Поделиться
В числе прочих мер по стабилизации финансового рынка правительство решило выделить 60 млрд рублей Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Как пояснили в АИЖК, эти средства будут целиком и полностью предназначены для рефинансирования ипотечных кредитов коммерческих банков.
Как предлагаемая мера отразится на ситуации с ипотечными кредитами? На этот вопрос "РГ" ответила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. "Все 60 миллиардов рублей, выделяемых правительством, АИЖК направит на свою основную уставную деятельность, а именно выкуп закладных по ипотечным кредитам, предоставляемым коммерческими банками, - пояснила Анна Ярцева. - В результате банки смогут решить возникающие проблемы ликвидности". А это означает, что ипотечные программы, которые на сегодняшний день, по данным ЦБ, предоставляют более 500 российских банков, сворачиваться, по идее, не должны. Впрочем, конкретный механизм оказания финансовой помощи агентства банкам-партнерам в АИЖК пока не раскрывают - пакет предложений, по словам Ярцевой, еще обсуждается.
С точки зрения потребителей - тех, кто уже взял ипотечный кредит или еще только примеривается, такой прогноз звучит вроде бы успокоительно. Хотя весьма существенные изменения на рынке уже произошли (еще до обвальных событий прошлой недели). "Российская газета" уже писала, что с 15 сентября АИЖК радикально изменило стандарты рефинансирования ипотечных кредитов. Теперь агентство приобретает закладные не только по номиналу, но также с дисконтом либо, наоборот, премией, в зависимости от того, будет ли процентная ставка по закладной ниже или выше ставки рефинансирования, установленной агентством. Кроме того, АИЖК "подстраховалось" и с условиями выкупа закладных: более долгосрочные - годовые - договоры с партнерами теперь заключаются без фиксации параметров выкупа; и только форвардные четырехмесячные контракты содержат четко оговоренные обязательства. В самом агентстве, информируя о нововведениях, поясняли, что новые правила ценообразования "более равномерно перераспределят нагрузку среди участников рынка для обеспечения его устойчивого развития".
В банковской же среде новые "правила игры" оценили однозначно: агентство по сути ужесточило правила по выдаче ипотечных кредитов, постаравшись снизить риски по их невозвращению. В результате еще в августе, когда АИЖК сообщило о своих намерениях, банки стали пересматривать свои программы, более придирчиво отбирая заемщиков, сворачивая предложения по приобретению недвижимости в других регионах, по кредитованию новостроек. И это понятно, ведь нестабильность финансового рынка не могла не ударить и по строителям. Кроме того, были подняты процентные ставки по большинству ипотечных программ. В результате сделанные месяц назад прогнозы о том, что наиболее востребованные кредитные продукты подорожают в сентябре на 2-3 процентных пункта - до 16-17 процентов годовых, - оправдались целиком и полностью. Для сравнения - до середины апреля рублевые кредиты с фиксированной ставкой выдавались в среднем под 12,8-12,9 процента годовых, в августе ставка выросла до 13,8-13,9 процента, а после 15 сентября - сразу до 16 процентов годовых. Нынешние условия кредитования для большинства заемщиков эксперты оценивают как "запретительные".
Тем не менее вице-премьер Александр Жуков на форуме в Сочи в пятницу заявил, что правительство не отказывается от амбициозных планов двукратного увеличения объемов жилищного строительства. Значит, надо всячески поддерживать платежеспособный спрос и, в частности, развивать ипотеку. Первым целенаправленным шагом именно на сохранение ипотечного рынка стало выделение АИЖК 60 миллиардов рублей. Если учесть, что с начала года общая стоимость выкупленных агентством закладных составила 97,4 миллиарда рублей, вливание весьма внушительное. Проще говоря, у АИЖК появились дополнительные ресурсы для перекредитования банков.
Что касается дальнейших изменений условий предоставления кредитов, дальнейшего ухудшения эксперты не прогнозируют. Во-первых, и нынешний уровень годовых ставок откатился к показателям двухгодичной давности. Во-вторых, со стороны АИЖК пока больше никаких сюрпризов не ожидается. "Агентство будет действовать в рамках выбранной политики, - обещает Анна Ярцева. - Зафиксированные на 15 сентября условия рефинансирования не будут меняться ни в сторону ужесточения, ни, наоборот, большей либерализации". Поэтому для дальнейшего неприятного для заемщиков роста стоимости кредитования предпосылок в агентстве не видят.
На сегодняшний день АИЖК рефинансирует 10 процентов от общего объема выданных ипотечных кредитов в стране. При этом, по данным агентства, по стандартам, предлагаемым АИЖК, выдается практически половина всех ипотечных кредитов в стране. То есть, безусловно, АИЖК является крупнейшим игроком, влияющим на состояние ипотечного рынка.
Вполне возможно, нас ожидает очередная перегруппировка сил на рынке ипотечного кредитования. Процесс консолидации, собственно, уже идет. Если в 2007 году пятерка крупных банков-лидеров выдала примерно половину от общего объема ипотечных кредитов, то в первом полугодии нынешнего года их доля выросла уже до 75 процентов.
Не исключено, что проблемы с ипотекой могут повлиять и на рыночную стоимость жилья. На долю ипотеки, по разным источникам, сегодня приходится 10-15 процентов от общего объема сделок на рынке недвижимости. Тем не менее удорожание ипотеки и снижение платежеспособного спроса могут наконец вынудить продавцов снизить цену квадратного метра.