположены в центральной части Анапы, ограниченной с севера берегом моря, с юга - улицами Лермонтова, Чехова и Парковой, с запада - улицей Ивана Голубца, а с востока - Крестьянской улицей. Несколько ниже цены на жилье в районе Высокий берег, но престижность этому району добавляют расположенные здесь здравницы. Новое жилье строится в основном на севере города.
Квартиры в новостройках стоят от 28 до 50 тыс. руб. за кв. метр. Цены на вторичном рынке немногим выше - среднюю однокомнатную квартиру в панельной пятиэтажке можно купить всего за $50 тыс. Строительство организованных коттеджных поселков в Анапе только начинается. Сейчас на продажу выставлены апартаменты площадью от 100 до 300 кв. м в одном из таких поселков, в 300 м от моря, площадь земельного участка - 3-4 сотки. Стоимость 1 кв. м в них составляет 27 тыс. рублей.
Среди новостроек Новороссийска преобладают дома экономкласса, средняя стоимость жилья - $1000 за кв. м, квартиры в новостройках бизнес-класса продаются за $1200-3000 за кв. метр. На вторичном рынке Новороссийска, как и в других крупных городах, жилая недвижимость представлена сталинскими ($1200-3500 за кв. м), брежневскими домами ($1400-2600 за кв. м), домами улучшенной планировки ($1500-3000 за кв. м) и панельными пятиэтажками ($1200-2500 за кв. м), а также индивидуальными домами, стоимость которых зависит от близости к морю, экологии района и инфраструктуры.
Геленджик по темпам развития уступает только Сочи. В последние два года здесь отмечается активный рост цен на недвижимость, а после открытия геленджикского аэропорта, запланированного на 2008 год, цены обещают подскочить еще сильнее. Элитное по местным меркам жилье (не дальше 300 м от пляжа) здесь продается за $2500-3000 за кв. м, бизнес-класс расположен чуть дальше от берега и стоит $1500-2000 за кв. м, в домах экономкласса квартиру можно купить за $1300 за кв. метр. Сейчас в Геленджике и окрестностях строится сразу несколько организованных поселков. Это "Династия" (127 двухэтажных таунхаусов), "Лемурия" и "Дивноморское" (12 км от Геленджика). Весной 2008 года будет сдан в эксплуатацию коттеджный поселок "Торик", который включает 44 трехэтажных дома трех типов и находится всего в 100 м от собственного пляжа.
Цены на вторичном рынке жилья в Туапсе держатся на уровне $1000-1500 за кв. метр. Стоимость домов в организованных коттеджных поселках в окрестностях Туапсе ниже, чем в других частях побережья. По данным Елены Филимоновой, в Туапсинском районе коттеджи площадью от 200 до 300 кв. м в таком поселке предлагались по цене $1500 за кв. м, а цены на коттеджи и таунхаусы в коттеджных поселках Геленджика площадью от 150 до 300 кв. м составляют $2500 за кв. метр.
Занимаем деньги
Если собственных средств для приобретения недвижимости в Сочи и окрестностях недостаточно, можно взять их взаймы у банка, благо сегодня практически все крупные ипотечные банки предоставляют такую возможность.
"В Сочи насчитывается 18 филиалов крупных московских банков, которые имеют большую практику по предоставлению ипотечных кредитов, - говорит генеральный директор УК "Атлас Капитал" Светлана Ануфриева. - Основные получатели кредитов - это жители крупных городов".
Проще всего получить кредит на приобретение недвижимости на вторичном рынке. Альфа-банк, например, предоставляет ипотечные кредиты под залог недвижимости на Черноморском побережье от Адлера до Тамани. Как сообщает директор по ипотечному кредитованию Центра ипотечного кредитования филиала "Краснодарский" Альфа-банка Василий Ченушкин, кредит на квартиру можно взять на срок до 25 лет, процентные ставки от 9,3% в долларах и от 10% в рублях, а условия кредитования на приобретение индивидуального дома таковы: срок - до 15 лет, ставки - от 10% в долларах и от 12% в рублях.
