Поделиться
Как мы уже сообщали в предыдущем номере, в Екатеринбурге составлен список коллективных садов, которые власти планируют снести, чтобы получить дополнительные земли.
Сегодня мы расскажем, какие права имеют владельцы земельных участков и как эти права отстоять. В первую очередь следует помнить, что, если собственник не согласен продавать землю, даже муниципалитет не сможет ее изъять у владельца без решения суда. Но государственные и городские структуры, в отличие от коммерческих фирм, действительно имеют права на изъятие земли у собственников, потому что территория им нужна для реализации общезначимых проектов.
Муниципальная нужда
По закону к муниципальным и государственным нуждам, в частности, относятся: проекты по возведению энергетических систем, транспортных магистралей, путей сообщения, связей, газо-, тепло- и водоснабжения. В случае, если территория освобождается под одну из этих строек, владельца участка власти обязаны письменно, не менее чем за год предупредить о планируемом сносе сада. Причем в этом извещении должна быть ссылка на законодательный акт (к примеру, постановление главы города) о планируемой застройке. Садовод вправе выбирать, как действовать дальше: отстаивать свое право собственника через суд или согласиться отдать землю. В последнем случае владелец участка имеет право либо на денежную компенсацию, либо на бесплатное получение другого земельного участка.
Большинство садоводов предпочитают взять не целину, а деньги. По существующей практике садоводам предлагают выплатить невысокую кадастровую стоимость земли и компенсировать стоимость строений по оценкам БТИ. Эту практику можно оспорить.
- Кто бы ни выкупал садовые участки, их владельцам лучше самим нанять независимого оценщика в областном БТИ. Либо обратиться в частные лицензированные организации по оценке имущества,- советует заместитель министра по управлению госимуществом Свердловской области Михаил Жабреев. - Садоводу могут оценить не только землю и постройки, но и насаждения, и ущерб от потери урожая. Владелец имеет полное право требовать за участок сумму, начисленную ему независимым оценщиком, и не соглашаться на меньшее. Если же человек согласен на новый земельный участок, ему надо проследить, чтобы в договоре были прописаны обязательства мэрии по обеспечению участка конкретными объектами инфраструктуры, определенные сроки.
Инфраструктуру городские власти создавать собираются. К новым участкам городом планируется проложить 16 километров дорог, протянуть столько же линий электропередач, построить 68 артезианских скважин. На территории в 300 гектаров провести мелиоративные работы. Всего с учетом городского и областного бюджета и привлеченных средств на реализацию всех мероприятий проекта запланировано 500 миллионов рублей. Что в разы меньше необходимого объема.
Между стройками
Другой вариант развития событий, если ваш участок попадает в список сносимых, но на этом месте предполагается строительство коммерческого объекта - автозаправки, магазина, делового центра. Здесь собственник теоретически имеет большую свободу торговаться, настаивать на своей стоимости земли, а если компромисс не найден, земля так и останется в его собственности.
Правда, в реальности торг этот далек от дипломатии. На территории садов "Малина", "Малина-2" и "Виктория" планируется строительство торгово-развлекательного комплекса. Однако, как уже писала "РГ", застройщику, фирме "Поинт и К", не удалось договориться со всеми владельцами участков. На территории сада "Малина" фирма выкупила необходимые 17 участков.
- Около года на нас давили представители фирмы, пугали тем, что уже начинают строительство и нам никуда не деться. В апреле этого года мы не выдержали и "сдались". Отдали все документы, и нам тут же перечислили деньги за землю, - делится бывший садовод "Малины" Людмила Дудорова.
А председатель садоводческого товарищества "Малина" Сергей Сидоров считает, что сдались люди, потому что действовали разрозненно: "С каждым собственником представители фирмы разговаривали отдельно. А надо было решать эти вопросы через правление сада. Первые участки фирма покупала за 300-400 тысяч рублей, а последние, с двухэтажными кирпичными домиками - за два миллиона".
Садоводы "Малины-2" (у которых застройщику удалось выкупить только два участка) осознают, что нахождение в зоне строительства ничего хорошего им не сулит. Но место бросать не собираются.
- Стоимость этих участков - 400 тысяч рублей. Мы же предлагали собственникам адекватную цену, выше обозначенной в три и более раза. Кроме того, мы сами могли (и предлагали) купить садоводам новые земельные участки или квартиры на Химмаше в размере двух миллионов рублей, - рассказывает заместитель генерального директора "Поинт и К" Юрий Цепернят. - Но аппетиты у садоводов большие, они хотят получить по 8-9 миллионов.Мы отказались от территории сада "Виктория". Нам пришлось перепроектировать объект строительства и вместо одного сформировать два земельных участка.
Борьба за эту территорию еще ведется, ведь здесь планируется строительство множества коммерческих объектов. Может получиться и так, что оставшиеся одиночные участки между выкупленными землями просто не будут востребованны: заниматься садоводством там станет невозможно, а купить их уже никто не захочет. В Екатеринбурге есть подобные примеры, так что принимать коллективные решения (как в пользу продажи садов, так и закрепления их за собой) гораздо выгоднее и безопаснее, чем отстаивать свои права в одиночку.
Превратиться в коттедж
Существует и третий способ спасения сада - переоформление своего товарищества в индивидуальный жилой поселок.
Для этого необходимо положительное решение общего собрания членов садоводческого товарищества и заключение экспертной организации о соответствии планировки территории, инженерного обеспечения требованиям санэпиднадзора. Желающим реорганизовать свой сад в индивидуальный жилой поселок нужно обратиться с заявлением в главархитектуру города. Там их сориентируют, что нужно сделать для реализации своего плана.
Процедура эта сложная. К жилым домам предъявляются особые требования: например, для создания жилых улиц и определенного расстояния между домами территория общего пользования должна быть расширена, что порой возможно только за счет сноса некоторых участков.
К индивидуальному жилищному поселку должен быть нормальный проезд. И, чтобы оценить свои возможности, садоводам лучше заказать проект планировки поселка и резонно взвесить, что они приобретут, а что потеряют.