Новости

10.06.2008 02:00
Рубрика: Экономика

"Трешка" с видом на магазин

Как получить максимальный доход от старой квартиры

Сдача в аренду типового жилья не приносит собственникам больших барышей. Другое дело - офис или магазин, за которые арендаторы готовы платить десятки тысяч долларов в год. Чтобы стать обладателем действительно доходной недвижимости, нужно для начала избавиться от старой.

Анализ крова

По данным ГУП "Мосжилсервис", более 120 тысяч москвичей имеют больше одной квартиры. Подавляющее большинство неиспользуемых собственниками квартир сдается в аренду. Это в основном квартиры в домах, построенных во второй половине прошлого века - сталинках, панельных девятиэтажках, старых кирпичных домах. И жилье это далеко не лучшего качества: неудобная планировка, крошечные кухни, маленькие комнаты. Тем не менее покупательский спрос на такие квартиры довольно велик - как раз из-за небольшого метража. А вот арендные ставки очень невелики.

Как сообщает первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова, наиболее востребованы среди арендаторов однокомнатные типовые квартиры. Средняя цена их аренды в зависимости от месторасположения составляет от $786 в месяц в Восточном административном округе до $1027 в месяц в Центральном административном округе. Средняя стоимость аренды трехкомнатной квартиры не намного выше, чем однокомнатной. Например, в ЦАО она составляет $1285 в месяц, а в Северном административном округе - $1195 в месяц.

Получается, и однокомнатная квартира, и "трешка" приносят собственнику примерно одинаковые деньги, причем небольшие - около $12-15 тысяч в год. А вот если квартиру продать, можно почувствовать разницу.

По данным Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", средняя цена квадратного метра в панельных и блочных домах в мае составила $5389. То есть однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м в старой панельной девятиэтажке сейчас можно продать за $161 670, а стандартную "трешку" площадью 70 кв. м в таком же доме - уже за $377 230.

Вывод напрашивается сам: если сдавать трехкомнатную квартиру невыгодно, надо ее продать и вложить деньги в недвижимость, которая будет приносить по-настоящему хороший доход.

Выбор объекта

Самый большой доход от сдачи в аренду приносит коммерческая недвижимость. Но приобрести в собственность магазин, склад или офис на сумму, вырученную от продажи "трешки", нереально. Но есть другой вариант - купить просторную квартиру на первом этаже в новостройке или на вторичном рынке, перевести в нежилой фонд и сдавать под офисное или торговое помещение.

При выборе квартиры нужно учитывать, что коммерсанты предъявляют к недвижимости определенные требования и квартира должна им соответствовать. Как уверяет директор департамента управления активами компании "МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов, жестких ограничений по площади квартир для перевода их в нежилой фонд нет, порой помещения при объединении двух-трех квартир достигают размеров в 200-300 кв. м, а минимальные площади, которые интересуют коммерсантов - 36 кв. м. "Но следует помнить о необходимости организации отдельного входа, поэтому окна квартиры должны быть расположены на фасаде здания с видом на проезжую часть. При этом также важно учитывать состояние дома, аварийные и подлежащие сносу здания лучше обходить стороной. Основное требование - оживленное местоположение (проходное и/или проездное место) - рядом с метро, на основной московской магистрали (Ленинский, Ленинградский проспекты), рядом с посещаемым торговым центром или иным "магнитом".

Стоимость аренды помещений коммерческой недвижимости формата street-retail зависит в первую очередь от местоположения помещения относительно пешеходных потоков. Арендные ставки находятся в диапазоне от $450 до $5000 за квадратный метр в год. "При этом расположение площадей в спальном районе совсем не означает меньшую стоимость и порой может значительно превышать рентабельность по сравнению с помещениями в центре. Ведь за счет высокой проходимости и хорошей видимости фасада здания при выходе из метро охват аудитории достигает в среднем 20 тысяч человек в день, - говорит Сергей Лобанов. - К тому же требования у каждой из компаний свои - кому-то важен автомобильный трафик, кому-то пешеходный, кто-то заинтересован в "утренней" стороне трассы, кто-то в "вечерней". Безусловно, у каждого свои требования по площади - от 40 до 500 кв. м, разные требования по размерам торгового зала и планировке, электрической мощности. А поскольку Гражданский кодекс РФ запрещает размещать в жилых комплексах производство и складские помещения, нежилые площади на первых этажах домов используются главным образом в качестве торговых и офисных".

