Поделиться
Настоящий инвестор никогда не дремлет, даже в отпуске. Отправляясь на отдых за границу, он всегда ищет наиболее интересный объект для вложений. Строительный бум, который переживают сегодня самые популярные среди российских туристов курорты Болгарии, Черногории и Кипра, открывают новые возможности для инвестиций.
Число россиян, инвестирующих в недвижимость за рубежом, постоянно растет. По подсчетам эксперта отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Елизаветы Зубаревой, доля российских покупателей на рынке зарубежной недвижимости составляет около 10 процентов, однако суммы, потраченные ими на эти цели за последний год, оценивают в миллиардах евро, а количество перешедших в их собственность объектов достигает сотни тысяч.
"Одной из причин большого потока частных инвестиций в недвижимость за рубежом является возможность вкладывать самые разные по величине суммы, - считает Елизавета Зубарева. - Эффективно инвестировать, к примеру, в болгарскую недвижимость может даже покупатель с 15 000 евро. При этом ежегодный рост цен в удачных проектах составляет примерно 40 процентов".
Однако, по данным директора департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Патриции Леденёвой, российские покупатели только начинают рассматривать зарубежную недвижимость в качестве инвестиционного инструмента. "В основном недвижимость в курортных зонах за рубежом наши соотечественники покупали и продолжают покупать для собственного пользования, - говорит она. - Конечно, стоимость недвижимости растет, и те, кто приобрел квартиру или виллу некоторое время назад, выиграли за счет роста цен. На разных рынках темпы роста были различными: так, курортная недвижимость в Болгарии в 2007 г. выросла на 10-35 процентов в зависимости от региона.
Болгария
Как утверждает Елизавета Зубарева, наибольшей популярностью у частных инвесторов пользуется Болгария. Причины в демократичных ценах при наличии широкого предложения высококлассного жилья, возможности поэтапного вложения средств, а также в высоком темпе экономического роста. После вступления Болгарии в ЕС стоимость недвижимости в этой стране продолжает неуклонный рост и, по оценкам экспертов, цены на жилье могут вырасти в этом году на 20 процентов.
По данным болгарского Национального института статистики (NSI), цены на недвижимость в Болгарии в первом квартале 2008 года выросли на 6,8 процента. Средняя цена жилья в апреле составила 665 евро за кв. м. Дороже всего жилье стоит в Софии - 1106 евро за кв. м. На втором месте - Варна (1073 евро за кв. м). Третье место занял город Уловка (886 евро), здесь цены на жилье за квартал выросли на 15,7 процента. Жилье в Албене и Обзоре можно приобрести по цене около 900 евро
за кв. м, в Поморье, Бала, Несебьере и Каварне - в среднем за 800-850 евро за кв. м. Самые низкие цены на популярных направлениях отмечены в Балчике и Ахтополе (от 640 до 780 евро за кв. м).
Как сообщает директор по продажам в России болгарской девелоперской компании Eurosilex Страхил Попов, изначально иностранные инвестиции были сосредоточены в районе курорта Солнечный Берег, и сейчас там представлено наибольшее количество проектов (48 процентов). Поэтому с точки зрения инвестиций этот курорт сейчас не очень интересен. "Потенциал северного побережья намного превосходит район Солнечного берега на юге страны, т.к. здесь расположена Варна - второй по величине город после Софии, торговый, деловой и туристический центр, международный порт, морская столица Болгарии. На северном побережье более благоприятная экологическая ситуация, мягкий климат и исключительно красивая и разнообразная береговая линия, при этом разница температур между северным и южным побережьем Болгарии составляет всего 2 градуса, - объясняет он. - В 60 км на север от Варны располагается город Каварна, который славится древней историей, живописным берегом и песчаными пляжами. В этом регионе очень много защищенных территорий, на которых дальнейшее строительство ограничено. Таким образом, здесь невозможна ситуация, которая сложилась на южном побережье, где очень плотная площадь застройки и дома буквально упираются друг в друга. Минимальная сумма инвестиций в элитную курортную недвижимость в Каварне (квартира в жилом комплексе с круглосуточной охраной, отделкой и меблировкой) - 50-70 тыс. евро".