Получить кредит на покупку вторичного жилья на Черноморском побережье можно и в "Райффайзенбанке".
"Сейчас наш банк предоставляет ипотечные кредиты на приобретение недвижимости в районе Большого Сочи (Лазаревский, Хостинский, Адлерский, Центральный районы) и в 50 км от него, - говорит член правления, руководитель дирекции по обслуживанию физических лиц "Райффайзенбанка" Роман Воробьев. - Но уже в в ближайшем будущем планируется выдача ипотечных кредитов в Анапе и Новороссийске и в 50 км от этих городов. Это связано с объединением "Райффайзенбанка" с "ИМПЭКСБАНКом", в результате которого существенно расширится зона доступности ипотечных программ банка, изменятся условия. Сейчас кредит можно получить на срок до 25 лет, процентная ставка в рублях составляет 10,9%, в долларах - от 9%, первоначальный взнос - от 10%".
Ипотечный кредит на приобретение квартир в новостройках получить сложнее, да и обойдется это дороже. Такие кредиты сегодня предоставляет, например, ВТБ 24 (ставка от 9% до 13,75% в долларах, первоначальный взнос - от 20%), Уралсиб (ставка от 9,5% до 12% в долларах, первоначальный взнос - от 10%), Росбанк (ставка от 9,5%, первоначальный взнос - от 15%), Сбербанк (на жилье, построенное с участием Сбербанка, ставка 10,75-12% в рублях, первоначальный взнос - от 10%), КИТ Финанс (ставка 11,5-12,5% в долларах, первоначальный взнос - от 10%) и некоторые другие банки. Их число, кстати, постоянно растет. Например, как уверяет Роман Воробьев, кредиты на приобретение жилья на первичном рынке будут доступны клиентам "Райффайзенбанка" уже в этом году.
Получить кредит на приобретение недвижимости в новостройке можно и под залог имеющегося жилья. Такие кредиты предлагают практически все ипотечные банки. Как объясняет Василий Ченушкин, при таком способе кредитования банкам неважно, в каком объекте и у какого застройщика приобретается квартира и на каком этапе строительства находится дом. А заемщики будут избавлены от достаточно сложной и длительной процедуры согласования объекта строительства.
Вкладываем сообща
Еще одну возможность заработать на строительном буме в Сочи открывает рынок коллективных инвестиций. "Управляющими компаниями создаются ПИФы, напрямую финансирующие возведение объектов недвижимости в Сочи или же инвестирующие в акции компаний, работающие в ведущих сегментах олимпийского строительства, - говорит Светлана Ануфриева. - Так УК "Атлас-Капитал" формирует закрытый ПИФ недвижимости "Красная Поляна", основным направлением деятельности которого будет реализация инвестиционного проекта по возведению спортивно-оздоровительного комплекса на горнолыжном курорте Красная Поляна. Этот проект рассчитан на 5 лет, включает три очереди финансирования, строительства и реализации возведенных объектов. Объем фонда составляет 1 млрд руб. Стоимость инвестиционного пая (одновременно и минимальный порог на этапе формирования фонда) - 500 тыс руб.".
На использование новых инвестиционных возможностей, связанных с проведением зимней Олимпиады-2014 в Сочи, направлен и ПИФ акций "Максвелл Олимпийский" под управлением УК "Максвелл Эссет Менеджмент", формирование которого началось 26 ноября 2007 года. В создании олимпийской инфраструктуры примут участие предприятия практически всех секторов народного хозяйства, и акции большинства из них, в том числе предприятий Южного федерального округа, будут включены в портфель этого фонда. Компании, задействованные в реализации олимпийских проектов, имеют особенно хорошие перспективы роста накануне главного мирового спортивного события 2014 года. Размер фонда при первичном размещении составит 30 млн рублей. Минимальная сумма инвестиций, как и в других открытых фондах под управлением "Максвелл Эссет Менеджмент", составляет 1000 рублей.