Получается, что если купить на первом этаже трехкомнатную квартиру, по площади соответствующей проданной (70 кв. м), и сдавать коммерсантам, можно зарабатывать на аренде от $31 500 до $350 000 в год. В сравнении с арендными ставками на жилье эти цифры, конечно, более привлекательны. Но поскольку арендные платежи напрямую зависят от метража, имеет смысл покупать квартиру площадью около 100 кв. м на первом этаже в кредит, а деньги, вырученные от продажи старой "трешки", внести в банк в качестве первоначального взноса. Инвестиции в любом случае окупятся с лихвой.

Подсчет расходов

Предположим, мы нашли квартиру на первом этаже в кирпичном доме постройки шестидесятых-семидесятых годов прошлого века, окна которой выходят не на самую оживленную улицу. Рядом идет строительство крупного жилого комплекса бизнес-класса, а значит, потенциальные арендаторы обязательно заинтересуются этим помещением - захотят, например, открыть в нем магазин отделочных материалов или хозяйственных принадлежностей. Вашими потенциальными арендаторами могут оказаться банки и страховые компании, заинтересованные в расширении розничной сети, а также аптечные сети, салоны красоты и связи, мини-маркеты и другие компании. Сто квадратных метров для них - вполне подходящая площадь.

Средняя цена квадратного метра в сталинском или кирпичном доме, по данным Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", составляет $6196 за кв. м. То есть стометровая квартира, которая нас интересует, может стоить примерно $619 600. Однако ее владельцы могут и завысить цену, почувствовав повышенный покупательский интерес. Мы согласимся на сделку, даже если цена подскочит да $700 тыс., а недостающие деньги возьмем в долг у банка - тем более что при 50-процентном первоначальном взносе банки охотно предоставляют ипотечные кредиты, особенно если поставить их в известность, что квартира приобретается для сдачи в аренду.

Например, в Городском ипотечном банке нам предложили кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке при первоначальном взносе в 50 процентов от стоимости жилья под 10,29 процента в год. Как подсчитал начальник управления продаж банка Дмитрий Шапочкин, при сроке кредита 10 лет ежемесячный платеж составит $4681,66, а если мы возьмем кредит на 5 лет, будем выплачивать $7486,51 в месяц.

В Экспобанке кредит можно получить под 10,75 процента годовых, а сумма ежемесячных платежей составит соответственно $4947 и $8143 в месяц.

Правда, для того чтобы получить кредит на таких условиях, мы должны соответствовать требованиям, предъявляемым к заемщикам. Например, в Экспобанке, как говорит начальник отдела продаж ипотечных продуктов Наталья Грязнова, требования стандартные: "Во-первых, заемщик должен иметь постоянный источник дохода, достаточный для запрашиваемой суммы кредита. Сотрудник, работающий по найму, может подтвердить это как справкой 2-НДФЛ, так и справкой по форме банка. Для владельцев бизнеса (в том числе и индивидуальных предпринимателей) разработан механизм оценки платежеспособности на основе управленческой отчетности предприятия. Во-вторых, минимальный стаж работы для сотрудников, работающих по найму, на последнем месте должен быть не менее 3 месяцев, а в данной профессиональной области - не менее полутора лет. Также существуют возрастные ограничения - на дату предоставления кредита заемщику должно быть не менее 18 и не более 60 лет. Максимальный возраст клиента к моменту окончания срока кредита не должен превышать 70 лет. Кредит в Экспобанке можно оформить совместно с супругой, родственником или любым другим физическим лицом, а также предусмотрено кредитование иностранных граждан, имеющих разрешение на работу в РФ".

Но платежами по кредиту расходы не ограничиваются. Как объясняет Сергей Лобанов, перевод квартиры в нежилой фонд представляет собой сложный юридический процесс, который подразумевает прохождение множества инстанций. Процедура, как правило, занимает от 6 до 10 месяцев, а величина затраченных средств составит от $60-100 тыс. с учетом строительства отдельного входа и выделения электрических мощностей.

