Сектор современных торговых форматов в последние годы один из самых привлекательных на рынке недвижимости. Ежегодно он расширяется на 20-30 процентов (в 2007-м - аж на 35). Однако дальнейший рост возможен только при исключительно грамотном менеджменте, говорилось на международном форуме "Торговая недвижимость в России", состоявшемся в Воронеже.
Эта подвижная недвижимость
Рынок недвижимости не без основания считают индикатором экономической и социальной конъюнктуры. Еще памятно то время, когда безбрежные торговые центры воспринимались россиянами как диковина, невесть как занесенная с Запада. Теперь к ним привыкли не только в столице, но и в провинции. Более того, в крупных городах потребители предъявляют к предлагаемым ТЦ товарам и услугам все большие требования, а посещая торговый дом, не оставляют без внимания недостатки вентиляции, освещенности и т.д.
По данным Российского совета торговых центров, количество гипер- и супермаркетов в нашей стране уже превысило 4 тысячи. В среднем на миллион жителей ныне приходится 1 гипермаркет и 20 супермаркетов. В столице эти показатели выше общероссийских - соответственно 2,9 и 78. Периферия, однако, если и отстает, то далеко не безнадежно: в Нижнем Новгороде - 8,5 и 54, в Санкт-Петербурге - 11 и 56. Значительно разнятся между регионами и показатели общей обеспеченности торговой недвижимостью.
Самое интересное, впрочем, не это. Ситуация может существенно измениться в ближайшие пять-шесть лет, когда, согласно прогнозу консалтингового отдела компании Astera, в России будет введено в эксплуатацию около 10 миллионов квадратных метров торговых площадей, а общий объем инвестиций в этот сектор составит почти 15 миллиардов долларов. По мнению аналитиков, это обострит конкуренцию между держателями площадей, приведет к более активному вытеснению с рынка второсортной и устаревшей недвижимости.
Допинг для шопинга
Сегодня торговая недвижимость - самый развитый сегмент в сфере коммерческой недвижимости. Так, в Воронеже на рынке аренды торговые площади занимают около 90 процентов всего объема предложений. Теперь почти в каждом районе воронежцев ждут современные торговые и торгово-развлекательные центры с торговой площадью в двенадцать, восемнадцать и даже тридцать тысяч квадратных метров. При этом если в 2007 году через сетевые форматы покупали продукты 33 процента горожан, то к 2010 году, по прогнозам, их будет 65-70 процентов. До конца года планируются к сдаче еще шесть торгово-развлекательных центров. А на 2009-2010 годы заявлены еще более масштабные проекты - такие, как ТВЦ межрегионального формата общей площадью 150 тысяч квадратных метров. С пуском в эксплуатацию всех заявленных на эти годы объектов Воронеж по количеству торговой площади на тысячу жителей может обогнать и Москву. Если нынче этот показатель равняется 117 квадратным метрам, то через три года достигнет 450-500.
По словам управляющего директора Российского совета торговых центров Олега Войцеховского, рынок крупных торговых объектов в городах-миллионщиках уже сейчас близок к насыщению. Он получил бурное развитие, когда помещения в комплексах в основном сдавались в аренду, а не продавались торговым операторам. Но говорить о том, что активная продажа площадей ушла в прошлое, пока рано. В ситуации, когда многие торговые фирмы продолжают воспринимать приобретение недвижимости как средство успешного инвестирования и гарантию финансовой устойчивости, продающиеся площади пользуются спросом. Цена качественных торговых помещений в региональных центрах варьируется от 60 до 120 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от класса объекта, его местоположения, близости к покупательским потокам, а стоимость годовой аренды - от 9 до 30 тысяч.
Несколько иные ожидания у местных финансистов. Представитель Центрально-Черноземного банка Сбербанка России заявил на форуме, что уже с этого года его учреждение ужесточит требования к кредитованию строительства торговых комплексов в регионе, так как возводимые в настоящее время объекты площадью 100 и более тысяч квадратных метров могут не найти нужного количества арендаторов и не окупиться в проектные сроки.
Инвестор с широкой пропиской
До недавнего времени на региональном рынке коммерческой недвижимости хозяйничали почти исключительно местные фирмы, во всяком случае, по названиям и именам владельцев. Долгое отсутствие иногородних инвесторов было связано не в последнюю очередь с протекционистской политикой местных властей. Чужакам труднее собрать объективную информацию о состоянии рынка в городе, спросе на те или иные товары и услуги, завести деловые связи с чиновниками. Неудивительно, что многие выгодные проекты уходили у пришельцев прямо из-под носа. Однако быстро растущий спрос на новые качественные услуги в сфере шопинга, отдыха, развлечений, потребность в серьезных финансовых средствах не могли не распахнуть двери для иногородних инвесторов, прежде всего столичных. По экспертным оценкам, воронежским рынком торговой недвижимости сейчас заинтересованы главным образом московские компании, за которыми стоят как столичные, так и иностранные инвесторы. С собой они несут современные, как правило, более эффективные методы разработки и управления проектами, а также серьезные инвестиции и грамотный менеджмент.
Судя по всему, на рынке коммерческой недвижимости регионов формируется среда высокой конкуренции. Значит, структура спроса будет непрерывно меняться в сторону возрастаний требований к качеству помещений и их технической оснащенности. Получит дальнейшее развитие строительство многофункциональных центров. Продажная цена торговых площадей ежегодно подрастает на 10-15 процентов (в зависимости от класса), таким же темпом увеличивается и стоимость аренды. Эти явления свидетельствуют о росте доходов и соответственно покупательского спроса в регионе, причем на уровне выше среднего по стране.
Первым на этот фактор реагирует обычно рынок торговых помещений, он в областных центрах Черноземья к настоящему времени близок к насыщению. Второй волной идет возрастание потребностей в офисных площадях. Здесь тоже достигнут определенный баланс спроса и предложения. Развитие торговли и сферы услуг поднимает третью волну - на складские помещения, центры логистики. По мнению экспертов, сейчас это самое перспективное направление работы с недвижимостью, хотя и не столь рентабельное, как с торговой или офисной.