Поделиться
До революции большинство домов в Петербурге были доходными - в них сдавались квартиры для нанимателей. В наше время ситуация с доходными домами сильно осложнилась: в настоящее время в Петербурге нет ни одного подобного объекта. Нет даже четкого законодательного определения, что же такое "доходный дом".
С этим понятием пока разобралась только Москва. Там принято постановление правительства города, согласно которому под "доходным" понимается "жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма". В Москве же находится единственный официальный доходный дом нашего времени. Он расположен в Николоворобьинском переулке, и в нем 46 квартир. Управляет домом Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы. Иногда к доходным домам причисляют также такие московские объекты, как жилищно-офисный комплекс "Донской Посад" (77 квартир, среди которых есть и двухуровневые объекты), Arbat Tower (38 квартир) и Park Place на Ленинском проспекте. Известно также, что в столице в ближайшее время должны появиться еще два доходных дома. Один будет предназначен для временного проживания студенческих и молодежных семей, второй - для проживания очередников. Построены они будут на бюджетные деньги.
Отели не по статусу
Что касается Петербурга, то доходных домов здесь нет. В их отсутствие многие понимают под такими объектами апарт-отели и мини-гостиницы, конкурирующие с квартирами в посуточной аренде. Как рассказал генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость" Сергей Дроздов, "проекты апарт-отелей вполне рентабельны: расселение отдельных парадных, а иногда и целых домов, хотя и сложно, но осуществимо". "Апарт-отель может занимать один или несколько этажей, где сдают и комнаты, и квартиры - посуточно или на долгосрочной основе, предоставляя при этом различные дополнительные услуги. В Петербурге, по различным данным, находится более 400 мини-гостиниц и порядка десяти официальных апарт-отлей. В большинстве своем они находятся в центре города и на Петроградской стороне. Стоимость проживания в них в зависимости от местоположения, уровня сервиса, количества дополнительных услуг и длительности проживания составляет от 20 до 500 долларов в сутки", - говорит эксперт. При этом Сергей Дроздов подчеркивает, что "апарт-отели все-таки отличаются от доходных домов: отели по юридическому статусу - нежилые помещения".
Инструмент для выгоды
Доходные дома также не являются социальным жильем. "Ведь социальное жилье как минимум бесприбыльное, а часто еще и субсидируемое. А доходные дома - инструмент для получения коммерческой выгоды", - поясняет генеральный директор фонда "Институт экономики города" Александр Пузанов.
Тем не менее создание доходных домов - социальная задача. Как сообщил заместитель директора агентства недвижимости "Бекар" Леонид Сандалов, "рынок аренды в городе формируется в большинстве случаев за счет предложений квартир категорий граждан среднего и ниже среднего социального класса". Это большой социальный пласт людей, которые сегодня не в состоянии купить квартиру даже по ипотеке. Это целевая аудитория рынка аренды. И в будущем она не уменьшится. Как заявил директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков, "помимо этого существуют такие задачи, как расселение коммуналок, аварийного жилья". "В их решении доходные дома могли бы сыграть позитивную роль", - отметил он.
При этом эксперт подчеркнул, что государство может способствовать появлению доходных домов тремя способами. "Во-первых, это прямое участие в форме частно-государственного партнерства или создания бюджетных социальных домов. Во-вторых, определенные преференции инвесторам, которые занимаются этим сегментом. В-третьих, действия по легализации существующего серого рынка аренды", - заявил Николай Пашков.
Трезвый расчет
В том, что доходные дома в России много лет не строят, по мнению экспертов, нет никакого злого умысла. А есть рациональное экономическое поведение как бизнесменов, так и потенциальных арендаторов, трезво оценивающих свои риски.
Основные причины, сдерживающие развитие этого сектора недвижимости, именно экономические. Главная заключается в том, что частное арендное жилье вовсе не является дешевым. "На круг арендатор за аналогичное жилье должен заплатить никак не меньше собственника. Ведь в стоимость квартиры в доходном доме будет включена не только прибыль бизнесмена, но и более высокий процент, под который он получит кредит в банке по сравнению со строительством жилья на продажу и другие расходы", -говорит Александр Пузанов.
Отсюда возникают резонные вопросы: так ли велик платежеспособный спрос на такое жилье и что остается бизнесу - строить заведомо низкокачественные здания или не строить их вообще?
"Строитель сегодня сам откажется от этой мысли и найдет более выгодные сферы вложения средств, прежде чем с ним начнут обсуждать социальную приемлемость такой идеи", - считает Александр Пузанов. С ним согласен Николай Пашков. По его словам, всему виной низкая доходность этого сегмента по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости. "Доходность от строительства, например, бизнес-центров, составляет сегодня 15-20 процентов, складов - 10-15 процентов, в то время как у доходных домов - это всего лишь 5-6 процентов", - пояснил он.
Рынок диктует спрос
Кроме того, по мнению экспертов, "существует ощутимая конкуренция со стороны рынка "дикой" аренды". По словам Николая Пашкова, "она ставит инвестора доходного дома в заведомо неравные условия: частный собственник получает все деньги на руки, а с арендной платы в доходном доме инвестор должен будет заплатить еще все налоги".
