К концу года жилье в Питере подорожает на 75 процентов

Риэлторы предрекают в 2008 году 75-процентный рост цен на жилье в Петербурге. Напомним, что в начале года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составила 84 тысячи рублей, на первичном - 75 тысяч рублей.

Оптимистичные и преждевременные

Первые прогнозы нового витка роста цен на жилье аналитики высказывали еще осенью. Так, ведущий эксперт Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник в ноябре заявлял, что рост, вероятно, начнется весной-летом текущего года, не называя конкретных цифр. В конце января, зафиксировав 4-процентный рост за месяц - при почти двухнедельных праздниках, - петербургские риэлторы начали давать осторожные прогнозы о 30-40-процентном удорожании квадратного метра за год. Впрочем, Илья Еременко, генеральный директор Центра развития проектов корпорации "Петербургская недвижимость", называл максимальной цифру в 50 процентов в год. Однако всего через несколько дней, на конференции о рынке ипотеки в рамках ежемесячной выставки "Жилищный проект", и эти прогнозы были названы слишком оптимистичными.

Не предел

По словам Сергея Бобашева, директора информационно-аналитического отдела группы компаний Бюллетень недвижимости", цены на жилье в Петербурге в 2008 году вырастут на 75 процентов, если январские темпы удорожания квадратного метра на 1 процент в неделю сохранятся. Цифру в 50 процентов он назвал не максимальной, как предполагалось ранее, а минимальной. Тренды рынка, по мнению эксперта, можно оценить, наблюдая за поведением продавцов квартир: если в ажиотажном 2006 году они завышали цены в листингах на 6-7 процентов, то сейчас "накидка" уже составляет 4 процента. Активизация спроса на рынке квартир началась еще осенью, а кризис на фондовом рынке, вывод части средств из паевых фондов и банков только подлил масла в огонь. Средняя величина вкладов в паевые фонды составляет 40-50 тысяч  долларов, и примерно таким же бывает первоначальный взнос при покупке квартиры в кредит или в рассрочку. Нетрудно догадаться, куда пойдут эти деньги. При этом количество сделок на рынке недвижимости несколько лет практически не увеличивается и составляет около 100 тысяч в год, если сложить вместе сделки на первичном и вторичном рынках. Отсюда, естественно, следует резкое увеличение цены квадратного метра.

Эксперт надеется, что в 2008 году предложение на рынке жилья и количество сделок все же увеличатся - за счет постепенного ввода крупных проектов-"миллионников": "Балтийской жемчужины", Новой Ижоры, Кудрово и других. Между тем, по мнению Михаила Бимона, директора департамента маркетинга и стратегического развития корпорации "Петербургская недвижимость", эти проекты будут вводиться постепенно, очередями. Это значит, что на рынок не хлынут вдруг сотни тысяч метров нового жилья, то есть прирост предложения будет идти постепенно и не превысит растущий спрос. Как утверждает Сергей Бобашев, к концу года средняя стоимость квадратного метра жилья в Петербурге превысит 120 тысяч рублей.

Спрос стремится на окраины

Цены на жилье в Ленинградской области, несколько опоздав за ажиотажем 2006 года, пережили скачок годом позже - за 2007 год они выросли на 150 процентов и вплотную приблизились к петербургскому уровню цен. Об этом рассказал на конференции замдиректора Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования (областного АИЖК) Виталий Смирнов. По его словам, из-за резкого повышения цен сами жители региона уже не могут купить квартиру в популярных районах области. Платежеспособный спрос сместился в отдаленные районы: люди ищут жилье в Подпорожье, Кингисеппе, Сланцах, Приозерске.

Однако в этих поисках граждане сталкиваются с основной проблемой рынка недвижимости Ленобласти - нехваткой качественного жилья в отдаленных районах, из-за чего одобренные банками заемщики зачастую не могут реализовать свой кредит. Так, в 2007 году из 450 одобренных банками заемщиков лишь 310 смогли реализовать свои кредиты общей суммой в 324 миллиона рублей.

