Поделиться
Жилья в краевом центре стало строиться меньше. Об этом свидетельствуют статистические данные по итогам первых четырех месяцев года. Почему сложилась такая ситуация, разбирались корреспонденты "РГ".
Новостройки не по карману
Вопреки заявлениям барнаульских властей о том, что отрасль переживает подъем, цифры говорят об обратном: ввод жилья в краевом центре за четыре месяца составил 90,5 процента по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Как считают эксперты, тому есть несколько причин, среди которых - сложности в получении земельных участков под многоэтажное жилищное строительство, снижение спроса на квартиры в новостройках. На возможность барнаульцев покупать более привлекательное новое жилье повлияли и изменившиеся условия кредитования, предлагаемые банками: из-за ужесточения условий и повышения требований к заемщику ипотеку получить стало труднее.
С введением новых условий ипотечных программ специалисты связывают заметное падение спроса на недвижимость и, как следствие, - снижение ее стоимости. По информации Алтайского агентства ипотечного кредитования (АЖИК), с начала года средняя стоимость квадратного метра жилья в краевом центре снизилась приблизительно на 20 процентов. Теперь она колеблется в районе 42,4 тысячи рублей. Правда, этот показатель не учитывает стоимости элитного жилья.
Впрочем, еще совсем недавно ситуация выглядела иначе, и новое жилье было у барнаульцев в большем почете, чем сейчас. На сегодняшний день тенденция, когда спрос на первичном рынке превышал предложение, коренным образом изменилась. Многие давно уже сданные в эксплуатацию квартиры до сих пор не заселены. Большинство специалистов предполагают дальнейшее снижение стоимости квадратного метра. Барнаульцы же, в свою очередь, боятся прогадать, поэтому покупательская способность упала до самой низкой отметки. У экспертов этому явлению находятся объяснения.
- Рынок краевой столицы перенасыщен предложениями о продаже жилья, - заявляет генеральный директор АЖИК Евгений Мозжилин. - Это было вполне закономерно и ожидаемо еще с конца 2006 года. Рынок не мог долго выдержать такого роста, и вполне закономерно произошла его некоторая стагнация.
Относительно перспектив цен на жилье в Барнауле прогнозы самые разнообразные. Региональные власти считают, что цены падать больше не будут. Специалисты, работающие на рынке недвижимости, придерживаются другого мнения.
В этой ситуации барнаульские власти наконец-то подготовили документы для проведения земельных аукционов для комплексной застройки новых кварталов краевого центра.
Земля с молотка
Проблема выделения земельных участков под многоэтажное жилое строительство встала перед Барнаулом не вчера. Сначала строители пеняли на сложности при получении земли, потом выражали обеспокоенность тем, что в Барнауле давно не проводились конкурсы и стройки продолжаются только за счет участков из старых запасов. А осенью прошлого года прозвучало грозное предупреждение вице-губернатора Якова Ишутина о том, что если в Барнауле в ближайшее время не станут проводиться аукционы, жилищное многоэтажное строительство в этом году прекратится. Городские чиновники выслушивали упреки и предлагали делить ответственность с краевыми коллегами - сложности в подготовке земельных участков усугублялись длительным хождением документов в вышестоящих ведомствах.
С мертвой точки вопрос сдвинуло принятие нового генплана развития Барнаула, о котором "РГ" писала уже неоднократно. Правда, не все еще документы по обустройству краевого центра вступили в силу - например, на осень этого года запланировано утверждение правил застройки города. Именно они будут определять внешний вид Барнаула до 2025 года. Но ориентиры уже заданы: площадь в тысячу гектаров в сторону аэропорта, предназначенная для будущей малоэтажной застройки, уже включена в границы города. Кроме того, для этих же целей в районе пригородных сельских поселений Бельмесево, Власиха, Черницк идет перевод земель сельхозназначения в категорию земель поселений. Всего, как обещают, земли будет предоставлено столько, чтобы выстроить 7,5 миллиона квадратных метров индивидуального жилья.
Однако земельные участки под частные дома были в Барнауле и раньше. Кстати, по итогам четырех месяцев этого года индивидуальное жилищное строительство в алтайской столице идет по нарастающей - 110,7 процента к аналогичному периоду прошлого года.
Что касается многоэтажного жилья, то на днях городские власти с гордостью объявили, что они передали в краевую администрацию документы на подготовку и объявление аукционов под выделение земельных участков для комплексной застройки двух новых кварталов 2006А и 2010. Они вырастут на пересечении улиц Попова и Балтийской. Кварталы дадут городу 500 тысяч квадратных метров жилья. Когда это случится? Строители прогнозируют, что конкретные результаты только этой стадии чиновничьей работы с документами могут быть получены к концу года.
В Барнауле планируют возведение и других жилых массивов на общей площади в 67,5 гектара. Это добавит около 600 тысяч квадратных метров благоустроенного жилья. Документы на проведение аукционов на строительство этих объектов должны быть готовы к ноябрю этого года.
Между тем, выполнять свои обязательства по жилищному строительству - ежегодно прирастать в объемах как минимум на 10 тысяч квадратных метров - городские власти планируют и за счет так называемой точечной застройки. В том, что она будет продолжаться, сомневаться не приходится.
- Нельзя так неэффективно использовать территорию. Нигде нет такого количества погребов и несанкционированных гаражей, как в Барнауле. Ведь мы живем в городе, в цивилизованных условиях! - подчеркивает вице-мэр Игорь Перемазов, курирующий градостроительную отрасль. По его мнению, все здания, что строятся в городе в порядке уплотнения, возводятся в рамках закона - ведь перед началом строительства проекты зданий выше трех этажей и площадью более 2,5 тысячи квадратных метров проходят государственную экспертизу.
Александр Мишустин, руководитель управления Алтайского края по строительству и архитектуре:
- Расчетная стоимость строительства одного квадратного метра жилья в первом квартале 2008 года составила 22 976 рублей с учетом строительства внутриквартальных наружных сетей и благоустройства. Себестоимость строительства квадратного метра жилья в Барнауле у каждого застройщика складывается в зависимости от условий строительства и обременения.
Средняя стоимость квадратного метра жилья улучшенной планировки на первичном рынке, по данным Алтайкрайстата, в первом квартале 2008 года составила 37 511 рублей и выросла по сравнению с четвертым кварталом 2007 года на 3,1 процента.
По данным мониторинга о стоимости основных ресурсов, потребляемых во втором квартале текущего года, уровень инфляции превысил предыдущий период более чем в два раза. Поэтому снижение рыночной стоимости квадратного метра жилья в ближайшем будущем не произойдет.
Геннадий Малков, руководитель агентства недвижимости:
- Трудно согласиться с тем, что квартиры в краевом центре значительно упали в цене. По реальным сделкам показатели падения цен на жилье могут быть гораздо ниже, чем объявленные цены предложения. Мы отслеживаем кривую понижения стоимости квартир на основе как раз цен предложения. По этим показателям с начала года цены на квартиры в Барнауле в целом упали на полтора процента. Двух- и трехкомнатные квартиры подешевели на один-два процента, максимальное снижение цен показало малогабаритное жилье.
Дело в том, что у населения низкий платежеспособный спрос. Он во многом стимулируется за счет дешевой и доступной ипотеки. Пользуясь случаем, люди набрали кредитов и квартир. Поэтому в 2006 году на жилье был просто ажиотажный спрос и цены на квартиры выросли в два раза. Они достигли своего потолка, и в 2007 году почти 15 процентов дефолтных квартир были выставлены на рынок по сниженным ценам. Поэтому и остальные участники рынка тоже были вынуждены снижать стоимость квартир.