Поделиться
За последние 5 лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Полтора-два года роста сменяет год стагнации, потом все повторяется. Если нарисовать ценовую кривую, получается, что новый двукратный скачок ждет нас к 2009 году. Однако рост не может продолжаться вечно. Существует "потолок", по мере приближения к которому рост становится более умеренным или пропадает. Конечно, "потолок" постепенно может отодвигаться все выше - влияют инфляция, рост уровня жизни, но это все же не прибавка на 100 процентов в год.
На ценовой марафон можно посмотреть и под другим углом. Похоже, рынок действительно накопил усталость. Если в 2002 году для передышки ему потребовалось несколько месяцев, то во время стагнации 2004-го - более полугода. Стагнация конца 2006-2007 годов продолжалась еще дольше. Более того, если в 2004-м рост цен остановился, но почти не было отката назад, то в 2007 году цены упали на 5-10 процентов, а с учетом скрытой коррекции - до 15.
Почему двукратный скачок цен маловероятен? По мнению специалистов irn.ru, причин здесь несколько. Во-первых, Москва догнала, а иногда и перегнала уровень цен на жилье в Европе, уступая лишь Лондону или Монако. При этом и качество жизни, и качество жилья в российской столице по многим параметрам уступает европейским.
В большинстве европейских столиц цена "квадрата" составляет от 2 до 5 тысяч долларов, дороже только элитное жилье. В Москве 4-5 тысяч долларов - средний уровень цен в "панели", пятиэтажках и т.д. Жилье бизнес-класса это уже 7-10 тысяч за метр и выше. Нелепо предполагать, что цены в нашей столице вырастут еще в 2-3 раза и станут выше, чем в самых дорогих городах мира.
Во-вторых, даже несмотря на ограниченность предложения жилья в столице, рост цен будет сдерживаться платежеспособностью населения. Как бы мало ни было квартир на рынке и как бы они ни были нужны людям, их не смогут покупать, если не позволят финансовые возможности. Примечательно, что скачок цен в 2005-2006 годах во многом был обусловлен активным развитием ипотеки и повышением платежеспособного спроса за счет заемных средств. Но рост остановился, когда для основной массы представителей среднего класса стало невозможным приобрести квартиру даже за счет ипотеки.
Но, возможно, в 2008 году наступит долгожданное снижение цен? Вряд ли. В первую очередь, высокие цены держатся за счет ограниченного объема строительства. Объемы ввода нового жилья приблизительно постоянны (5 миллионов квадратных метров в год). Под социальные программы, очередникам и переселенцам из пятиэтажек отдается примерно половина квартир (несколько лет назад - 30 процентов). Для тех, кто пытается квартиру купить, жилья остается меньше.
Изменилась и структура строительства. В 2000-2002 годах 70-80 процентов жилья было панельным. Сейчас панель строится только для социальных программ, а почти все, что идет на продажу, - монолитно-кирпичные дома. Их качество, безусловно, лучше, но площади квартир в них примерно в полтора раза больше, а значит, при том же количестве построенных метров квартир меньше в полтора раза.
По оценкам irn.ru, пять лет назад на рынок поступало 50 000-55 000 квартир в год. Сегодня 25 000-30 000. И эта картина вряд ли будет меняться в пользу покупателей - увеличить объемы строительства в Москве физически невозможно, да и застраивать город "панельками" вряд ли стоит.
Похоже, именно эти причины не дали ценам на недвижимость заметно упасть в 2007 году. В среднем продавцам пришлось скинуть порядка 5-10 процентов, иногда просто переждать и покупатели снова стали появляться. Если бы существовали предпосылки для существенного падения цен, они бы уже проявились.
Для большинства типов жилья нижним пределом динамики цен (пессимистичный вариант), скорее всего, будет их сохранение на нынешнем уровне. Если рост и будет иметь место, он вряд ли приобретет масштабы прошлых лет. Скорее возможен рост, обусловленный процессами инфляции или чуть выше нее, на уровне 15-20 процентов в год (оптимистичный вариант), что характерно для большинства рынков недвижимости в условиях стабильной общеполитической и экономической ситуации.