Василий Белов, генеральный директор кредитного брокера "ФОСБОРН ХОУМ":
- В ближайшем будущем российский ипотечный рынок ждут перемены. Если к середине 2007 г. ставки снижались, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования, многие кредитные организации задумались о проведении секьюритизации на внешних рынках, то осенью до российского ипотечного сектора докатилась волна кризиса, разразившегося в США. В результате удорожания ресурсов на международных финансовых рынках у многих российских банков возникли проблемы с ликвидностью, в результате чего им пришлось повысить ставки, ужесточить требования к заемщикам или даже приостановить выдачу ипотечных кредитов.
Значения Индекса ФОСБОРН (средневзвешенный показатель состояния российского ипотечного рынка, который ежемесячно разрабатывает кредитный брокер "ФОСБОРН ХОУМ") по итогам октября 2007 г. в долларовом эквиваленте составили 9,98%, в рублевом - 11,50%. Эти показатели по сравнению с сентябрем 2007 г. ухудшились соответственно на 0,14 пункта в долларах США и на 0,33 пункта в рублях. А по сравнению с результатами расчетов по итогам первого полугодия 2007 г. - соответственно на 0,3 пункта в долларах США и на 0,7 пункта в рублях.
Это позволяет прогнозировать, что в ближайшем будущем одни участники уменьшат свою долю на рынке или уйдут с него, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели. Уже сегодня подняли ставки и ушли с рынка банки, занимающие в совокупности около 23% ипотечного сектора нашей страны.
По нашим прогнозам, в течение первого полугодия 2008 г. ставки вырастут на 0,1%. И если за весь 2007 г. в России, по нашим расчетам, будет выдано ипотечных кредитов 537 млрд руб. (это в 1,55 раза больше, чем за 2006 г.), то в 2008 г. будет выдано ипотечных кредитов на 752 млрд руб. (это в 1,4 раза больше, чем в 2007 г.), то есть рост замедлится.
Тем не менее критичной ситуацию назвать нельзя. Такие серьезные последствия, как для США, отечественной банковской системе не грозят: ипотечный рынок в США составляет более 50% ВВП, в России - всего 2,3% ВВП. К тому же падения цен на недвижимость, подобного тому, что наблюдался в Америке перед кризисом, в нашей стране не намечается. А уже во второй половине 2008 г. может возобновиться тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам в России, отмечавшаяся в 2006 г. и в первом полугодии 2007 г.
Дмитрий Шапочкин, начальник управления партнерских продаж Городского Ипотечного банка:
- Наша задача - используя минимальное количество собственных средств, приобрести квартиру на вторичном рынке в Сочи, чтобы продать ее на пике цен, то есть в 2013 году. Предположим, что стоимость приобретаемой квартиры к этому сроку вырастет втрое.
Итак, приобретаем однокомнатную квартиру в Сочи за $100 тыс. 15% от стоимости квартиры ($15 тыс.) вносим за счет собственных средств. Кредит оформляем на срок 6 лет (период нашего инвестиционного проекта), под 10,99% годовых в долларах. Оплачиваем единоразовые комиссии в размере $1809. Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составит $1617,5 (или $19410 в год). Кроме этого, раз в год нам необходимо будет оплачивать страховку. Стоимость квартиры на начальном этапе равна $100 тыс. и с каждым годом увеличивается на 17% (что соответствует нашему изначальному допущению, что стоимость квартиры увеличится в 3 раза, за 6 лет). Отрицательные значения в столбце "денежный поток" говорят о том, сколько мы платим из собственного кармана, положительные - о том, какой получили доход. Мы получаем единовременный доход через 6 лет, после продажи квартиры за $300 тыс. Согласно нашим расчетам за 6 лет пользования кредитом из собственного кармана мы уплатили $135 424. Так как за квартиру мы планируем выручить $300 тыс. долларов, можно рассчитать ставку доходности наших инвестиций. Она составит 20% годовых.