Поделиться
Региональные рынки недвижимости очень скоро смогут оказать серьезную конкуренцию двум российским столицам. Уже сейчас девелоперы уверенно осваивают города с населением от 100 до 500 тысяч жителей. Здесь появляются крупные игроки, растет качество проектов. И если уникальное положение Москвы позволяет ей не очень бояться соперников, то Петербургу уже через пару лет может прийтись несладко.
Такой прогноз на Международном форуме недвижимости, состоявшемся в Петербурге, сделал председатель совета директоров отделения по России и СНГ одной из лидирующих в этой области мировых компаний Владимир Пинаев. Его поддержал председатель комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга Максим Соколов. По его словам, если раньше в борьбе за крупные инвестиции участвовали 3-4 региона, то сейчас в нее включилось порядка десятка российских городов.
Правда, генеральный директор крупной логистической компании Мишель Паскалис завил, что в ближайшие два года в регионах девелоперам будет сложно заработать большие деньги, поскольку там существуют трудности с продажей недвижимости. Как бы в подтверждение, член правления Российского союза строителей Виталий Вотолевский привел данные исследования ситуации с доступностью земельных участков в ряде регионов страны. Оказалось, во многих крупных городах (в качестве примера фигурировали Самара и Саратов) до сих пор практически не проводятся земельные аукционы. Это через два года после выхода закона! Соответственно девелоперам, особенно приходящим извне, остается искать землю на вторичном рынке. А ее там все еще немного, да и цены значительно выше.
Кроме того, во многих регионах не определена плата за подключение к электрическим сетям и теплу. Она остается произвольной. Даже в Москве стоимость гигакалории рассчитывается, по словам эксперта, "исходя из наличия мощностей и состояния сетей". То есть инвестор не может заранее провести нормальные расчеты стоимости проекта.
Все это тормозит вхождение на региональный рынок крупных девелоперов, сосредоточенных преимущественно в Москве и Петербурге. Хотя им ничего по сути дела не остается, как идти "в глубинку". В Москве рынок недвижимости перегрет, и столичные риелторы предсказывают уже в этом году стабилизацию цен на новое городское жилье.
Между прочим, объемы строительства в обоих столицах уже года три почти не растут. Если в 2005 году в Москве вводили 0,45 квадратного метра жилья в год на каждого жителя, то в 2007-м - 0,46. Еще через пару лет, учитывая серьезный (на 50 процентов) спад объемов строительства в первом полугодии 2008 года, может быть даже меньше. В Петербурге за три года прибавили всего четыре сотых квадратного метра на человека. И опять-таки продемонстрировали в первом полугодии текущего года 20-процентный спад.
Несколько лучше дело обстоит в малоэтажном строительстве. Тут эксперты ожидают рост объемов (и цен) на протяжении лет пяти-семи. Но у строителей коттеджей - своя проблема. Если раньше дом за городом искала себе элита, то теперь, как показывают исследования Российской гильдии риелторов, до 80 процентов спроса приходится на относительно недорогое жилье (до 20 миллионов рублей за дом). А предложение его в Московской области, к примеру, составляет лишь 50 процентов общего объема. Зато на улучшенный бизнес-класс спроса почти не осталось, хотя строители собирались возводить его довольно много (10-15 процентов).
То есть необходимо серьезно корректировать программы строительства коттеджей и таун-хаусов. Учитывая при этом, что государство объявило малоэтажное строительство приоритетным при реализации Нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Это означает: нужны дома с ценой квадратного метра не более 20 тысяч рублей. Эксперты утверждают: такие технологии есть. Но... при условии, что государство выделит бесплатно землю и само подведет коммуникации. Да еще и убедит граждан, что жить, к примеру, в каркасно-панельных домах удобно и полезно. Пока, по опросу, лишь около 20 процентов людей согласно переехать в деревянные домики, собираемые, как из кубиков, из производимых на заводах модулей. Между прочим, сами специалисты сравнивают нынешний период в развитии малоэтажного жилищного строительства с хрущевскими временами.
- Тогда тоже нужно было быстро и в промышленных масштабах решать жилищную проблему, - говорит исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Руслан Вишневский. - И ее решили, что бы мы теперь ни говорили о "хрущевках".
А вообще-то все проблемы с малоэтажным строительством касаются в первую очередь Московской и Ленинградской областей. В остальных регионах до сих пор в этой сфере царит, по определению руководителя Комитета загородной недвижимости Российской гильдии риелторов Валерия Лукинова, "шанхай". То есть рынок совершенно не организован и не очень интересен для серьезных инвесторов.
Если же вернуться к городскому домостроению, надо отметить: за последние три года регионы серьезно подравнялись в том, что касается цены. Если в 2005 году в Челябинске цена квадратного метра была выше, чем в среднем по России, а в Саратове существенно ниже, то теперь они почти сравнялись на уровне чуть ниже среднего.
Но при этом появились регионы, в которых строительство становится уже нерентабельным. Виталий Вотолевский привел цифры себестоимости строительства, стоимости права застройки и рыночной цены квадратного метра в ряде городов. Оказалось, что в Москве строить все равно выгодно, потому что затраты значительно ниже цены. А вот в Ростове-на-Дону, к примеру, себестоимость плюс земля равны цене! Примерно то же в Иркутске, Самаре. И кому же туда интересно будет идти при такой ситуации? Причем, если в Ростове-на-Дону хотя бы вводят более 0,8 квадратного метра на человека (то есть строительству можно хотя бы не расти в объемах), то в остальных двух городах - чуть больше 0,5.
Так что перспективы региональных рынков на деле еще до конца неясны. По большому счету все зависит от желания местных властей поддержать строителей. Дешевая земля, хорошее обеспечение инфаструктурой - и деньги пойдут из центра в регионы. Не будет этого - решения жилищной проблемы придется ждать долго.