По данным риелторов, примерно десятая часть воронежцев хотели бы сменить квартиры на загородные дома. Но существующая практика малоэтажного коттеджного строительства далека от идеала.
Красиво только на картинке
"Вот и до нас дошла мода на индивидуальное жилье", - подумалось при виде появившихся на улицах Воронежа баннеров, предлагающих приобретать загородную недвижимость под черепичной крышей в окружении живописной среднерусской природы. Дом с усадьбой, на взгляд многих горожан, отвечает самой природе человека, укрепляет его физически и нравственно, соответствует нашим национальным традициям. Тот, кто живет в собственном доме, избавлен от тесноты городских многоэтажек, дышит чистым воздухом и имеет возможность разнообразить стол продуктами, выращенными на своей земле. К тому же индивидуальное жилье является наиболее безопасным и экономичным, что давно доказано европейским опытом. Важно, что устремления людей совпадают с задачами национального проекта, о чем недавно вновь напомнил президент страны.
Пионером индивидуального строительства в Центральном Черноземье выступает Белгородская область. По планам, доля персональных коттеджей в общем объеме вводимого жилья здесь будет ежегодно увеличиваться и к 2010 году достигнет 85 процентов. Предполагается, что к тому времени в собственных домах-усадьбах будут жить примерно две трети жителей области.
Растет потенциальный спрос на загородное жилье и в Воронеже. По данным местных риелторских компаний, примерно десятая часть горожан хотела бы сменить квартиры на дома с участками земли. Однако в процессе хождения по фирмам, призывающим застолбить место в экологически чистых пригородах, оптимизм заказчика может подвергнуться серьезным испытаниям. Предлагаемые рекламой особняки по цене от 3 до 12 миллионов рублей с земельным участком, гаражом, баней, центральным водоснабжением, газом, канализацией, подведенным асфальтом и современными "фишками" вроде охраны, сигнализации, Интернета и спутниковых тарелок на поверку оказываются виртуальными, существующими пока только в воображении авторов проектов. Да, в последние два-три года объявлена продажа коттеджей в десятке пригородных комплексов (Дарьино, Славяноград, Новое Сомово, Лесное, Зазеркалье, Альпийская долина и другие).
Однако число реальных сделок к настоящему времени исчисляется единицами. Потенциальному покупателю объясняют, что земельные участки сами по себе в будущих поселках не продаются, а только с домами. Интерес девелопера понятен: закрепить за собой клиента на весь срок - от проектирования до сдачи в эксплуатацию. Однако чаще всего предлагается лишь концепция поселка, да и та сводится к банальному перечислению будущих удобств.
По соседству со свалкой
Редкие застройщики современных комплексов начинают с того, с чего, в принципе, положено - тщательной подготовки площадки, подведения коммуникаций, создания инфраструктуры. При этом неплохо бы провести превентивные исследования спроса, мониторинг потребностей и вкусов потребителей. Однако застройщики, как правило, предпочитают самостоятельно решать, нужны ли в коттеджном поселке фитнес-центр, теннисный корт, зимний сад или искусственное озеро, не спрашивая согласия заказчиков на соответствующее повышение себестоимости жилья или прямые доплаты за роскошь. Не считают нужным предупредить о расположенной в паре километров от поселка городской свалке или о проходящей над предполагаемыми таунхаусами федеральной трассе ЛЭП. Никто не озадачивается вопросом, будет ли вообще обеспечена наполняемость планируемых объектов инфраструктуры (торговых центров, отделений банков, аптек, ресторанов) или они вскоре закроются из-за низкой доходности?
На практике цена загородной постройки у нас определяется не качеством и архитектурными достоинствами, а главным образом географическим месторасположением. Оценка сводится к определению направления и удаленности от города. По мнению более опытных московских риелторов, необходимо принимать во внимание и окружающий ландшафт, экологию местности, соседствующие объекты. Проекты, не учитывающие эти особенности или привязанные к интенсивным трассам и инженерным коммуникациям ради желания сэкономить, бесперспективны. Ведь покупатель загородного особняка в первую очередь стремится уехать из города с его неблагополучной экологией и казарменной архитектурой. Но далеко не каждый проект коттеджного комплекса способен порадовать гармоничной концепцией. Происходит это потому, что застройщики стремятся минимизировать затраты на проектирование. Среди строителей бытует предвзятое отношение к работе над загородными малоэтажными проектами.