По мнению Леонида Сандалова, появление большого количества доходных домов вообще может сильно подорвать рынок аренды. "С одной стороны, это хорошо для тех, кто снимает жилье: появляется возможность снижения арендной ставки. С другой стороны,это может плохо повлиять на социально не защищенные группы, которые только и живут за счет сдачи жилья внаем",- пояснил эксперт.
Сергей Дроздов также считает, что строительство доходных домов в качестве приносящего прибыль бизнеса пока неинтересно для девелоперов. "Земля в городе дорогая, а строительство малодоходных объектов, окупаемость которых, в отличие от жилья, составляет 20-25 лет, не- выгодно. Кроме того, по доходности вложения в недвижимость с целью ее дальнейшей сдачи стали невыгодными (они приносят 3-6 процентов годовых, и эта цифра в полтора раза ниже, чем год назад). Зато в качестве альтернативы муниципальному жилью такие проекты возможны", -отметил он.
А директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский, подчеркнул, что у строительства доходных домов есть препятствия ментального характера. "Люди предпочитают иметь собственное жилье, что связано с желанием достичь стабильности. Поэтому спрос на доходные дома развивается в ограниченном - элитном - сегменте недвижимости", - отметил он.
Субсидии в мобильность
Есть еще один важный недостаток у частного арендного жилья. "Зарубежная практика показывает, что цены на него очень мобильные, гораздо мобильнее доходов арендаторов. Как результат - периодически возникающие локальные жилищные кризисы", - говорит Александр Пузанов. При этом он подчеркивает, что во времена этих кризисов у местных властей часто возникает мощный политический соблазн вмешаться в ситуацию либо через законодательное ограничение уровня арендной платы, либо путем прямого или косвенного субсидирования сектора, что с точки зрения экономики недопустимо. "Арендодатель, разумеется, ответит на это ухудшением содержания жилья. А арендатор будет стараться как можно дольше задержаться в субсидированном жилье, что сведет на нет все преимущества арендного жилья с точки зрения мобильности населения", - говорит эксперт.
По его словам, недавнее исследование показало, что страны, где практиковалось субсидирование арендной платы (Скандинавия, Франция, Нидерланды, Германия) характеризуются как раз низкой мобильностью арендаторов и высокой долей субсидирования жилищной сферы в ВВП.
Не панацея
Тем не менее за рубежом сегмент доходных домов является равноправным сегментом рынка инвестиционной коммерческой недвижимости. "Инвесторы рассматривают вложения в этот сегмент наравне с вложениями в офисный сектор, складской и торговый из-за низкой степени рисков и юридической прозрачности", - заявил Николай Пашков.
Кстати, наиболее высокая доля арендного сектора сегодня в Германии - почти 60 процентов (на долю частного арендного жилья приходится 48 процентов). Причем доля рыночной аренды за последние четверть века существенно сократилась практически во всех странах: например, в Бельгии - с 31 до 24 процентов, в Нидерландах - с 24 до 11 процентов. "Видимо, за этими цифрами стоят какие-то серьезные процессы, в которых стоило бы разобраться, прежде чем провозглашать доходные дома очередной панацеей. Конечно, никто не говорит, что сектор частных доходных домов не нужен, что его развитию не нужно содействовать. Но в обозримом будущем он вряд ли превысит 10 процентов жилищного фонда", -подытожил Александр Пузанов.
На пути к цивильности
Тем не менее эксперты единодушно поддерживают идею создания доходных домов в Петербурге.
По мнению Николая Пашкова, появление доходных домов и крупных собственников таких домов позволит сделать рынок аренды более цивилизованным. "Сегодня этот рынок пока непрозрачен, непредсказуем и далек от четких правил игры. Правовая защищенность как собственников квартир, так и арендаторов пока еще очень слаба",- отметил он. Другой аспект, на который обратил внимание эксперт, состоит в том, что ответственность за судьбу большинства существующих жилых домов неоднозначна. "В процессе приватизации часть квартир выкуплена в частную собственность, часть - принадлежит государству, кому в конечном итоге принадлежит дом целиком - неясно. У нас еще не все владельцы квартир понимают, что собственность, помимо прав, - это еще и обязательства. Если, например, дом пришел в аварийное состояние, то собственник обязан заплатить за его снос и утилизацию. У доходного дома с этой точки зрения есть неоспоримое преимущество: у него есть собственник, который в полной мере несет ответственность за его судьбу и техническое состояние, от которых напрямую зависят его доходы", -пояснил эксперт.
В свою очередь, Николай Казанский отметил, что "в ближайшее время в Петербурге ожидается появление классических доходных домов, ориентированных на профессионалов высокого уровня из зарубежных стран или из Москвы". "С развитием экономики все больше людей захотят быть мобильными в пределах страны или даже одного города. Рентное жилье - логичное решение этой проблемы. Растущий спрос будет стимулировать появление предложений. Например, в США доходные дома являются наиболее массовым сегментом доходной недвижимости. И, скорее всего, сегмент доходных домов начнет развиваться с элитных объектов", - прогнозирует эксперт.
Как говорится, спрос рождает предложение.