Спор с силовиками уральские строители просят разрешить власть

Совет ассоциации строителей Екатеринбурга обратился к руководству Свердловской области и министерства регионального развития РФ с призывом предпринять решительные шаги к урегулированию ситуации, связанной с юридической трактовкой силовиками исполнения компаниями-застройщиками социальных и публичных обязательств перед муниципалитетом.

С начала нынешнего года сотрудники прокуратуры Свердловской области и различных структур МВД провели в нескольких строительных организациях Екатеринбурга проверки и обыски.

- Силовиков в основном интересуют документы, касающиеся образования и использования средств городского целевого муниципального фонда на развитие инженерной инфраструктуры и на решение "квартирного вопроса" социально не защищенных жителей Екатеринбурга, на снос ветхих домов, - говорит президент ассоциации строителей Евгений Липович. - Их также интересует, как компании-застройщики исполняют соответствующие обязательства перед администрацией города. По итогам проверок правоохранительные органы делают весьма сомнительные выводы, ставя застройщиков в патовую ситуацию. Так, по мнению силовиков, все компании, которые возводят жилье в городе и добросовестно исполняют постановления и решения органов власти, являются злостными неплательщиками налогов.

Напомним, что еще с конца 80-х начала 90-х годов прошлого века во многих крупных городах страны муниципалитеты ввели порядок, согласно которому застройщики, получая в аренду земельный участок под возведение жилого дома, должны были взять на себя обязательства предоставить городу пять процентов из построенных квартир. Эти квартиры администрации городов направляли на решение жилищных проблем нуждающихся из числа бюджетников, ветеранов войны, многодетных семей. Такой порядок существовал и в Екатеринбурге.

С течением времени у застройщиков появилось еще одно обязательство перед городом: направлять десять процентов от сметной стоимости дома в целевой муниципальный фонд развития инженерной инфраструктуры, необходимой для строительства и последующей эксплуатации жилья - на прокладку водопроводов, канализации, тепловых и электрических сетей и прочего.

- И к первому, и ко второму обязательствам застройщики, ответственно участвующие в градостроительной деятельности, относятся с пониманием: первое призвано решать социально значимую задачу, второе, по сути своей являясь социальной нагрузкой на бизнес, одновременно обеспечивает саму возможность продолжения жилищного строительства в Екатеринбурге, - говорит Евгений Липович. - Вместе с тем оба эти обязательства - необходимые условия получения права аренды на земельный участок под застройку.

Все эти расходы - направление пяти процентов квартир на нужды города и 10-процентные отчисления в целевой муниципальный инфраструктурный фонд - застройщики, отчитываясь перед налоговиками, включали в затраты на строительство.

Вот тут и возникает налогово-правовая коллизия: налоговики, а следом за ними и правоохранительные органы, считают, что это противоречит действующему законодательству. Включение этих отчислений в статьи затрат приводит к неправомерному сокращению суммы, облагаемой налогом на прибыль, а следовательно, по логике налоговых органов и силовиков, застройщики недоплачивают в бюджет. Причем по-крупному. Если учесть, что сметная стоимость жилого 50-квартирного дома составляет примерно 100 миллионов рублей, то только исполнение застройщиком обязательства по отчислению десяти процентов в инфраструктурный фонд, снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на десять миллионов. С учетом предусмотренных штрафов застройщику может быть выставлен от налоговиков счет на три миллиона рублей. За что, спрашивается? Ответ следует из самой ситуации: за ответственное ведение бизнеса и выполнение публичных обязательств, которые содержатся в условиях договоров аренды на земельные участки, выделенные под возведение жилья.

В обращении, подписанном девятнадцатью членами ассоциации, содержится призыв к руководству региона и Министерства регионального развития РФ разобраться в сути возникших проблем и противостояния. По мнению членов ассоциации, продолжение неправомерных нападок на строительный сектор города может привести к замедлению темпов роста строительства жилья в Екатеринбурге, в чем ни одна из сторон, вовлеченных в конфликт, не может быть заинтересована.

Андрей Каспирович, адвокат:

- Стороны стали заложниками конфликтной ситуации по крайней мере в силу двух наиболее существенных обстоятельств. Первое. Законодательные акты, которые регламентируют жилищное строительство, взаимоотношения между его участниками - федеральные, а конкретные проблемы, которые приходится при этом решать, - муниципальные. Пока федеральное законодательство четко не определит права муниципалитетов на часть новых построек на каких-либо условиях, механизмы развития инженерной инфраструктуры, такие коллизии будут возникать снова и снова.

Второе. В силу этой неопределенности в городах принимаются механизмы решения проблем, формы договоров между застройщиком и муниципалитетом о перечислении средств в фонд развития инженерной инфраструктуры, которые не соответствуют фактическому положению дел, действительной сути сделок.

Согласно договорам между застройщиком и муниципалитетом, это добровольные пожертвования застройщика. В действительности же это обязательное условие для предоставления земельного участка под застройку. И в конечном счете, это средства не застройщиков, а дольщиков строительства, что отражается в договорах на долевое участие в строительстве между дольщиком и застройщиком. Поэтому застройщики могли бы по-другому учитывать эти деньги. Средства могут выделяться из доли, учитываться за балансом предприятия, после чего передаваться муниципалитету. Так отчисление средств в муниципалитет максимально соответствует фактической сути дела: застройщик тут выступает как посредник.

Прибыль у застройщика образуется после того, как он сдал дом. То, что у него осталось после выполнения своих обязательств перед дольщиками, подрядчиками, муниципалитетом, это и есть его прибыль. В силу того, что финансовый результат от деятельности застройщика появляется уже после окончания строительства и перечисления средств дольщиков в целевой муниципальный фонд, уменьшения размера прибыли здесь нет. Поэтому усматривать в действиях застройщиков состав уголовного преступления или административного проступка было бы неправильным. Да и состава преступления здесь тоже нет, поскольку у застройщика нет умысла на незаконное занижение прибыли. Как нет оснований и для доначисления налога.

Если позиция налоговиков и правоохранительных органов, не основанная на фактических обстоятельствах сделок между застройщиком и муниципалитетом, возымеет действие, это приведет к плачевным последствиям для строительной отрасли города: либо будет массовое банкротство предприятий, либо резко увеличится стоимость жилья.

Юрий Куричев, заместитель председателя арбитражного суда Свердловской области:

- Обсуждаемая тема является чрезвычайно актуальной. Сложившаяся в настоящее время практика Арбитражного суда Свердловской области, одобренная вышестоящими инстанциями в Уральском федеральном округе, устанавливает, что платежи, уплачиваемые застройщиками в фонд инженерной инфраструктуры, не являются безвозмездными платежами, это определенного рода компенсация за предоставленную возможность строительства  на городской территории. Таким образом, с точки зрения гражданского законодательства, данные договорные отношения вполне легитимны, а с точки зрения налогового законодательства, уплачиваемые платежи в фонд развития инженерной инфраструктуры города являются экономически оправданными и документально обоснованными. Соответственно на указанные суммы вполне правомерно уменьшается база при расчете налога на прибыль.