Поэтому, пояснил Смирнов, если в районах, где есть платежеспособный спрос, строительство практически не ведется и качественного жилья нет, то областное АИЖК должно само выступить в качестве застройщика. Так и было сделано - гора пошла к Магомету. Финансовые возможности для этого имелись: в феврале 2007 года уставный капитал агентства был значительно увеличен. Кроме того, в СЗФО все областные АИЖК уже давно сами строят жилье. За год агентство построило несколько объектов - не высоких многоквартирных домов, а небольших зданий, которые возводятся за несколько месяцев. Чиновник подчеркнул, что на окраине области даже себестоимость новых квартир выше, чем полная стоимость жилья на вторичном рынке. В этом отличие области от Петербурга: зачастую на вторичном рынке жилье не дороже, как в мегаполисе, а дешевле.

Ипотека - два процента ВВП

Между тем российский рынок ипотеки, несмотря на американский и европейский кризис, по мнению большинства экспертов, не понесет серьезных потерь. В 2008 году, по данным Сергея Бобашева, объем ипотечных кредитов в Петербурге вырастет до 3 миллиардов долларов, или до 25 тысяч кредитов. Сейчас объем заемных средств на рынке составляет 20-30 процентов, за год он увеличился более чем в два раза. Напомним, что в 2007 году в городе было выдано 18 тысяч ипотечных кредитов, из которых 8 тысяч выдано в последние три месяца года. Средний размер кредита, по словам Бобашева, увеличился с 65 тысяч долларов до ста и более тысяч.

Как считает Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования банка "ВТБ-24", для России кризис на западе означает конец эпохи дешевых денег. К концу года требования к ипотечным заемщикам ужесточились, ставки по кредитам выросли на 1-2 процента. При этом вдруг оказались в цене российские вкладчики: потеряв возможность рефинансироваться за рубежом, российские банки решили привлечь российских вкладчиков повышенными ставками по депозитам. Кроме того, российскому рынку помогают удержаться стабильно высокие цены на нефть. Скорее всего, по мнению эксперта, американский кризис слабо отразится на экономике России, в том числе на ипотечном рынке, тем более что у нас он составляет 2 процента ВВП, а в Америке - 50 процентов. Возможно, маржа банков сократится, но кризиса, подобного дефолту 1998 года, не будет. Тем более, как подчеркивает Хоботова, что у российского и американского рынков ипотеки больше отличий, чем сходств. Российские заемщики стараются погасить кредит досрочно, а в США часто тянут до последнего, в России действует фиксированная ставка по кредиту, а в США - плавающая, у нас практически не дают кредитов без первого взноса, а в Америке - совсем наоборот. Наконец, в США ставка по кредиту не больше 6 процентов, а в России - 11-12 процентов, и поэтому в США кредит могут взять все, а в России - только весьма зажиточные люди.

В целом 2008 год на рынке ипотеки, как считают банковские эксперты, должен пройти без больших встрясок. Кредиты с большим первоначальным взносом, минимальным сроком и минимальной ставкой будут выдаваться на прежних условиях. Некоторые изменения коснутся возраста заемщика и условий выдачи очень крупных кредитов (хотя именно такие кредиты понадобятся в условиях нового витка цен на жилье). От нехватки кредитных денег больше всего могут пострадать небольшие банки, а крупные государственные и иностранные банки, возможно, даже пополнят кредитный портфель. Впрочем, пока потребитель практически не отреагировал на ужесточение банками условий выдачи кредитов и требований к заемщикам. Состоятельные люди готовы взять кредиты на любых условиях, то есть ипотека по-прежнему остается доступной лишь "верхнему слою среднего класса". Впрочем, как и вообще покупка жилья, - если прогнозы аналитиков на этот раз окажутся верными.