При покупке недвижимости в Болгарии плата за оформление прав собственности на нее и нотариальные расходы покупателя составляет примерно 3 процента от стоимости недвижимости. Коммунальные платежи, включая социальный налог на вывоз мусора, - 150 евро в год, страховой договор обойдется в 200-400 евро, около 10 евро за кв. м стоит обслуживание территории.
Количество покупателей болгарской недвижимости из России, как утверждает Страхил Попов, растет, и их доля приближается к 60 процентам. "В основном это отдыхающие, но среди них уже появляются инвесторы, которые покупают недвижимость для сдачи в аренду", - уточняет он.
Черногория
Интерес к недвижимости в Черногории в последние годы резко возрос, что привело к значительному росту цен. Элитные особняки в районе Боко-Которской бухты сейчас продаются по цене от 500 тысяч до одного миллиона евро, квартира с видом на море может стоить 150-200 тыс. евро. На полуострове Луштица такая же квартира стоит не дороже 100 тысяч евро, а коттедж можно купить за 300 тысяч евро. Доступны по цене квартиры Ульцине, Баре и Герцег-Нови.
Инвестиции в недвижимость Черногории в прошлом году составили 1 миллиард евро, и больше всего в квадратные метры вложили россияне, что неудивительно. "Ограниченность предложения прибрежной недвижимости, обусловленная небольшой протяженностью Адриатического побережья Черногории, рост популярности этой страны в качестве центра мирового туризма и дружелюбное законодательство обеспечили стабильный высокий спрос на недвижимость в Черногории, - говорит Елизавета Зубарева. - Средний годовой рост цен на недвижимость здесь примерно соответствует болгарскому и также составляет 15 - 40 процентов в зависимости от конкретного объекта".
Ее мнение разделяет и управляющий партнер компании "Миракс-Балкан" Вячеслав Лейбман, который считает, что с точки зрения инвестора Черногория является сегодня одной из самых привлекательных стран: высокие темпы роста цен плюс целебный климат и радушие черногорцев, православное вероисповедание, схожесть языка и алфавита, множество культурных и исторических центров, низкие цены на продукты питания, практически полное отсутствие преступности делают эту страну наиболее привлекательной для россиян.
Черногория привлекает не только частных инвесторов из России, но и крупных российских девелоперов. Например, корпорация Mirax Group строит на берегу Адриатического моря, между городами Будва и Бечичи, гостинично-жилой комплекс "Астра Монтенегро". Общая площадь комплекса - более 120 тыс. кв. м, включая виллы premium-класса (площадь апартаментов в виллах от 89 кв. м), таунхаусы площадью от 324 кв. м, гостиничный комплекс, высотное жилое здание (площадь башни Astra - 30 тыс. кв. м), а также максимально полную инфраструктуру. В состав комплекса войдут оздоровительный центр, фитнес-центр, спа-центр, детский клуб, зоопарк, пристань для яхт, магазины, зоны отдыха и развлечений. Оплата апартаментов может быть произведена как в Черногории, так и в России. Существует беспроцентная рассрочка до конца строительства.
Несколько дешевле (в пределах 3000-4000 евро за кв. м) обойдутся апартаменты в клубном проекте компании IntermarkSavills Pharos Residence в популярном местечке Доброта неподалеку от старого города Котор. Во всех апартаментах (метраж 74 кв. м) имеется 2 спальни, 2 ванные, частные террасы с видами на залив Бока. Строительство Pharos Residence, которое начнется этим летом, планируется завершить в сентябре 2009 года. Оплата производится в несколько этапов: 30 процентов суммы надо заплатить на этапе получения разрешения на строительство, еще столько же после завершения строительства фундамента, еще треть суммы отдать после завершения кровельных работ, а оставшиеся 10 процентов - после окончания строительства.