- Большинство архитекторов и проектировщиков считают для себя подобные предложения малоинтересными и бесперспективными в профессиональном плане, - утверждает главный инженер проекта компании "Архгруппа "Куб-3" Всеволод Квасовский. - Это приводит к тому, что для проектирования обычно привлекают начинающих специалистов. При этом нередко еще одним способом экономии становится отказ застройщиков от авторского надзора, что вызывает сложности при адаптации проекта, на стадии реализации.
Именно на этом этапе терпят неудачу многие интересные идеи. В погоне за прибылью застройщик начинает освобождать проект от экономически нецелесообразных, по его мнению, составляющих. Например, стремясь по максимуму использовать участок, убирает с него все природные объекты - холмики, курганы, лесные полянки и луга. В результате поселок, с точки зрения покупателей, становится некомфортным для проживания. И, следовательно, теряет в цене.
Из зоны риска - в правовое поле
Однако наиболее проблемными являются финансовые отношения сторон. По сути, застройщики предлагают инвесторам вкладывать средства в незавершенное или вовсе не начатое строительство. Однако доверие к долевому участию, широко применяющемуся при возведении многоэтажных домов, подверглось в последнее время серьезному испытанию. А здесь сомнений еще больше. Опыта организации загородных комплексов у местных строительных фирм по существу нет, названия большинства из них жителям ничего не говорят. И рисковать своей "долей" мало желающих.
Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что еще минимум два-три года потребитель будет ориентироваться исключительно на дома готовые или хотя бы с черновой отделкой. В этих условиях завершить строительство коттеджного поселка способны лишь те застройщики, у которых хватит на это собственного стартового капитала. К тому же до сих пор никто точно не знает, каким должен быть юридически выверенный договор между девелопером и покупателем в этих сделках. Каждый застройщик предлагает удобные для себя схемы, но не все они вызывают доверие заказчиков. А ведь права на земельный участок нуждаются в еще более тщательной (и сложной!) оформительской процедуре.
Но несмотря на все трудности и проблемы, местный платежеспособный потребитель прокладывает тропы к манящей его жизни за городом. В основном известным и проверенным способом подселения в села, славящиеся красивой природой, дачами и особняками старой и новой элиты. Вокруг областного центра немало таких популярных мест - прежде всего Чертовицы, Ямное и Парусное. Еще в советские времена к ним были подведены дороги, началось их оснащение необходимой инфраструктурой. Сегодня там созданы минимальные условия для круглогодичного цивилизованного проживания. Но богатые коттеджи за высокими заборами соседствуют с ветхими сельскими лачугами. И домовладения стариков под будущую застройку пока более востребованы, чем предложения девелоперов. Автономные коттеджные поселки остаются на втором плане, хотя, несомненно, будущее за ними. Это показывает опыт Москвы, Белгородской области, общие тенденции развития строительства индивидуального жилья в стране.
Владимир Астанин, руководитель главного управления строительной политики области:
- В прошлом году в области сдано 972,8 тысячи квадратных метров жилья, из них 298,6 - в индивидуальных малоэтажных домах и таунхаусах. Губернатором Владимиром Кулаковым поставлена задача к 2010 году вдвое увеличить объемы индивидуального строительства. При всех нерешенных проблемах опыт создания загородных жилых комплексов у нас имеется. Проект в поселке Александровка, в десяти километрах от Воронежа по ростовской трассе, два года назад начинался как пилотный, но затем вошел в состав национального. Здесь на участке в 150 гектаров завершается строительство 127 индивидуальных жилых домов. До конца года планируется сдать еще 118 коттеджей и 111 квартир в таунхаусах. А всего к 2010 году будет введено около 3 тысяч домов общей площадью 320 тысяч квадратных метров. Часть расходов на проектные работы и строительство инженерных сетей взял на себя областной бюджет, дома возводят фирмы-подрядчики, победившие в конкурсе. В результате цена квадратного метра жилья во втором полугодии составляла 14,8 тысячи рублей, сейчас - 18,5 тысячи. Средний по величине дом стоит 1,5-1,8 миллиона. Это дешевле обычных городских квартир. Опыт строительства в Александровке доказывает реальность проекта по обеспечению жителей благоустроенным и доступным жильем - индивидуальными усадьбами.