Средние цены на квартиры в Москве ($ за кв. м)

Бизнес на первом этаже

Чтобы получить максимальный доход от сдачи квартиры, можно перевести ее в нежилой статус. Прежде всего инвестору нужно подобрать хорошую квартиру на первом этаже дома.

На первичном рынке сделать это крайне сложно: даже на начальных стадиях застройки бизнес-класс сегодня стоит дороже, а кроме того, первые этажи большинство девелоперов сразу реализуют как коммерческие площади, предлагая их по значительно более высокой стоимости. Поэтому я рекомендовал бы присмотреться к предложению вторичного рынка, особенно в ЗАО, ЮЗАО и СЗАО, где в отличие от центра Москвы цены ниже, а уровень проходимости почти не уступает.

В идеале квартиру нужно перевести в статус торгового помещения - арендная ставка в этом случае будет выше. Средний "разброс" - $1500- 2500. Причем важно учитывать разницу в предложении: если при покупке жилой квартиры важны видовые характеристики, близость к скверу или реке, то задавшись целью сделать инвестиционную покупку коммерческого помещения, необходимо обратить особое внимание на наличие парковочных мест и уровень проходимости.

Предположим, что вам удалось купить объект с хорошей проходимостью площадью 90 кв. м, найти для него в качестве арендатора торговое предприятие и сдавать площади за $2500 за кв. м в год. В таком случае ежегодно вы будете получать $225 тыс., окупив таким образом свои затраты за три года без учета дополнительных вложений в помещение. Это оптимистичный вариант.

Для сравнения: аналогичной площади квартиру сдавать можно за $4-10 тыс. в месяц. Итого при наиболее привлекательном раскладе в год получится $120 тыс., таким образом, минимальный срок возврата инвестиций удлиняется до шести лет.

Однако в целом подобрать помещение такого метража, имея $700 тыс., - целое искусство. Поэтому ориентироваться нужно не на оптимистичные варианты, а на более реальные. Скорее всего на деле удастся найти квартиру площадью 50-70 кв. м - тогда сроки возврата инвестиций составят примерно 6-9 лет при переводе помещения в статус коммерческого и 10-13 лет при сдаче его в аренду в качестве квартиры. Приводя эти цифры, я учитывал реальный спрос на рынке и готовность физических и юридических лиц арендовать помещение по тем или иным ставкам.

Однако здесь не учитывались расходы на ремонт помещения, поиск арендаторов и затраты на перевод площадей в другой статус.

Если рассмотреть наиболее перспективный, но одновременно и крайне сложный с точки зрения согласований вариант реализации площадей под коммерческие цели, то затраты инвестора на приведение помещения в надлежащий вид увеличатся в этом случае более существенно, чем при сдаче помещения в аренду как жилой квартиры. В частности, перевод площадей в статус коммерческих будет стоить около 30 процентов от рыночной стоимости квартиры: итого минус $210 тыс. Далее - непременными условиями для торгового помещения являются свободная планировка и наличие отдельного входа. Эти опции не так тяжелы финансово, но очень сложны с точки зрения согласований. В совокупности с качественным ремонтом их стоимость составляет порядка $350-700 за кв. м: таким образом, в нашем случае, если посчитать стоимость по максимуму, получится $63 тыс. Кроме того, в некоторых случаях перед собственником помещения встает вопрос дополнительных затрат на подбор арендаторов. Специализированное агентство всегда получает за сделку 100 процентов месячной арендной ставки, но, как правило, эту сумму либо выплачивает арендатор, либо она делится между собственником и арендатором 50 на 50. В редких случаях, правда, все 100 процентов ложатся на плечи собственника - в нашем варианте сумма составит $18,7 тыс. Если в результате подсчитать совокупные дополнительные затраты на помещение, получится чуть менее $300 тыс. - при этом мы рассматривали самые высокие цифры при калькуляции этой суммы. Таким образом, если обратиться к рассмотренному выше наиболее оптимистичному варианту сдачи в аренду торговой площади, получится, что срок окупаемости объекта с учетом дополнительных затрат увеличится примерно на год, составив 4 года в совокупности.

Арендные ставки на коммерческие помещения, отданные под маленькие магазины, салоны красоты и прочее (street retail)

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость Экономика Товары и цены