Примерно такая же схема оплаты квартир (треть суммы в течение 30 дней после подписания контракта, треть по окончании строительства первого этажа, треть после завершения строительства крыши и оставшиеся 10 процентов при передаче ключей) в жилом комплексе Djenovici Gardens, который строится рядом со старинной рыбацкой деревушкой Дженовичи, расположенной между городами Герцег Нови (6 км), и Котор (35 км). Цены на квартиры здесь заметно ниже - от 79 000 до 179 000 евро.
Кипр
По данным Британского Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS), который провел исследование европейского рынка недвижимости за 2007 год, на Кипре цены на жилье растут умеренными темпами - примерно на 8 процентов в год. Однако, как отмечают эксперты RICS, темпы строительства жилья на Кипре одни из самых высоких в Европе. Одними из самых активных покупателей кипрской недвижимости с целью инвестиций являются россияне.
Правда, как рассказывает заместитель гендиректора Группы "Дом" Нина Матвеева, которая уже 10 лет продает россиянам недвижимость на Кипре, последние 5 лет, после резкого скачка цен на недвижимость, связанного с вступлением страны в Евросоюз, аналитики постоянно говорят о том, что рост цен на недвижимость здесь прекратится. Однако цены продолжают расти, а спрос остается неудовлетворенным - например, недвижимость на первой береговой линии в Лимассоле найти практически невозможно.
Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate, считает эту страну наиболее привлекательной для частных инвестиций. "Из-за мягкого климата большой популярностью пользуется Кипр у англичан, которые проводят практически всю зиму на этом острове. В результате чего вложенные в недвижимость средства практически сразу начинают приносить доход от аренды, - утверждает она. - Наиболее привлекательными объектами, пожалуй, можно считать проект в Лимассоле Royal Gardens 2 и проект в Пафосе Elysia Park. Проект Royal Gardens 2 будет готов частично к октябрю 2008 г. и окончательно к маю 2009 г. Сумма инвестиций - примерно 330 000 евро. Проект Elysia Park в Пафосе будет готов к концу 2009 г. Цена от 190 000 до 700 000 евро".
Всю сумму сразу отдавать не придется: как объясняет Ольга Творогова, по законодательству Кипра обязателен первый платеж в размере 20 процентов от стоимости объекта. Далее возможна рассрочка до трех месяцев. Условия предоставления ипотечного кредита тоже достаточно гуманны. После оплаты первого взноса покупатель сразу становится собственником, о чем делается соответствующая запись в реестре. Но остается ограничение по продаже, если есть задолженность перед банком или застройщиком (аналог нашего залога). Купив мебель, приобретенную недвижимость сразу же можно сдавать в аренду. Причем цена аренды на сезон поднимается практически в два раза. Застройщик готов заниматься и арендой, и управлением недвижимостью. Используются две схемы: с фиксированным доходом (5 процентов от стоимости недвижимости) и без фиксированного дохода. Во втором случае можно заработать до 20 процентов годовых, но без гарантии. В первом же случае застройщик гарантирует доход от аренды в размере 5 процентов годовых.
Процедура покупки недвижимости в каждой стране очень специфична и, безусловно, обладает своим набором "подводных камней". В практике компании "БЕСТ-Недвижимость" были случаи, когда россияне, приобретая недвижимость на Северном Кипре, были вовлечены в длительные судебные тяжбы, так как покупка недвижимости в этой части острова законодательно запрещена. В странах же Восточной Европы рынок недвижимости по-прежнему находится на стадии развития и формирования законодательной базы. Самым распространенным беззаконием в сфере недвижимости является начало строительства и реализации комплексов вилл и апартаментов без получения надлежащей разрешительной документации. Директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Патриция Леденёва советует проверять разрешительную документацию застройщика - не просто наличие разрешений на строительство, но и соответствие использования земельного участка требованиям этих разрешений