Уфимские застройщики учатся работать по закону

Долевое участие граждан в строительстве жилья становится массовым явлением. Как выяснил корреспондент "РГ", сегодня заключение именно таких договоров - наименее рискованный способ приобрести недвижимость.

- Сегодня практически все застройщики, за исключением двух-трех крупнейших предприятий, работают по новым правилам, - сообщил корреспонденту "РГ" Ильдус Фархитов, начальник отдела регистрации ипотеки и договоров долевого участия в строительстве жилья Управления Федеральной регистрационной службы по РБ.

Напомним, что с 1 апреля 2005 года, согласно Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов", регистрируются только те договоры долевого участия, в которых соблюдены четыре непременных условия.  Указывается предмет договора, то есть какая квартира, на каком этаже, какой площади должна быть передана гражданину, ее цена, порядок и срок оплаты, день передачи квартиры дольщику и гарантийный срок, в течение которого застройщик будет устранять выявленные недостатки жилья.

- Это повышенная ответственность, двойные продажи исключены, - поясняет Ильдус Фархитов. - Не выполнил условия, не построил дом или хотя бы на день сорвал срок передачи квартиры - плати. Однако эти требования не распространяются на всевозможные договоры об инвестировании строительства жилья, которые застройщики заключали с горожанами до 1 апреля 2005 года.

Когда изменения вступили в силу, многие эксперты прогнозировали, что такой драконовский закон загубит сферу жилищного строительства. Оказалось, однако, дело совсем в другом. Теперь, заключая договор с гражданином, приходится указывать реальное время передачи квартиры, а не приблизительный срок сдачи дома, как привыкли застройщики. Им приходится платить 25 процентов годовых от стоимости жилья в случае нарушения сроков.

К зарегистрированному в ФРС договору должен быть непременно приложен план квартиры. Застройщик будет вынужден платить в том случае, если стены, окна и двери объекта оказались не там, где должны были быть. И, разумеется, если договор расторгается, дольщик получит обратно свои деньги. В крайнем случае, поскольку выданные ФРС документы не содержат сомнительных формулировок, суд будет на его стороне.

Большинство строительных трестов привыкает работать по измененному закону, о чем свидетельствует и беспристрастная статистика.

В 2005 году компании еще не рисковали брать на себя повышенные обязательства и заключили договоры всего на пять квартир. В 2006 году таких соглашений было 523, в прошлом - 2087. Наконец, с января по март текущего года заключено уже 478 договоров.

- С момента вступления в силу поправок в столице республики и Уфимском районе в рамках долевого строительства возведено 12 из 57 заявленных домов и 500 граждан зарегистрировали свое право собственности на новые квартиры, - говорит Ильдус Фархитов. -При этом многие дольщики уже взимали с трестов неустойку за нарушение сроков, поэтому последние стараются закладывать в договор больший временной промежуток, чтобы наверняка успеть завершить работы. В этом нет ничего плохого. Хуже, когда крупные предприятия, пользуясь лазейками в законе, применяют вексельные и иные схемы, позволяющие им не регистрировать договоры в ФРС.

Как появились вексельные схемы? Дело в том, что закон разрешает трестам использовать деньги граждан только по договорам долевого участия. Но не запрещает привлекать иное имущество, в качестве которого строительные боссы и решили использовать векселя. Люди покупают векселя у застройщика или посреднической фирмы и оплачивают ими еще не построенное жилье. Разумеется, риски тут выше. Трудно поручиться, что не прошедшие госрегистрацию договора, составлены в интересах клиента.

А в 2007 году на уфимский рынок недвижимости пришла еще одна чреватая обманом схема: застройщик заключает с гражданином предварительный договор купли-продажи, в котором обязуется через год или два продать квартиру, заканчивает строить дом и регистрирует право собственности на себя (при этом платит за каждую квартиру дома госпошлину 7500 рублей). Потом заключает уже основной договор купли-продажи и опять платит госпошлину до 3750 рублей за каждую квартиру. Так что депутатам впору опять дорабатывать закон.

Справка "РГ"

Застройщики столицы республики и Уфимского района за три года действия новых правил зарегистрировали 3093 договора долевого участия, только восемь из них были расторгнуты. 532 дольщика заключили дополнительные соглашения, продляющие срок действия договора или изменяющие стоимость жилья. 332 дольщика уступили свои права по договору третьим лицам - таким образом обычно действуют перекупщики квартир, зарабатывающие на разнице цен.