Новости

29.01.2008 03:00
Рубрика: Экономика

Запись актов арендного состояния

Что надо делать бизнесу, чтобы не лишиться занимаемого помещения

Если арендатор не хочет лишиться занимаемого помещения, условия договора аренды следует соблюдать! Такой вывод следует из постановления президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15 января 2008 г. N 11694/07.

Рассматривавшийся спор касался регистрации договора аренды помещения, заключенного между департаментом имущества и фирмой-арендатором. Договор был рассчитан на срок 10 лет, следовательно, подлежал государственной регистрации. И в самом договоре было четко сказано, что арендатор должен в течение месяца передать необходимые для регистрации документы в регистрирующий орган. Но что-то в отношениях сторон не сложилось: сам арендатор впоследствии утверждал, что арендодатель не передал ему экземпляры договора, необходимые для регистрации. Только никаких документальных подтверждений вины арендодателя в задержке передачи документов у арендатора не оказалось. Возможно, в устных переговорах арендодатель и признавал свою вину, но устные признания к делу не подошьешь. А письменных претензий арендатор не направлял.

В итоге ни через месяц, ни через полтора месяца на регистрацию ничего сдано не было. Департамент имущества не стал выяснять, чья в этом вина, и поступил радикальным образом: сдал помещение в аренду другой фирме.

Уже на следующий день после заключения второго договора незадачливый первый арендатор отдал в регистрирующий орган те документы, которые у него имелись. Но "поезд ушел": орган Федеральной регистрационной службы зарегистрировал второй договор. С момента государственной регистрации второй договор вступил в силу, а первый арендатор оказался занимающим "чужое" помещение.

Арбитражный суд, куда обратилась лишившаяся помещения фирма, признал незарегистрированный договор незаключенным. А поскольку договор не был заключен, постольку арендодатель мог свободно распоряжаться помещением. В частности, сдать его в аренду третьему лицу. Исходя из такого понимания ситуации суд отказал "выселенному" арендатору в иске. Суд апелляционной инстанции подтвердил правильность данного решения.

Иначе постановил окружной суд - ФАС Поволжского округа. Судьи согласились с доводами первого арендатора и "оставили" помещение за ним. Окружной суд счел ключевым моментом упоминание в договоре об обязанности арендатора только лишь сдать документы на государственную регистрацию. А так как договор не содержит указания на срок такой регистрации, то, дескать, с арендатора и спрашивать нечего. "Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения могла быть произведена в период срока его действия", - сделал глубокомысленный вывод ФАС ПО. Вот, мол, заключен договор на десять лет, и если когда-нибудь в эти десять лет договор все-таки будет зарегистрирован, то и хорошо.

При торжестве такого подхода требование законодательства о регистрации договоров аренды оказалось бы пустым звуком: арендатор вплоть до последнего дня с полным основанием мог бы утверждать, что время для регистрации еще имеется, а в последний день тема переставала бы существовать.

То, что по договору обязанности арендатора ограничиваются лишь сдачей документов, вполне логично: сама регистрация не является прерогативой арендатора, а потому не может быть вменена ему в обязанность. Но для того чтобы орган Федеральной регистрационной службы мог осуществить регистрацию надлежащим образом, он должен получить все необходимые документы. Соответственно арендатор в оговоренный договором срок обязан представить все документы - без каких-либо изъятий. И регистрация договора тогда должна быть произведена не "в период срока его действия", а в период, предусмотренный федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Высший арбитражный суд "поправил" нижестоящих коллег, отменив постановление окружного суда и оставив в силе два первых судебных акта. "Выселение" первого арендатора состоялось окончательно. Не приложив усилий к сбору нужных документов, фирма лишилась помещения.

Соображения, которыми руководствовался ВАС РФ, пока что неизвестны: текст постановления N 11694/07 появится позднее. Но результат рассмотрения дела уже ясен: арендаторам не следует расслабляться. Если договор аренды возлагает на арендатора обязанность сбора документов для регистрации, то документы нужно собирать. Ситуация, когда арендодатель не спешит передать находящиеся у него документы, рассмотрена президиумом ВАС РФ в пункте 7 информационного письма N 59 от 16 февраля 2001 г.: арендатору тогда следует обращаться в суд. Если же арендатор будет надеяться, что проблема с регистрацией как-нибудь сама рассосется, то можно заранее начинать поиск нового помещения "про запас". Потому что при отсутствии регистрации имеется вероятность, что из занимаемого помещения "попросят" в любой момент. Как только арендодателю заблагорассудится.

Экономика Бизнес Экономика Недвижимость Коммерческая недвижимость Судебная власть Суды общей юрисдикции Верховный суд Бизнес - Главное